化解房地產(chǎn)庫存：開發(fā)商、地方政府還要做哪些事

    中央經(jīng)濟工作會議明確提出，2016年經(jīng)濟社會發(fā)展五大任務(wù)之一就是化解房地產(chǎn)庫存。

    圍繞新市民與化解房地產(chǎn)庫存話題，《半月談》編輯部特別組織相關(guān)領(lǐng)域資深記者與專家一起研討，如何理解讓新市民參與到化解房地產(chǎn)庫存中來，如何更好地落實中央精神。

農(nóng)民工何以成為目標群體

    主持人：房地產(chǎn)去庫存關(guān)系經(jīng)濟健康穩(wěn)定發(fā)展，關(guān)系新型城鎮(zhèn)化建設(shè)質(zhì)量。中央強調(diào)通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。對于這一精神大家是如何理解的？

    文輝(國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心城市金融部主任)：房地產(chǎn)去庫存是牽一發(fā)而動全身的工作。因為房地產(chǎn)與鋼鐵、建筑、建材等行業(yè)密切相關(guān)，與地方財政緊密相連，與農(nóng)民工市民化的需求高度相關(guān)。抓去庫存是抓住了當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展的“牛鼻子”，有利于協(xié)同推進去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務(wù)，帶動經(jīng)濟企穩(wěn)回升。

    郭遠明(新華社江西分社副總編)：在這次去庫存的政策設(shè)計中，農(nóng)民工成為擴大有效需求的主要目標群體。但中央的態(tài)度也很明確，去樓市庫存，前提是農(nóng)民工市民化。由于農(nóng)民工市民化是一個系統(tǒng)工程，各地在制定具體政策時，必須注意綜合施策。

    我覺得現(xiàn)在的問題是，部分農(nóng)民工留在城市尤其是三四線城市、中西部地區(qū)的意愿不強烈。而有關(guān)數(shù)據(jù)反映，當(dāng)前樓市存量壓力較大的恰恰是部分三四線城市。

    李松(新華社重慶分社經(jīng)濟采訪部副主任)：我的觀點有所不同。從重慶的情況看，新市民群體的購房需求主要還是集中在區(qū)縣城、小城鎮(zhèn)。這可能跟重慶近年來的城鄉(xiāng)一體化建設(shè)有關(guān)。我在重慶不少區(qū)縣采訪了解到，進城農(nóng)民工是區(qū)縣房地產(chǎn)市場的重要購買力。在渝西、渝東北的大區(qū)，40%以上的房地產(chǎn)消費來自進城農(nóng)民工。

    楊紹功(新華社江蘇分社記者)：按照“三個1億人”要求，未來農(nóng)民工確實是購房的重點人群。當(dāng)然他們將主要在中小城市和小城鎮(zhèn)購買。

    李鈞德(新華社河南分社副總編)：相比過去許多城市把農(nóng)民工，即未來的新市民，排除在公租房等保障范圍之外，新政策措施無疑具有明顯的進步，從國家層面指明了方向。但房地產(chǎn)庫存能否順利化解，關(guān)鍵在于進城農(nóng)民工買房租房的意愿和能力。

“農(nóng)民工買房”的前提是什么

    主持人：對于李鈞德提出的進城農(nóng)民工的意愿和能力問題，大家怎么看？

    李松：買房對進城農(nóng)民工而言之所以重要，主要是可以落戶口。落了戶口，就可以在孩子上學(xué)、就業(yè)培訓(xùn)、最低生活保障等方面享受市民待遇。

    郭遠明：過去許多進城農(nóng)民工不買房，一方面是買不起，另一方面是買了住不起或者住起來不方便。高企的房價下，收入不高的他們只能望房興嘆。不可否認，一些起步早、發(fā)展快的農(nóng)民工有實力購買住房，可他們中的大部分前些年就買了。所以增加需求的前提必須具備，那就是提高收入。

    李鈞德：說到戶口問題，大家都知道，為促進城鎮(zhèn)化發(fā)展，戶籍制度改革每每被提起，但從我了解的情況看，除了北上廣深等特大城市，目前一些三四線城市的戶口對農(nóng)民形不成太大的吸引力。特別是近幾年，隨著農(nóng)村福利的提升和農(nóng)村資產(chǎn)的逐漸升值，“進城不轉(zhuǎn)戶”已成為一些農(nóng)民的選擇。

    當(dāng)然，農(nóng)民對城市生活的向往是毋庸置疑的。我認為，真正的城鎮(zhèn)化，必須首先解決好農(nóng)民的就業(yè)問題，城鎮(zhèn)和城市必須有產(chǎn)業(yè)的支撐。對城市的商品房，農(nóng)民愿不愿買是一個問題，是否買得起、住得安不安心，是更重要的問題。

    只有解決好了農(nóng)民的非農(nóng)就業(yè)問題，他們的收入有了大幅穩(wěn)定的增加，城鎮(zhèn)化才有扎實的基礎(chǔ)。

    楊紹功：我們決不能簡單地將政策理解為鼓勵農(nóng)民工進城買房。這一舉措是與加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革等聯(lián)系在一起的，是系統(tǒng)工程的一部分。將農(nóng)民工轉(zhuǎn)化為新市民，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求，前提是各地要為其支付城鎮(zhèn)化的成本。

    李松：從現(xiàn)階段來說，加快農(nóng)民工市民化，可以擴大有效需求，有助于激活三四線城市的房地產(chǎn)市場。但與此同時，與農(nóng)民工市民化相關(guān)的土地、醫(yī)療、教育等配套壓力和矛盾正在逐步顯現(xiàn)，這在小城鎮(zhèn)表現(xiàn)得尤為明顯。

    我在采訪時，有的地方國土房管部門干部就說，在鎮(zhèn)一級，由于缺乏新增建設(shè)用地指標，不少鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民住房、學(xué)校、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施多年無法改善，有的中心城鎮(zhèn)人口密度在萬人左右，連帶引發(fā)小城鎮(zhèn)房價高企、學(xué)校大班制、基層醫(yī)院看病難等一系列問題。

    文輝：這其中涉及一個轉(zhuǎn)變觀念的問題，讓農(nóng)民工參與到去庫存中來，可以是居者有其住，未必是居者有其屋。換言之，農(nóng)民工參與去庫存未必是購買主體，但一定是居住主體，從這個角度來看，農(nóng)民工在去庫存中的重要作用毋庸置疑。要加強分類處理，因地制宜，把長期在城鎮(zhèn)就業(yè)、有穩(wěn)定的工作和居所的農(nóng)民工作為去庫存的主力。

    租房的房源從哪里來？這就需要鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者。同時，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

開發(fā)商會降價嗎

    主持人：庫存壓力大的情況下，開發(fā)商會主動降價嗎？如何引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在順應(yīng)市場規(guī)律的前提下調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格？

    郭遠明：去庫存，關(guān)鍵是要讓商品住房價格與消費能力相匹配，所以我們既要不斷提升購房者的收入水平，又要讓開發(fā)商適當(dāng)降低房價，“降價跑量”。

    但是我們也看到，一些三四線城市出現(xiàn)了部分中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)、開發(fā)商跑路的情況。一些開發(fā)商也坦言，寧愿死撐，也不會輕易降價。我認為其中原因包括：行業(yè)潛規(guī)則，降價會得罪同行；融資成本高，不如死撐，賭一把。一位開發(fā)商告訴我，保持住高價，可向放貸的銀行展示一個美麗的大泡沫。一旦價格猛跌，銀行會第一個上門要求還貸。這其實也反映出一些地方確實存在房地產(chǎn)泡沫。

    下一步，地方政府要對癥下藥，出臺引導(dǎo)和鼓勵措施，促進房企加大降價幅度，從而進一步釋放購買需求。

    楊紹功：真撐不下去的時候，開發(fā)商還是會降價的。不過為了盡快完成去庫存任務(wù)，各地還是應(yīng)該采取措施，引導(dǎo)開發(fā)商盡早調(diào)整營銷策略，“降價跑量”。

    文輝：關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我想說幾句。一是房地產(chǎn)企業(yè)要認清供求關(guān)系的變化，順應(yīng)市場規(guī)律。去庫存戰(zhàn)役是長期的，不是短期行為，不能有僥幸心理，要轉(zhuǎn)變思維，早降價早受益。二是要走兼并重組之路。去庫存帶來的行業(yè)洗牌在所難免，該破產(chǎn)的堅決破產(chǎn)，該提升的堅決提升。三是要提高品質(zhì)。降價不能降品質(zhì)，反而要進一步提高質(zhì)量，這樣才能占據(jù)快速去庫存的先機。四是要轉(zhuǎn)型升級，多元化發(fā)展。一些企業(yè)可以從以售房為主轉(zhuǎn)向以租賃為主，從城市開發(fā)商轉(zhuǎn)向城市運營商。五是一些與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)，既要加強自身的去產(chǎn)能，也要加強業(yè)務(wù)創(chuàng)新，為房地產(chǎn)去庫存提供專業(yè)支撐和技術(shù)支撐。

地方政府還要做哪些事

    主持人：房地產(chǎn)去庫存，地方政府既不能不作為，也不能亂作為，那么地方政府究竟應(yīng)該做哪些事情？

    文輝：地方政府一是要摸清城鎮(zhèn)庫存現(xiàn)狀，存量消化工作沒有完成之前，尤其要嚴控新庫存的增加。二是要走出土地財政的誤區(qū)，更多地在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上下工夫。一些三四線城市庫存量過大，與產(chǎn)業(yè)支撐不夠、就業(yè)不足有很大關(guān)系。三是取消過時的限制性政策。以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。完善各項配套制度和公共服務(wù)。

    李鈞德：推進城鎮(zhèn)化必須確保農(nóng)民利益不受損害。要積極推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記、農(nóng)村宅基地確權(quán)登記頒證改革等，完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系，促進農(nóng)民收益最大化，消除農(nóng)民進城的后顧之憂，降低進城個人成本，增強向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的動力。

    此外，要想讓農(nóng)民在城市住得下、過得好，還要加強培訓(xùn)教育，增強農(nóng)民的文化、技術(shù)“軟實力”。

    李松：在城鎮(zhèn)化過程中，也應(yīng)考慮節(jié)約、集約利用土地，盤活存量，走內(nèi)涵式發(fā)展道路。

    郭遠明：為去庫存，河南、福建、甘肅、浙江等地的多個市縣推出了補貼、稅費減免、公積金異地貸款、棚改貨幣化安置等政策措施，以及針對農(nóng)民進城買房的一些優(yōu)惠政策。這些都是值得借鑒的探索。

    不過我們也注意到，近期房地產(chǎn)市場的走勢使得部分購房者觀望心態(tài)強化，所以各地的政策舉措必須盡快落實到位。

    文輝：去庫存不單是一項經(jīng)濟任務(wù)，也是促進經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展的全局性工作，需要綜合考慮統(tǒng)籌推進，在遵循市場規(guī)律的前提下，地方政府扮演著重要角色。