2015樓市量?jī)r(jià)提升庫存壓力突顯 開發(fā)商謀新招應(yīng)對(duì)

    隨著各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的發(fā)布，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)正逐漸清晰。過去的一年，經(jīng)歷了數(shù)輪政策調(diào)整，國(guó)內(nèi)樓市穩(wěn)步回升，部分城市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲，甚至是“日光盤”迭出。不過，樓市暫時(shí)性轉(zhuǎn)好的背后，高庫存壓力依然明顯。開發(fā)商如何有效解決庫存難題、實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，將成為今后一段時(shí)期樓市興衰的關(guān)鍵。

    2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖，日光盤重現(xiàn)，不過庫存問題日益突出。

2015年商品房銷售增6.5% 待售面積增加

    伴隨年度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的公布，樓市發(fā)展各項(xiàng)指標(biāo)也紛紛亮相。

    昨天國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)95979億元，比上年名義增長(zhǎng)1.0%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)2.8%)，增速比1-11月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

    從銷售情況來看，2015年商品房銷售面積為128495萬平米，比上年增長(zhǎng)6.5%，增速比1-11月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)6.9%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)16.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)1.9%。

    可以看到，房地產(chǎn)投資額度和銷售面積總量都有上漲，但增長(zhǎng)幅度略微回落。同時(shí)，樓市庫存也相應(yīng)增加。2015年末，商品房待售面積為71853萬平米，比11月末增加2217萬平米。其中，住宅待售面積增加1155萬平方米，辦公樓待售面積增加128萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加458萬平方米。一直以來，樓市庫存問題備受關(guān)注，如今已經(jīng)成為不能回避的關(guān)鍵所在。

化解去庫存難題 開發(fā)商出新招應(yīng)對(duì)

    值得肯定的是，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)高庫存的現(xiàn)狀已受到中央層面的高度關(guān)注。與此同時(shí)，開發(fā)商在積極應(yīng)對(duì)產(chǎn)品去化的同時(shí)，不斷嘗試轉(zhuǎn)型突破，增加新的創(chuàng)新產(chǎn)品和盈利模式。

    近期，政府高層多次提及化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略。前段時(shí)間召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議亦提出化解房地產(chǎn)庫存的要求，即“要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。”

    為此業(yè)內(nèi)多有猜測(cè)，針對(duì)去庫存問題，未來會(huì)有相關(guān)政策陸續(xù)出臺(tái)。其中，北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)提到，政策的制定需要結(jié)合整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行情況，房地產(chǎn)的庫存去化是一個(gè)長(zhǎng)期任務(wù)，政策調(diào)控方面“松”是一個(gè)大的方向。

    近期，已經(jīng)退休的原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也在多個(gè)場(chǎng)合談及樓市庫存問題，認(rèn)為未來中央會(huì)為此推出一些政策措施。而房地產(chǎn)去庫存問題究竟該怎樣解決？任志強(qiáng)自身看好“個(gè)人貸款利息沖抵個(gè)稅”方式，同時(shí)支持政策放開，不再限制購買第三套住房，讓更多人解決住房問題。

    如今，去庫存已經(jīng)成為整個(gè)樓市的大難題，也著實(shí)變成部分開發(fā)商的心病。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率走低也在考驗(yàn)著開發(fā)商的應(yīng)對(duì)能力。對(duì)此，金地華北區(qū)副總經(jīng)理遇繡峰表示，市場(chǎng)供應(yīng)端和需求端的不平衡，促使行業(yè)的整體利潤(rùn)率在下降，也可能成為房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)。

    新的考驗(yàn)下，房企應(yīng)該如何轉(zhuǎn)變？為此，不少企業(yè)已經(jīng)在探索多條腿走路，以萬科、綠地、金地等企業(yè)為代表，不斷尋求在社區(qū)服務(wù)、金融創(chuàng)新、互聯(lián)網(wǎng)融合等方面求新求變。遇繡峰介紹，在土地資源稀缺、行業(yè)凈利下降的情況下，從公司長(zhǎng)期發(fā)展考慮，需要持有部分物業(yè)，同時(shí)金地也在加強(qiáng)金融創(chuàng)新，為客戶提供更多資金來源。

展望2016：量?jī)r(jià)增長(zhǎng)有限 城市房?jī)r(jià)繼續(xù)分化

    值得關(guān)注的是，樓市高庫存難題在三四線城市最為突出，一、二線熱點(diǎn)城市在各項(xiàng)政策推動(dòng)下，庫存壓力得到不同程度釋放。去庫存能力的不同，也造成城市間銷量和房?jī)r(jià)水平的分化。

    來自中國(guó)指數(shù)研究院的分析顯示，預(yù)計(jì)2016年，在利好政策刺激下將有更多有效需求入市，庫存壓力進(jìn)一步緩解，全國(guó)整體價(jià)格將保持穩(wěn)中有漲的態(tài)勢(shì)。各級(jí)城市間房?jī)r(jià)分化現(xiàn)象仍將持續(xù)，一線及熱點(diǎn)二線城市，受地價(jià)高企、需求旺盛影響，價(jià)格將持續(xù)上漲，三四線城市在高庫存壓力下房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足。

    分析同時(shí)認(rèn)為，目前多數(shù)房企庫存壓力較大，未來去庫存仍是主要任務(wù)，但多數(shù)房企對(duì)2016年去化預(yù)期較為樂觀，認(rèn)為將好于2015年。價(jià)格策略上，以價(jià)換量并非是房企首選，五成房企存在上調(diào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)期，僅有約兩成企業(yè)表示存在降價(jià)空間。

    另據(jù)世邦魏理仕研究部中國(guó)區(qū)主管執(zhí)行董事陳仲偉分析稱，由于房地產(chǎn)對(duì)于國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)作用，政府已對(duì)此領(lǐng)域施加了足夠的關(guān)注，但基于2015年內(nèi)低迷的房地產(chǎn)投資、降息效應(yīng)的邊際遞減以及高房?jī)r(jià)的考驗(yàn)，預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)在2016年量?jī)r(jià)漲幅有限。