高房價或提前透支亞運概念 業(yè)內(nèi)稱是營銷炒作

    業(yè)內(nèi)人士認為目前開發(fā)商以亞運為借口漲價更多是一種營銷炒作

    雖然近期國家頻頻出手調(diào)控樓市,但廣州房價漲勢不減。不少開發(fā)商的理由是,和其他城市比起來,廣州多了一個房價上漲的原因——亞運會。不過,多數(shù)市場人士認為,由于高房價已經(jīng)透支“亞運概念”,不宜過高估計明年亞運會對樓市的刺激作用。

    20多年前,天河憑借全運會獲得飛速發(fā)展,成為廣州商業(yè)中心之一。2010年,亞運會的舉辦被賦予更高的期望。部分開發(fā)商們以“亞運”為令箭頻頻漲價。有業(yè)內(nèi)人士表示,亞運會對廣州樓市實際影響將低于預(yù)期,目前開發(fā)商以亞運為借口漲價更多是一種營銷炒作。    

 　“亞運”成開發(fā)商漲價借口

    雖然國家近期頻頻出手調(diào)控樓市,但記者最近走訪發(fā)現(xiàn),廣州房價仍在上漲,不少樓盤把亞運當(dāng)作漲價的借口。

    記者昨日在金沙洲某樓盤,工作人員表示,目前基本沒有貨源了,僅剩的幾套朝向不好的房屋價格也比一個月前上漲了4％～6％。該工作人員表示,“明年廣州就要開亞運了,沒有多少房子能拿出來賣。”

    業(yè)內(nèi)分析人士表示,亞運確實能對局部樓市有刺激作用,但目前在國家頻頻調(diào)控的預(yù)期下,預(yù)計實際效應(yīng)比較小。地產(chǎn)專家鄧浩志表示,“現(xiàn)在房價已經(jīng)很高了,提前透支了亞運概念。”他還分析指出,2008年北京奧運會的影響力要比亞運會大得多,但北京的房價在2007年已經(jīng)炒完了,“這和現(xiàn)在廣州的情況很像,目前房價已經(jīng)非常高了,再繼續(xù)上漲沒有多少空間。”

    地產(chǎn)專家謝逸楓也對記者表示,實際上,亞運會和樓市關(guān)系沒有想象的那樣密切,讓市場比較擔(dān)心的是,在亞運概念炒作中,部分投資客和購房者恐慌購買,房價炒高了,真正的剛性需求更買不起房,成交大量萎縮,將出現(xiàn)有價無市局面,房地產(chǎn)泡沫或提前破裂。此外,亞運會舉辦前對樓市有利好作用,但舉辦后,利好作用就弱化了,房價難以有支撐,投資者容易被套。

　　業(yè)內(nèi)人士稱房價明年或漲一成

    雖然上漲空間不大,中央也在大動作調(diào)整樓市政策,但并不意味著房價就會下降,業(yè)內(nèi)人士認為,在供求關(guān)系的作用下,廣州明年樓市還會上漲,總體漲幅可能在10%左右。亞運會舉辦期間正是廣州市基建項目陸續(xù)落成之時,包括地鐵2號線南延線開通等利好消息可能令市場投資風(fēng)氣再度活躍起來。

    不過,地產(chǎn)專家謝逸楓認為,明年供應(yīng)巨大,商品房和保障房及經(jīng)濟適用房,另外還有舊城改造的房子也可以上市銷售,這對整個房價有一定的壓力。

　　歷史回顧:奧運前北京房價提前透支

    從奧運會對北京樓市的影響來看,房價上漲最快的是集中在2006年到2007年,其間整個北京的房價完成三級跳式飛躍。有明顯奧運概念的11個板塊短短幾年間大幅上揚,最高漲幅達到250%,在“鳥巢”和“水立方”附近的樓盤奧運前最高單價達6.5萬元。實際上,開幕前,奧運概念已經(jīng)被提前透支了,上漲乏力,后勁不足。

    在奧運會期間,房價出現(xiàn)滯漲,成交量明顯萎縮。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2008年8月份,北京房價環(huán)比增長為零,是當(dāng)年1月份以來的首次停漲。 奧運后,北京房價在整個市場回調(diào)的環(huán)境下,開始真正走下坡路。9月份,北京房價環(huán)比回落2個百分點,房價平均水平的絕對值比8月份下降0.2％,為2005年以來首次出現(xiàn)下降。

　　新政反應(yīng):營業(yè)稅差額征 買家轉(zhuǎn)向觀望

    財政部和稅務(wù)總局日前出臺細則表示,普通二手住宅的交易營業(yè)稅將采取購買未滿5年,按最近兩次成交差額征收營業(yè)稅。這意味著,如果購買住宅五年內(nèi)轉(zhuǎn)讓,并非像業(yè)界此前猜測那樣全額征收5.5%的營業(yè)稅。該政策也讓近期因為不明政策變化方向而形成的緊張情緒得到緩解。

    記者在荔灣區(qū)部分中介看到,雖然前來咨詢成交的客戶沒有明顯減少,但觀望情況有增長的勢頭。“都很明白,如果按照全額征收營業(yè)稅,業(yè)主肯定會把這個成本轉(zhuǎn)嫁給買家,現(xiàn)在只按差額征收,成本壓力相對減少了很多。”在中山六路某中介看房的筱先生對記者表示。

    筱先生還給記者算了一筆賬,以一套90平方米市場成交價格為100萬元,原購買價為70萬的二手房為例,假設(shè)業(yè)主僅持有4年,如果優(yōu)惠取消全額征稅,按照5.5%的稅率計算,要征繳5.5萬元的營業(yè)稅,如果只征收差額部分營業(yè)稅,則僅需要繳納1.65萬元,“交易的稅收成本減少兩三倍。”筱先生還表示,由于國家政策調(diào)整意圖明顯,現(xiàn)在房價過高,征收營業(yè)稅已不再是年內(nèi)買房的理由,因此,暫時持幣觀望。

    銀行人士告訴記者,實際上,趕搭年底末班車的買家最擔(dān)心的并不是營業(yè)稅的問題,而是銀行利率變動。“100萬的房子,首付四成,如果利率7折優(yōu)惠沒有了,差別將近20萬,這遠比營業(yè)稅多。”