機構(gòu)：2016一線城市房價漲幅將達(dá)5%以上

    2016年瑞銀大中華研討會1月11日在上海舉行，研討會上，瑞銀香港房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎表示，2016年中國一線城市的房價將會繼續(xù)上漲，漲幅或?qū)⒃?%以上。

    在總體的供應(yīng)跟需求方面，李智穎表示，從2015年開始，中國房地產(chǎn)市場的需求和供應(yīng)已經(jīng)拉緊了很多，整體市場上一線城市已很健康，只有8個月的房源。二線城市也比高峰時候23個月少了很多。盡管三線城市依然是問題的重點，但三線城市最高峰的時候差不多是三年的庫存，但現(xiàn)在已經(jīng)好很多。

    “整體來說，一二三線城市的新供應(yīng)都在減少。”李智穎表示，如果2016年新開工不起來的話，對整體的經(jīng)濟肯定有影響。瑞銀估計下半年的新開工將會有往上的調(diào)整。從全年來說，瑞銀判斷新開工與去年持平的。

    除銷售以外，對房地產(chǎn)商最大的問題是土地價以及平均土地成本。針對土地價格的上漲對開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債表、特別是公司的利潤或者反映在公司毛利、股權(quán)回報率上面的一些影響，李智穎提出，如果房價不增長，某一個程度上說房地產(chǎn)商肯定是會虧本的。

    因此，李智穎稱，在2015年的第四季度，土地的平米以及總的土地價值在第四個季度是明顯的反彈。不僅一線、二線城市有反彈，包括三線最大問題的地方，也有反彈。

    針對一線城市住宅租金上漲幅度已經(jīng)超過了住宅單價的上漲速度，租售比，租金的價格有很快的上漲，租售比一反原來住宅漲、租金沒有漲的情況，尤其近兩年這個趨勢比較明顯。李智穎表示，主要是一線城市、頭二線城市有租戶市場，其他城市基本上沒有。

    “對一線來說，因為土地本身空房也不太多，并且由于過去幾年的限購導(dǎo)致整體的租賃市場增長了很多。如果只看合同銷售，已經(jīng)不可以拉動房地產(chǎn)公司的股價。因為現(xiàn)在的土地價，特別在一線城市，已經(jīng)是特別的高了。”李智穎表示，對于一線城市的房價，瑞銀公司的看法是基本上漲幅在5%以上。

    從GDP方面來說，瑞銀方面是對中國經(jīng)濟比較悲觀的一家投行。2016年瑞銀對中國GDP的判斷是今年增長6.2%，明年是5.8%，跟其他國際投行相比來說是最低的.從物價來說，CPI(消費者價格指數(shù))，通脹今年是1.5%，明年1.2%。，因為整體經(jīng)濟不好，物價整體的通脹不會太高。所以瑞銀判斷今年的房地產(chǎn)價格不會增長很多，可能增長最多的主要是在一線城市。二線可能的增幅也不會超5%。三線城市可能是持平為主。

    瑞銀認(rèn)為，在政策上，未來的12個月，中央政府可能會出一些房地產(chǎn)債券化的法規(guī)，對于整體的公司，最主要是有租金概念的公司有很大的拉動。同時，2016年降息、降準(zhǔn)兩個方面可能會繼續(xù)。由于存款準(zhǔn)備金率還很高，還有空間可以往下調(diào)。銀行借貸以及公積金，退休基金方面，按貸方面可能要有更多的優(yōu)惠。

    此外，瑞銀指出，從地方政府上來說，特別在三四線城市，為了去庫存而可以采用的一些手段，目前政策沒有很明確的說明，如果三線城市政府方面能夠提供一些資源沖掉空置的房源，對于整體的三四線、房地產(chǎn)市場，將會有一個最重要的幫助，但同時需要中央政府的資金支持。