中國(guó)商品住房過(guò)剩庫(kù)存21億 2016形勢(shì)不樂(lè)觀(guān)

    2015年歷經(jīng)了由房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)銷(xiāo)量同比下跌到止跌回升、房地產(chǎn)投資增速持續(xù)放緩的復(fù)雜運(yùn)行過(guò)程，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)超出預(yù)期。

    那么，在一些新變量的影響下，2016年房地產(chǎn)走勢(shì)如何？

商品住房過(guò)剩總庫(kù)存21億

    住房銷(xiāo)售增長(zhǎng)經(jīng)歷一個(gè)“V型”變化，增長(zhǎng)率由2015年6月由負(fù)轉(zhuǎn)正。2014年1月－12月，中國(guó)商品住房銷(xiāo)售面積為105181.79萬(wàn)平方米，同比增幅為-9.1％。進(jìn)入2015年，商品住房銷(xiāo)售繼續(xù)保持下跌態(tài)勢(shì)，2015年2月累計(jì)銷(xiāo)售面積為7709.08萬(wàn)平方米，同比增幅跌至谷底，達(dá)到-17.8％。此后受季節(jié)及政策因素影響，商品住房銷(xiāo)量跌幅逐月收窄，并于2015年6月增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，逐漸回暖，1月－10月為7.9％，總體呈現(xiàn)“V型”變化。

    商品住房?jī)r(jià)格呈“U型”反轉(zhuǎn)，增幅逐步攀升。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，自從2014年9月百城價(jià)格指數(shù)月度環(huán)比增幅跌至谷底-0.92％以來(lái)，在歷經(jīng)了一個(gè)長(zhǎng)期的震蕩期之后，月度環(huán)比增幅在2015年5月開(kāi)始由負(fù)轉(zhuǎn)正，9月增幅收窄至0.28％。從同比來(lái)看，百城住宅均價(jià)在經(jīng)歷連續(xù)十個(gè)月同比下跌后，于8月止跌反彈0.15％，9月同比漲幅繼續(xù)擴(kuò)大至1.36％，呈現(xiàn)弱“U型”攀升態(tài)勢(shì)。

    開(kāi)工面積下降，供給增加減緩。新開(kāi)工面積持續(xù)下降。2015年初以來(lái)，全國(guó)商品住房新開(kāi)工面積同比持續(xù)下降，各月累計(jì)額的同比增長(zhǎng)率始終為負(fù)值，1月－10月，新開(kāi)工降幅達(dá)到14.7％；施工面積增幅收窄。2014年10月以來(lái)中國(guó)商品住房施工面積一直保持著同比增幅放緩的態(tài)勢(shì)，由2014年10月的8.8％逐月收窄至2015年10月的0.2％；竣工面積增長(zhǎng)弱緩。與2014年升中趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)相比，2015年1月－10月同比下降為7.2％。企業(yè)出現(xiàn)停工爛尾，破產(chǎn)倒閉，亟待轉(zhuǎn)型升級(jí)、兼并重組。

    商品房待售面積增幅略降。2015年1月－9月累計(jì)值約為4.45億平方米，低于4月的歷史高值。計(jì)算結(jié)果顯示，2015年各月現(xiàn)房存銷(xiāo)比明顯高于其他年份（見(jiàn)圖1），保持在23個(gè)－24個(gè)月，但總體有略微下降趨勢(shì)。

    期房待售依然保持高企。用當(dāng)年商品住房施工面積減去當(dāng)年和上一年期房銷(xiāo)售面積得到期房待售面積，計(jì)算結(jié)果顯示，2015年全年待售期房庫(kù)存約35.7億平方米，期房存銷(xiāo)比達(dá)到歷史峰值，期房去化期約為4.7年（見(jiàn)圖2）。根據(jù)2015年1月－10月的數(shù)值估算，2015年全年商品住房過(guò)剩約21億平方米，其中現(xiàn)房過(guò)剩1億平方米（超過(guò)18個(gè)月外），期房過(guò)剩19.9億平方米（超過(guò)兩年外），總庫(kù)存約39.96億平方米。

    房地產(chǎn)投資增幅俯沖式下降，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)下降0.21個(gè)百分點(diǎn)。2015年1月－10月，全國(guó)房地產(chǎn)投資為78800.74億元，同比增長(zhǎng)2％，下滑幅度較大。其中，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要構(gòu)成部分的住宅投資為53149.70億元，同比增長(zhǎng)1.3％，較2014年同期回落9.80個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資下滑已快接近2009年2月的歷史最低值，大大超出預(yù)期。受房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)投資持續(xù)下跌的影響，全國(guó)固定資產(chǎn)投資增速較上年同期明顯放緩，2015年1月－10月同比增長(zhǎng)10.2％，較2014年同期回落了5.7個(gè)百分點(diǎn)。

    房地產(chǎn)投資下降直接拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。初步測(cè)算，2015年前三季度，房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率已經(jīng)降到只有0.04個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下2000年以來(lái)的新低。與2014年全年相比，2015年前三季度房地產(chǎn)直接投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)降低了0.21個(gè)百分點(diǎn)。2015年三季度GDP增長(zhǎng)率為6.9％，為六年來(lái)首次破七。由于房地產(chǎn)投資與水泥建材等上游行業(yè)關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，房地產(chǎn)投資的下降對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的綜合負(fù)面影響會(huì)更明顯。2015年前九個(gè)月內(nèi)，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)總體上呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢(shì)，其中9月為92.9，比2009年2月的歷史最低值低出了1.1。

    土地需求持續(xù)大幅下降，土地供給降幅收窄。2014年全國(guó)土地市場(chǎng)低迷，成交量大幅萎縮，但土地價(jià)格依然保持上升趨勢(shì)，呈現(xiàn)量跌價(jià)升的整體走勢(shì)。2015年土地市場(chǎng)一線(xiàn)城市雖開(kāi)局火熱，但全國(guó)整體慘淡，前三季度土地市場(chǎng)低位運(yùn)行，土地需求和土地供給同比降幅依然較大。2015年2月、9月土地購(gòu)置面積累計(jì)同比增速分別為-31.74％和-33.83％，同比降幅有微弱擴(kuò)大之勢(shì)，表明土地需求整體低迷。2015年三季度全國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)用地供應(yīng)面積同比降幅比一季度和二季度分別收窄了8.86和8.16個(gè)百分點(diǎn)，但土地供給依然趨緊。

    居民住房抵押貸款快速增長(zhǎng)，企業(yè)直接向金融機(jī)構(gòu)融資大幅下降。自2014年四季度以來(lái)，中央采取一系列針對(duì)和涉及房地產(chǎn)的宏觀(guān)政策措施。2015年實(shí)施五次降準(zhǔn)、五次降息，實(shí)行個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)兩年及以上的住房出售免征營(yíng)業(yè)稅，除一線(xiàn)城市外，取消住房限購(gòu)等。2015年住房形勢(shì)出現(xiàn)呈現(xiàn)以上狀況，主要原因是受總體市場(chǎng)環(huán)境和預(yù)期影響下，金融機(jī)構(gòu)資金供給結(jié)構(gòu)的不均衡。

    2014年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為-0.1％，2015年1月－10月到位資金為101566.20億元，同比增速僅為1.3％，與2014年相比，這是房地產(chǎn)投資降至2％的重要原因。從具體構(gòu)成看，反映住房消費(fèi)資金狀況的個(gè)人按揭貸款的增幅較大，達(dá)到了19.9％，而反映住房開(kāi)發(fā)企業(yè)直接從金融機(jī)構(gòu)獲取資金的銀行貸款同比下降3.6％，自籌資金同比下降4％（過(guò)去自籌資金很大一部分來(lái)自正規(guī)金融系統(tǒng)）。

2016年住房市場(chǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀(guān)

    有鑒于2015年商品住房銷(xiāo)售接近2013年的峰值，短期內(nèi)改善性需求大幅釋放，商品住房銷(xiāo)售增長(zhǎng)比較乏力，庫(kù)存壓力緩解有限?？傮w判斷，2016年住房市場(chǎng)回暖基礎(chǔ)不穩(wěn)，波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大，分化趨勢(shì)加劇。根據(jù)華房?jī)r(jià)格指數(shù)與華房投資指數(shù)，分別對(duì)未來(lái)半年和未來(lái)一年的商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格、房地產(chǎn)投資變動(dòng)趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，在整體經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)沒(méi)有重大變化和沒(méi)有重要政策出臺(tái)的情況下：

    未來(lái)房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)可能會(huì)先升后降。通過(guò)華房?jī)r(jià)格指數(shù)預(yù)測(cè)預(yù)警來(lái)看，未來(lái)全國(guó)商品房?jī)r(jià)格或?qū)⒊尸F(xiàn)出“先升后降”波動(dòng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。即在經(jīng)歷較快上升后，從2016年二季度開(kāi)始，房?jī)r(jià)或?qū)⒚媾R較大的下行壓力。也就是說(shuō)，在2015年3月以來(lái)的一系列政策作用下，2015年四季度中國(guó)房?jī)r(jià)能夠出現(xiàn)趨穩(wěn)并適度回升走勢(shì)，但在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大、結(jié)構(gòu)調(diào)整與短期增長(zhǎng)有沖突以及房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整背景下，并不能保證2016年房?jī)r(jià)持續(xù)在溫和上升中向趨穩(wěn)轉(zhuǎn)變，2016年中國(guó)房?jī)r(jià)存在較大下跌的波動(dòng)運(yùn)行可能。房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀(guān)。

    2016年房地產(chǎn)投資變動(dòng)趨勢(shì)預(yù)計(jì)企穩(wěn)回升。華房投資指數(shù)預(yù)測(cè)預(yù)警結(jié)果顯示，中國(guó)房地產(chǎn)投資有望在2015年底改變持續(xù)下滑頹勢(shì)，在跌至波谷之后將“V型”爬升，其累計(jì)值在2016年前半年或?qū)⒈３殖掷m(xù)回升，并于2016年中企穩(wěn)，同時(shí)房地產(chǎn)投資對(duì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用有望回升增強(qiáng)。至于未來(lái)房地產(chǎn)投資的具體走勢(shì)，一方面與待售面積緊密相連的庫(kù)存消化狀況、開(kāi)發(fā)企業(yè)土地預(yù)期以及到位資金等變動(dòng)相關(guān)；另一方面則受經(jīng)濟(jì)下行壓力下宏觀(guān)調(diào)控政策的影響。

    基于以上住房形勢(shì)的分析與預(yù)判，為促進(jìn)住房市場(chǎng)平穩(wěn)健康地調(diào)整和發(fā)展，政府應(yīng)明確目標(biāo)，出臺(tái)和落實(shí)具有含金量的重要政策舉措。2016年及未來(lái)五年，中國(guó)住房市場(chǎng)調(diào)控應(yīng)鎖定三大目標(biāo)。一是去庫(kù)存，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售大幅增長(zhǎng)；二是防風(fēng)險(xiǎn)，保持房?jī)r(jià)增幅在合理水平，防止大起大落，防止違約風(fēng)險(xiǎn)；三是促投資，讓房地產(chǎn)投資恢復(fù)到正常水平。

    實(shí)現(xiàn)上述三大目標(biāo)，需要從需求端和供給端方面致力六大任務(wù)。需求端方面，一要借調(diào)原需求，實(shí)施貨幣化棚戶(hù)區(qū)改造；二要開(kāi)辟新需求，支持農(nóng)民工購(gòu)房；三要擴(kuò)大原增量，刺激改善型需求。供給端方面，一要轉(zhuǎn)型升級(jí)，減少開(kāi)工；二要融通資金，加快施工；三要并購(gòu)重組，減少爛尾。在具體政策上，可綜合采取金融政策、財(cái)稅政策、土地政策以及行政配套、供給措施等。