二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅細(xì)化 凸現(xiàn)“遏制投機(jī)”主旋律

    房地產(chǎn)調(diào)控政策正凸現(xiàn)出“遏制投機(jī)”的主旋律。12月23日，財政部、國家稅務(wù)總局正式下發(fā)《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》細(xì)則，明確了從明年起，不足5年的普通住宅轉(zhuǎn)讓，將按照其銷售收入減去購房款后的差額征收營業(yè)稅，非普通住房則將全額征收,并強(qiáng)調(diào)各地要嚴(yán)格清理與房地產(chǎn)有關(guān)的越權(quán)減免稅。業(yè)內(nèi)人士指出，該政策將使得貸款購買高檔二手房的客戶交易環(huán)節(jié)費用提高，從而“點殺”高檔二手房炒賣，進(jìn)而促使投資需求轉(zhuǎn)移?！锻ㄖ肪唧w指出，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　與此前市場預(yù)期不同的是，有關(guān)部門并未將全額征稅范圍擴(kuò)大到不足5年的普通住房上，而只是對不足5年的非普通住房全額征收營業(yè)稅，政策力度大打折扣，因恐慌而出現(xiàn)的集中過戶現(xiàn)象將因此得到緩解。

　　需要指出的是，12月9日，國務(wù)院出臺了完善促進(jìn)消費的若干政策措施，其中第七條規(guī)定指出，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2年恢復(fù)到5年。由于相關(guān)細(xì)則并未出臺，為了趕上優(yōu)惠末班車，許多購房者集中過戶，上海、北京等城市二手房交易量一時間“暴漲”。

　　“營業(yè)稅細(xì)則的出臺，在一定程度上保證了明年二手房交易市場惜售現(xiàn)象不會過于明顯，保障了明年市場交易熱情，尤其是2年-5年內(nèi)二手商品房普通住宅交易能夠得到持續(xù)活躍。”一位業(yè)內(nèi)人士說。

　　北京我愛我家公司數(shù)據(jù)顯示，2007年-2009年間，北京二手房市場中2-5年內(nèi)交易的二手商品房平均比例約為整體交易的30.66%，2009年大約有近4.8萬套成交二手商品房處于現(xiàn)有政策優(yōu)惠區(qū)間內(nèi)，其中二手商品房普通住宅的比重高達(dá)76%。

　　但是，“新政策將造成貸款購買高檔二手房的交易環(huán)節(jié)費大幅提高，從而使這部分客戶轉(zhuǎn)而選擇普通商品房，這樣投資需求也將發(fā)生轉(zhuǎn)移。”一位業(yè)內(nèi)人士分析說。

　　據(jù)介紹，由于要參考當(dāng)?shù)刈》科骄灰變r格，國家在普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上存在地方性差異，對于北京、上海等房價漲幅較高的城市而言，非普通住房占二手房交易比例較高，因此政策波及面較大。

　　“預(yù)計北京會有30%左右的二手房會受此政策影響。”美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，2010年高端二手房市場成交量或?qū)⒈┑?/p>

　　然而也有專家對這一政策持謹(jǐn)慎看法。“取消營業(yè)稅優(yōu)惠政策的目的是要抑制住房投機(jī)，但這個政策生效的前提是住房供應(yīng)量充足。”中國指數(shù)研究院副院長陳晟指出，目前，我國住房市場存在的問題仍然是供應(yīng)不足，營業(yè)稅優(yōu)惠政策2改5，還會使得二手房的供應(yīng)量有所減少，因此，政策抑制投機(jī)的作用十分有限。

　　我愛我家報告也指出，盡管政策收緊的初衷是遏制炒房、抑制投機(jī)，但從以往政策調(diào)整后的情況來看，僅通過稅收政策調(diào)整來調(diào)控的效果并不理想。