7億庫(kù)存：三四線城市銷不動(dòng) 北上廣深補(bǔ)存量

    統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)公布,房地產(chǎn)庫(kù)存達(dá)7億。南都記者采訪研究庫(kù)存的專家獲悉,這個(gè)數(shù)據(jù)是歷史峰值。其中住宅占據(jù)63%,庫(kù)存分布研究顯示,三四線住宅是最難消化區(qū)域,其中四線相當(dāng)大比例是建成售不出去的樓盤。“目前庫(kù)存情況顯示,分化的格局很明顯,這也會(huì)讓房地產(chǎn)繼續(xù)面臨很大的風(fēng)險(xiǎn),”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向南都記者分析認(rèn)為。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)更宣稱,7億的庫(kù)存量中有大量庫(kù)存屬于很難消化的部分,“只能炸掉”。

住宅占比最高商建增長(zhǎng)最快

    1月19日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2015年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售數(shù)據(jù),2015年,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95979億元,待售面積高達(dá)71853萬(wàn)平方米,較2014年年末多出近萬(wàn)平米,增長(zhǎng)15.6%,為歷史最高值。

    根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),截至2015年末,全國(guó)住宅待售面積為45248萬(wàn)平方千米,較去年增長(zhǎng)11.2%,占全年房地產(chǎn)庫(kù)存量的63%,成為2016年房企去庫(kù)存的重點(diǎn)對(duì)象。其他方面,辦公樓庫(kù)存量達(dá)3276平方千米,較去年增長(zhǎng)24.7%.商業(yè)用房庫(kù)存量為14664平方千米,增長(zhǎng)24.6%.

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),由于當(dāng)前我國(guó)人口處于向城市流動(dòng)狀態(tài),居民住宅需求相對(duì)旺盛,所以房地產(chǎn)行業(yè)一向以商品住宅為大頭,比重偏高。但是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力加大,消費(fèi)者的購(gòu)房需求受到抑制,住宅庫(kù)存居高不下,成為了房企身上沉重的負(fù)擔(dān)。

    “前幾年地產(chǎn)行業(yè)火熱的時(shí)候,政府受土地政策驅(qū)使積極賣地,房企跟風(fēng)推盤,導(dǎo)致供應(yīng)量過(guò)高,”方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志向南都記者表示,導(dǎo)致房地產(chǎn)住宅庫(kù)存過(guò)高有很多原因。加上后來(lái)政府限購(gòu)限貸政策的出臺(tái),需求急劇減少,房子賣不掉積壓下來(lái)慢慢就形成了庫(kù)存問(wèn)題。

    值得重視的是,另外這幾年經(jīng)濟(jì)不景氣，老百姓購(gòu)買力下降,也是高庫(kù)存的重要推手。

    除了三四線樓市的低迷讓房地產(chǎn)去庫(kù)存面臨很大壓力,商業(yè)地產(chǎn)的銷售也不能讓市場(chǎng)滿意。

    “去年以來(lái),受國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)的下行壓力以及電商經(jīng)濟(jì)的沖擊,商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存漲幅高達(dá)24%,遠(yuǎn)高于住宅庫(kù)存的增長(zhǎng)。”中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉在接受南都記者采訪時(shí)表示。

    根據(jù)中原地產(chǎn)的分析,商業(yè)地產(chǎn)的高庫(kù)存除了房企供應(yīng)量過(guò)高,需求不足外,商業(yè)地產(chǎn)與地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展不匹配,人口流入不及預(yù)期,公共設(shè)置不配套對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的高庫(kù)存也有很大影響。“電商經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不景氣對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的沖擊很大”。

是局部過(guò)剩不是絕對(duì)過(guò)剩

    “當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是絕對(duì)過(guò)剩,而是局部過(guò)剩。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)馮俊如是向南都記者表示。

    從區(qū)域來(lái)看,2015年一線城市房?jī)r(jià)均有所上漲,銷售也取得不錯(cuò)的成績(jī),這些都推動(dòng)著庫(kù)存不斷消化和更新。而與此同時(shí),三四線城市房?jī)r(jià)卻有所下跌,市場(chǎng)交易也有所冷清。各地樓市可謂是冷暖不一。而三四線城市還尚未從房地產(chǎn)冬天中走出來(lái)。

    根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《2015年12月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》數(shù)據(jù)顯示,2015年12月份城市間房?jī)r(jià)分化更加明顯。與11月相比,70個(gè)大中城市中,價(jià)格下降的城市有27個(gè),上漲的城市有39個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中,最高漲幅為3.2%,最低為下降0.9%.北京新建商品住宅環(huán)比上漲0.5%,上海環(huán)比上漲2.1%,深圳環(huán)比上漲3.2%,廣州環(huán)比上漲0.7%.而房?jī)r(jià)下跌的城市多集中于二三線。

    “由于各城市供需狀況各不相同,城市間房?jī)r(jià)分化現(xiàn)象仍非常明顯,”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉對(duì)此解讀說(shuō),一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)上漲較快,環(huán)比漲幅明顯高于其他城市,其余二線城市環(huán)比較為平穩(wěn)。大部分三線城市仍然處于庫(kù)存逐步消化階段,環(huán)比仍在下降。

    其分析稱,從同比看,城市間分化現(xiàn)象更為明顯。一線城市的房?jī)r(jià)同比平均漲幅遠(yuǎn)高于二、三線城市,三線城市房?jī)r(jià)同比平均仍在下降。

    “由于三四線人口增長(zhǎng)緩慢,居民收入偏低導(dǎo)致購(gòu)買力不足,需求減少。加上此前房產(chǎn)商在三四線城市的供應(yīng)量不斷增加,積累了過(guò)多的庫(kù)存,現(xiàn)在一時(shí)難以消化。”方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志接受南都記者采訪表示,一些城市的庫(kù)存量已經(jīng)達(dá)到了20個(gè)月、30個(gè)月甚至更多,供給遠(yuǎn)大于需求。因此今年政府和房企去庫(kù)存的重心將會(huì)放在三四線城市,積極推進(jìn)這些城市消化存量。

    而前不久,萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在香港金融論壇分析斷言,中國(guó)三四線城市的房地產(chǎn)庫(kù)存可能需要四到五年時(shí)間去消化。

    由于土地成本高昂，一線城市的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)頗高。而萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的投資主要集中在二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)。王健林認(rèn)為,“房地產(chǎn)的銷售高度集中在一二線城市,36個(gè)大中城市占到全國(guó)總銷售額的四分之三。所以三四線城市的比重非常低。只要他們慢慢開(kāi)始去庫(kù)存,就不會(huì)有問(wèn)題。”

    記者從一些小型開(kāi)發(fā)商處獲悉,在三四線城市嘗試化解高庫(kù)存壓力時(shí),北上廣深已經(jīng)出現(xiàn)了要求補(bǔ)存量的呼聲。

    2015年,在國(guó)土部“有供有限”的指導(dǎo)思想下,多數(shù)城市縮減了土地供應(yīng)量,甚至連計(jì)劃供應(yīng)量都沒(méi)有完成。

    專業(yè)機(jī)構(gòu)克而瑞向南都記者提供的數(shù)據(jù)顯示,2015年上海計(jì)劃供應(yīng)量為900平方千米,實(shí)際供應(yīng)777平方千米,完成率為86%。廣州計(jì)劃供應(yīng)量為834平方千米,實(shí)際供應(yīng)525平方千米,完成率為63%。北京計(jì)劃供應(yīng)量為1600平方千米,實(shí)際只有613平方千米,完成率僅為38%。

    熱門城市供應(yīng)量減少,因此推出的土地受到多家房企爭(zhēng)奪,溢價(jià)率飆升,單價(jià)和總價(jià)地王頻頻被刷新,推動(dòng)樓價(jià)繼續(xù)走高。

    因此,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,一線城市當(dāng)前的重要任務(wù)已經(jīng)不是去庫(kù)存,而是補(bǔ)存量,政府增加城市土地供應(yīng),緩解房?jī)r(jià)上升趨勢(shì)。