解讀南京新政20條："三保一壓三加強"調(diào)控樓市

    25日，南京市政府批轉(zhuǎn)了市房產(chǎn)局《關(guān)于支持自住型和改善型住房消費促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，并舉行了新聞發(fā)布會。該意見被稱為調(diào)控2010年南京房地產(chǎn)市場的“新政20條”。在昨天的新聞發(fā)布會上，市房產(chǎn)局、地稅局、國土局、財政局相關(guān)負責(zé)人就“新政20條”進行了詳細的解讀。

　　“三保”——

    保困難家庭有房住、保市民自住型購房、保市民改善型購房

    “一壓”——

    打壓投機性購房

    “三加強”——

    加強保障性住房建設(shè)、加強供求雙向調(diào)節(jié)穩(wěn)定房價、加強樓市秩序的規(guī)范和監(jiān)管

　　自住型和改善型購房享受總房款0.5%補貼

    “新政20條”規(guī)定，明年我市將繼續(xù)支持群眾自住型和改善型購房。凡屬于自住型購房的，購買普通住房，給予房款總額0.5%的購房補貼；凡屬于改善型購房的，給予房款總額0.5%的購房補貼。

    對于困難家庭購買保障性住房，“新政20條”也明確，凡符合條件的家庭購買經(jīng)濟適用房、中低價商品房等保障性住房，也給予房款總額1%的購房補貼；因拆遷（含危舊房改造）購買產(chǎn)權(quán)調(diào)換的普通住房，給予按規(guī)定抵扣后房款差額1%的購房補貼。

    自住型、改善型住房消費和購買保障性住房享受購房補貼的時限，為2010年1月1日至2010年12月31日，商品住房以合同鑒證日期、二手住房以登記受理日期為準，由購房人提供購房補貼申請書、承諾書，經(jīng)審核后發(fā)放。

    對于“自住”、“首次”、“改善型”購房，以及“二套房”如何界定，市房產(chǎn)局副局長郭宏定表示，國家正在制定相關(guān)的認定標準。但在國家的認定標準出臺之前，我市“自住型購房”，主要是指首次購房。“改善型購房”，主要指夫妻雙方在本市僅有一套住房，在2010年1月1日至2010年12月31日內(nèi)出售原住房，并重新購買普通住房。“如果國家相關(guān)的認定標準出臺，我市將嚴格按照國家的標準執(zhí)行。”

    3條措施抑制投機性購房

    明年，我市將采取三項措施，抑制投機性購房。

    第一條措施是，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

    第二條措施是，商品房預(yù)售嚴格實行“實名制”認購，已辦理預(yù)售商品房合同備案登記的住房，在尚未交付使用及領(lǐng)取房屋所有權(quán)證前不得轉(zhuǎn)讓。對所退房源繼續(xù)實行網(wǎng)上公示、自主申請、公證搖號、公開認購，開發(fā)企業(yè)不得以任何理由指定或拒接他人認購。

    至于第三條措施，市地稅局總經(jīng)濟師王超解釋,今年實行的樓市優(yōu)惠政策中，有關(guān)購買和轉(zhuǎn)讓非普通住房以及非自住型、非改善型購買普通住房的優(yōu)惠政策，將到今年12月31日截止，明年不再實行。今年，我市對個人轉(zhuǎn)讓非普通住房不僅營業(yè)稅有優(yōu)惠，而且還同時給予一定的個人所得稅補貼。而明年，個人轉(zhuǎn)讓非普通住房，將不再給予個稅補貼。這樣便壓縮了投機者的獲利空間。

　　“普通房”“高檔房”標準不排除增加“房價”

    去年底，為了讓樓市走出低迷狀態(tài)，我市臨時取消了普通住房和非普通住房三大標準中的“價格標準”。此前我市的標準是，普通住房為容積率1.0以上、建筑面積144平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下；不能同時滿足以上三個條件的住房為非普通住房。

    今年以來，受到樓市優(yōu)惠政策的激勵，南京樓市交易量大幅上升，南京房價同時也出現(xiàn)了非理性上漲。郭宏定表示，如果明年南京房價出現(xiàn)非理性上漲，我市不排除將“價格”再放回普通住房和非普通住房的標準中去。

　　處罰條款寫進土地出讓合同

    為防止開發(fā)商惡意囤地或者有意拖延工期的行為，明年我市除了嚴格按照國家的要求處置閑置土地以外，還將把相關(guān)的處罰條款寫進土地出讓合同。

    我市明年對于新出讓的土地項目，將根據(jù)項目規(guī)模和建設(shè)周期，在出讓合同中明確項目的開工、竣工時間和相應(yīng)處罰條款。違反合同的，按照國家相關(guān)規(guī)定和合同條款進行處罰。如果不按照土地出讓合同約定的時間開工、竣工的，將按天收取違約金。

　　專家： 投機性購房將受到抑制

    對于我市剛剛出臺的樓市“新政20條”,普道地產(chǎn)研究中心研究員劉永超認為，此次南京市出臺的房地產(chǎn)政策在許多人的意料當(dāng)中，同時也是市場和老百姓普遍可以接受的。就目前所出臺的政策來看，對市場的影響整體來說是正面的。

    劉永超認為，就已經(jīng)出臺的一系列政策來看,特別是營業(yè)稅細則出臺以來，市場預(yù)期相對較好，加上近期契稅和補貼政策的細化，市場各方基本上都長長地出了一口氣。尤其是那些急著在年底搶搭“末班車”的購房者，或許此時此刻可以不用那么著急了，只需根據(jù)自己的實際情況和實際需求，來確定是否買房、賣房了。

    從政策實質(zhì)來看，如果房價不出現(xiàn)大幅上揚，應(yīng)該說是利好于購房者的，不少明年購房的購房者可以從中得到實實在在的實惠。

    不過，劉永超表示，就營業(yè)稅、契稅和補貼具體政策來看，預(yù)計普通住房和非普通住房市場將演繹出不同的行情。

    他還表示，目前2010年我市的房地產(chǎn)政策除了二套房的信貸政策尚不是十分明朗外，已經(jīng)基本“見底”了。“但明年樓市的走向并不取決于單一政策的影響。接下來，二套房貸政策有望成為市場關(guān)注的另一個焦點，而這一政策的松緊度，可能會對市場產(chǎn)生更為直接和深遠的影響。”