深圳房價(jià)猛漲香港房價(jià)卻下跌 這個(gè)世界怎么了？

    2月1日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)發(fā)布了深圳在2016年1月份的樓市數(shù)據(jù)：新房成交均價(jià)再創(chuàng)新高，每平方米46515元，同比增長74.27％、環(huán)比增長9.51％。

    2015年，北上廣深的房價(jià)持續(xù)上漲，而深圳以47.5%的同比漲幅排在首位，上海、北京、廣州漲幅分別為18.2%、10.4%、9.2%。

    而近日，《一個(gè)十年港漂女生的香港夢(mèng):壓上30年青春買的房,你跟我說要跌30%？》一文刷爆微信朋友圈，常年居高不下的香港樓價(jià)開始下跌。歐洲投行里昂證券的一份報(bào)告顯示，香港房價(jià)在2015年的最后一個(gè)季度下跌了7.5%。

深圳投資客瞄準(zhǔn)二手房

    從去年第三季度起，香港樓市氣氛開始轉(zhuǎn)淡，住宅價(jià)格與成交量雙雙下跌，二手房交易量更是連續(xù)多月在低位徘徊。

    數(shù)據(jù)顯示，2015年7-11月，香港樓市成交較2015年上半年銳減27%。據(jù)土地注冊(cè)處數(shù)據(jù)顯示，2015年12月香港共有5294宗樓宇買賣登記，雖比2015年10月(4491宗)、11月(4736宗)有小幅回升，但比上年同期的7578宗銳減30%。據(jù)香港中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，2016年1月份，香港包括公寓、商鋪和車位的地產(chǎn)成交數(shù)量大約有3500起，該成交數(shù)據(jù)是自1991年1月以來的最低數(shù)據(jù)。而香港差餉物業(yè)估價(jià)署公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2015年11月香港樓價(jià)指數(shù)按月急降3%，為2008年11月以來的最大單月跌幅。多家券商投行機(jī)構(gòu)看空2016年香港的樓市，業(yè)界估計(jì)，今年香港住宅樓價(jià)將下跌10%，但香港開發(fā)商對(duì)此表現(xiàn)平靜，李嘉誠此前在集團(tuán)的周年晚宴上表示，香港的樓價(jià)上升或下跌10%都是平常事。

    深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，除了經(jīng)濟(jì)增速緩慢的原因，香港取消投資移民以及政府政策調(diào)控也是香港樓市下跌的原因。

    相比之下，近年來深圳的樓市漲勢(shì)迅猛，一手房、二手房市場均表現(xiàn)得各有千秋。據(jù)深圳中原研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示：2015年，深圳一、二手房價(jià)和漲幅均創(chuàng)下歷史新高，全年新房成交均價(jià)為31694元/㎡，同比上漲39%；2015年12月，深圳二手房成交均價(jià)高達(dá)48239萬/㎡，同比增長59%。深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒博士在一次小范圍的論壇上預(yù)測：2016年，深圳房價(jià)預(yù)估上漲10%左右。宋丁也對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表達(dá)了同樣的預(yù)估。

    作為人口外來型城市，人口與土地資源的矛盾導(dǎo)致了深圳房價(jià)一直居高不下。深圳的土地面積僅為北京的1/8、上海的1/3、廣州的1/4，建成的城區(qū)面積已經(jīng)達(dá)到全市土地面積的48.6%。官方資料顯示，深圳目前戶籍人口367萬，常住人口含戶籍戶口1077萬，而2015年深圳實(shí)際管理的人口已經(jīng)高達(dá)2100萬，其中僅僅只有10%購置了自有住房，剛需和二次改善的換房需求極其迫切。

    2015年是深圳樓市不折不扣的大年，然而土地出讓量成績單卻相對(duì)慘淡。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2015年，深圳共出讓63宗土地，土地出讓面積共計(jì)173.93萬平方米，同比下降8.7%；土地出讓金額達(dá)473.78億元，同比下降14.1%；而廣州市出讓用地149宗，面積545.29萬平方米，同比下降15.4%，建筑面積約1486.56萬平方米，出讓金額907.03億元，同比增長7.4%，創(chuàng)歷史新高。

    深圳稀少的土地出讓量導(dǎo)致投資客瞄準(zhǔn)了二手房。鏈家地產(chǎn)發(fā)布的樓市大數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房市場的投資客占比已達(dá)30%，“所以深圳基本上只能靠舊改來盤活土地，時(shí)間久、難度大，這也是深圳房價(jià)比其他幾個(gè)一線城市漲幅都快的原因。”中聯(lián)地產(chǎn)研究院總經(jīng)理肖小平說。肖小平告訴時(shí)代周報(bào)記者，中聯(lián)地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，“2012年，深圳買房的投資比重占15%，2014年為23%，2015年則猛增至30%。”

    牽一發(fā)而動(dòng)全身。深圳房價(jià)的高價(jià)位以及限購政策帶動(dòng)了周邊城市東莞、惠州等地房價(jià)的上漲。2015年，深圳人花了超過600億元在東莞買房，在惠州大亞灣買房投擲近210億元。而據(jù)東莞中原研究部數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2015年臨深片區(qū)住宅網(wǎng)簽面積達(dá)281萬㎡，占全市成交量的27%，其住宅成交均價(jià)破萬，達(dá)11213元/㎡。

    目前，大亞灣西區(qū)大量樓盤均價(jià)都已過萬。根據(jù)大亞灣區(qū)房管局的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，2015年大亞灣區(qū)房地產(chǎn)市場各項(xiàng)成交數(shù)據(jù)均屬歷史高位，其中商品房銷售總套數(shù)為42094套，同比增長71.36％；銷售總金額為230.66億元，同比增98.45％；銷售總面積為372.59萬平方米，同比增長81.05％。

    肖小平告訴時(shí)代周報(bào)記者：“深圳的人口住房需求和住房資源的極端不平衡導(dǎo)致了深圳人前往周邊城區(qū)買房，自住性質(zhì)的投資遠(yuǎn)超過單純的炒房。”以大亞灣房地產(chǎn)協(xié)會(huì)做的調(diào)查為例，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：西區(qū)純自住比例為50％，投資兼自住比例為30％，純投資比例為20％；南城新區(qū)純自住比例為72％，投資兼自住比例為22％，純投資比例為6％；澳頭純自住比例為60％，投資兼自住比例為30％，純投資比例為10％。

香港經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)拉后腿

    經(jīng)濟(jì)走弱是樓價(jià)下跌的主要原因。在香港公布的官方數(shù)據(jù)中，貿(mào)易及物流（24%）、金融服務(wù)（17%）加起來幾乎占據(jù)了香港GDP的半壁江山，去年，香港在這方面的數(shù)據(jù)不樂觀。

    2011年，香港進(jìn)出口貨物總量為13300萬噸，此后一路下滑，2014年不到12600萬噸；去年前11個(gè)月，香港商品轉(zhuǎn)口貨量下跌1.8%，產(chǎn)品出口貨量則下跌13.5%——兩者合計(jì)，香港商品整體出口貨量下跌2.0%，進(jìn)口貨量下跌3.3%。同年11月，香港零售業(yè)總銷貨價(jià)值的臨時(shí)估計(jì)為381億港元，同比下滑7.8%。港媒報(bào)道，香港零售額連續(xù)8個(gè)月下滑，按年跌幅達(dá)3％。

    香港經(jīng)濟(jì)增速放緩與自身經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不無關(guān)系。“香港經(jīng)濟(jì)的問題，最主要的來自結(jié)構(gòu)，香港制造業(yè)目前已呈空心化。”宋丁分析。香港經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，第一產(chǎn)業(yè)占比0.1%，第二產(chǎn)業(yè)占比7%（其中制造業(yè)只占1.4%），另外92.9%均為服務(wù)業(yè)貢獻(xiàn)的產(chǎn)值。相比之下，深圳第一產(chǎn)業(yè)的比重也幾乎為零，但深圳在政府主導(dǎo)下正不斷推進(jìn)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。2008年，深圳第三產(chǎn)業(yè)比重首次超過第二產(chǎn)業(yè)，公開數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳的第二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的42.6∶57.4調(diào)整為41.2∶58.8。此外，公開數(shù)據(jù)顯示，2014年全市先進(jìn)制造業(yè)增加值占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重為74.2%，成為第二產(chǎn)業(yè)增長的引擎。2015年1—9月，制造業(yè)稅收成為深圳財(cái)政收入的第一稅源，占比為24.7%。

    2015年，深圳GDP總值為17502.99億元（合20636億港元），比上年16001.98億元（約合19800億港元）增長8.9%。國際貨幣基金組織(IMF)1月中旬發(fā)布報(bào)告預(yù)計(jì)，香港2015年實(shí)質(zhì)GDP增幅約2.25%，2016年香港經(jīng)濟(jì)增幅可望微升至2.5%。而2014年香港GDP總值為22457億港元，則可估算2015年香港GDP約為22962億港元—深圳與香港幾乎持平。

    深圳市委書記馬興瑞1月11日在深圳市委六屆二次全會(huì)作報(bào)告時(shí)透露，2016年，深圳經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期目標(biāo)為8%-8.5%。如能順利達(dá)成此目標(biāo)，宋丁對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，“今年深圳的經(jīng)濟(jì)總量應(yīng)該會(huì)超過香港”。

    2015年仲量聯(lián)行發(fā)布的城市發(fā)展動(dòng)力指數(shù)全球20強(qiáng)中，深圳排名第四，而前20名中已然找不到香港的身影。2015年5月中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社等多部門發(fā)布的《2015年中國城市競爭力藍(lán)皮書》則顯示，深圳已經(jīng)取代香港躍居綜合經(jīng)濟(jì)競爭力榜首。宋丁對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示：“深圳的發(fā)展速度很快，但是要說取代香港還是為時(shí)尚早。香港的遠(yuǎn)東國際金融中心地位仍是不可撼動(dòng)的，無論是從國際化、市場化還是法制化考量，深圳與香港還有距離。”

人口流入深圳勝一籌

    人口凈流入是地區(qū)房價(jià)前景的重要判斷指標(biāo)。2014年，《價(jià)值線》雜志選取了2013年中國公共財(cái)政收入最高的50個(gè)城市，對(duì)城市的人口吸引力進(jìn)行排名。研究發(fā)現(xiàn)，人口凈流入超過100萬的城市共有22個(gè)，而目前中國房價(jià)最高的城市基本都出現(xiàn)在這22個(gè)城市里。其中，上海以953.5萬的人口凈流入數(shù)位列人口吸引力城市之首；首都北京的人口凈流入數(shù)為771.8萬，人口吸引力排名第二；深圳排在第三，人口凈流入數(shù)為755.59萬。人口流入與房價(jià)漲跌基本成正比。流入人口越多的城市，房價(jià)往往漲得越快。無流入人口或凈流出人口的城市，房價(jià)則相對(duì)上漲乏力。

    2013年深圳公安局的數(shù)據(jù)顯示，深圳戶籍人口325.5萬，非深戶籍人口達(dá)1505.08萬，其實(shí)際管理人口突破1800萬，是中國外來人口最多的城市。今年1月的深圳“兩會(huì)”則透露，目前深圳含戶籍人口1077萬，2年間，深圳人口增加共300萬，漲幅達(dá)17%，人均GDP為2萬美元。

    盡管香港總?cè)丝谑巧钲诘?倍，但在人口的流動(dòng)上，香港難與深圳比肩。

    據(jù)公開資料查詢，2000-2014年，香港人口緩慢增長。香港特區(qū)政府統(tǒng)計(jì)處發(fā)表的數(shù)字顯示，2015年年中的香港人口臨時(shí)數(shù)字為729.86萬人，與2014年年中的724.17萬人口比較，增加56900人，增長率為0.8%，其中包括3.78萬名持單程證的內(nèi)地新移民。有社會(huì)學(xué)家表示，每年超過5萬個(gè)的單程證名額在過去幾年都幾乎用完，但2105年年中卻還有1萬多個(gè)額度剩余，反映香港對(duì)內(nèi)地人的吸引力大降。

    今年1月份，香港突然暫停投資移民通道。從2003年推出投資計(jì)劃起，香港的投資移民可謂是全球最昂貴和最苛刻的投資移民計(jì)劃之一：內(nèi)地居民不能直接投資移民香港，必須先取得第三國永久居民身份，投資門檻高達(dá)1000萬港元，而且不允許投資房地產(chǎn)。