住宅投資逼近零增長 樓市對經(jīng)濟拉動再臨考驗

    2015年房地產(chǎn)的低迷充分得到顯現(xiàn)。

    根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元，同比名義增長僅1.0%，增速比上期回落0.3個百分點，已連續(xù)22期下滑。

   記者還注意到，去年12個月累計，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重達(dá)67.3%的住宅投資增速再回落0.3個百分點，同比只增長0.4%，已逼近零增長區(qū)間。

    中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴記者，在庫存高企的壓力下，銷售回暖短期內(nèi)未能帶動投資復(fù)蘇，全國開發(fā)投資持續(xù)走低。其中西部地區(qū)住宅投資降幅出現(xiàn)擴大，城市分化日益加劇。同時作為市場重要的先行指標(biāo)，房屋新開工面積降幅持續(xù)擴大，這對國內(nèi)整體經(jīng)濟有較大影響。

關(guān)鍵詞1：政策方向今年或多維度趨松調(diào)整

    如果從2015年樓市投資趨勢來看，從年初的10.4%一直跌落到1%。

    其中，2015年，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資49673億元，比上年增長4.3%，增速比1~11月份回落0.8個百分點；中部地區(qū)投資19122億元，增長4.4%，增速回落0.2個百分點；西部地區(qū)投資21709億元，增長1.3%，增速提高0.2個百分點；東北地區(qū)投資5475億元，下降28.5%，降幅擴大0.6個百分點。

    交行分析師夏丹告訴記者，目前單月投資增速也已5個月負(fù)增長，這種情況在2009年以來未曾有過。

    值得關(guān)注的是，在整個樓市開發(fā)投資中占大頭的住宅投資增速還低于整體房地產(chǎn)開發(fā)投資增速。

    2014年下半年以來，貨幣政策寬松與樓市相關(guān)的各種政策層面的利好紛沓而至。這在銷售層面上取得成效，2015年商品房銷售面積128495萬平方米，比上年增長6.5%，實現(xiàn)自年初底部下跌16.3%水平的大反轉(zhuǎn)，但卻沒有有效作用于投資端。

    上海易居房地產(chǎn)研究院智庫總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，樓市庫存攀升以及企業(yè)資金鏈緊張使得房地產(chǎn)公司謹(jǐn)慎投資買地與建房。

    國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年末，商品房待售面積71853萬平方米，仍比11月末增加2217萬平方米。其中，住宅待售面積增加1155萬平方米，辦公樓待售面積增加128萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加458萬平方米。

    樓市累積銷售面積在最后一個月出現(xiàn)彎頭，從連續(xù)四個月保持在7%之上回落至6.5%。夏丹說，依照目前的情況，預(yù)計2016年相關(guān)政策還將從商業(yè)貸款、交易稅費、公積金提取、土地供給以及長期有關(guān)的人口與戶籍改革等多個維度向?qū)捤煞较蜻M(jìn)行調(diào)整，依然對商品房銷售有促進(jìn)作用。

    夏丹表示，成交經(jīng)過一輪需求大量釋放，對相同政策刺激的彈性將降低，加之2015年的高基數(shù)，2016年銷量增速大概率將放緩。

關(guān)鍵詞2：房產(chǎn)走向短期內(nèi)開發(fā)投資仍低迷

    2015年底中央經(jīng)濟工作會議首次將“房地產(chǎn)去庫存”由行業(yè)調(diào)控上升至2016年結(jié)構(gòu)性改革五大任務(wù)之一。

    中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉說，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)表明樓市依然在去庫存節(jié)奏中，但分化的市場給未來政策出臺設(shè)置了很大的問題。一二線已經(jīng)出現(xiàn)明顯上漲，任何刺激政策出臺都會導(dǎo)致已經(jīng)上漲的一二線市場繼續(xù)火熱，而對三四線來說，刺激政策的影響力度越來越弱。

    這也將直接反映到上游房企開發(fā)端。高盛高華董事總經(jīng)理、房地產(chǎn)研究主管王逸曾表示，受到2015年銷售回暖的影響，房地產(chǎn)企業(yè)明年的現(xiàn)金流將同比增加，財務(wù)狀況將大為改善。但由于再投資回報率低迷，房企拿地的情緒普遍不高。

    交行報告分析說，從相關(guān)建設(shè)活動數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積22811萬平方米，比上年下降31.7%；房屋新開工面積154454萬平方米，下降14.0%，降幅分別收窄1.4和0.7個百分點，改善過程緩慢，短期內(nèi)開發(fā)投資仍將比較低迷。

    同策研究中心報告稱，2015年下半年以來，一線城市、部分二線城市需求被透支，待市場需求在第四季度集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調(diào)整也就來臨了。2016年二季度開始新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會來臨。

四大區(qū)域投資對比

    東部地區(qū)：房地產(chǎn)開發(fā)投資49673億元，比上年增長4.3%，增速比1~ 11月份回落0.8個百分點。中部地區(qū)：投資19122億元，增長4.4%，增速回落0.2個百分點。西部地區(qū)：投資21709億元，增長1.3%，增速提高0.2個百分點。東北地區(qū)：投資5475億元，下降28.5%，降幅擴大0.6個百分點。