非普通住房套上營業(yè)稅"緊箍咒" 市場震蕩不會(huì)很大

    務(wù)院常務(wù)會(huì)議未能明確的二手房營業(yè)稅征收細(xì)則調(diào)整終于塵埃落定，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，財(cái)政部明確的營業(yè)稅政策對(duì)普通住宅殺傷力有限，但對(duì)非普通住宅影響最大，尤其是3-5年的大戶型轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)將猛增。 【明年1月1日起個(gè)人轉(zhuǎn)讓不足5年非普通住房全額征稅】

    非普通住宅營業(yè)稅優(yōu)惠急剎車

    按照最新的政策，自2010年1月1日起，個(gè)人將購買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。2010年?duì)I業(yè)稅免征年限由此前的2年重新恢復(fù)到5年。這已是自2005年開征此項(xiàng)稅費(fèi)至今五年之內(nèi)的第四次調(diào)整。

    鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，以一套現(xiàn)總價(jià)100萬，當(dāng)初購買價(jià)80萬的房產(chǎn)為例，如果是普通商品房，則購買未滿2年的不受政策改變影響，3-5年內(nèi)的住房將比此前多征收11000元（稅率5.5%），超過5年不征收稅費(fèi)。如果是非普通住宅，則未滿2年的按全額征收政策不變，3-5年內(nèi)由原本差額征收11000元增至55000元，增加了44000元的成本，超過5年的按差額征收11000元。

    鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上述政策對(duì)于短期內(nèi)購買非普通住宅的購房者打擊力度最大。以北京為例，按照規(guī)定，住宅小區(qū)建筑容積率在1．0(含)以下，單套建筑面積在140(含)平方米以上，三環(huán)以內(nèi)總價(jià)超過215萬元/套、三環(huán)至四環(huán)之間超過175萬元/套、四環(huán)至五環(huán)之間超過165萬元/套、五環(huán)以外超過100萬元/套的住房均為非普通住宅。目前，北京140平米以上二手房成交占比為14%左右，其中五年內(nèi)大戶型占比8%左右，未來短期內(nèi)大戶型投資的心理預(yù)期將會(huì)縮緊。不過，今年以來，北京房價(jià)漲幅較大，上述界定非普通住宅的總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)尚為去年11月核定的，如果仍嚴(yán)格執(zhí)行此標(biāo)準(zhǔn)，將有為數(shù)不少的中等戶型被界定為非普通住宅。

    政策效應(yīng)持續(xù)時(shí)間有限

    鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為，由此看來，營業(yè)稅政策對(duì)于非普通住宅的征收力度相當(dāng)大，尤其是政策改變后，3-5年非普通住宅多支出成本最多。但由于從11月份起消費(fèi)者對(duì)營業(yè)稅政策調(diào)整基本已有心理預(yù)期，調(diào)整對(duì)當(dāng)前市場震蕩不會(huì)很大。

    我愛我家副總裁胡景暉則表示，營業(yè)稅政策細(xì)則的出臺(tái)有效緩解了年底之前因政策性恐慌而出現(xiàn)的集中過戶。細(xì)則主要意在抑制市場中的投資行為，打擊投機(jī)性購房群體。出臺(tái)也在一定程度上保證了明年二手房交易惜售現(xiàn)象不會(huì)過于明顯，保障了明年市場交易熱情，尤其是2-5年內(nèi)的二手普通住宅交易能夠持續(xù)活躍。

    不過，他也認(rèn)為，盡管政策收緊的初衷是力圖通過稅收杠桿加大對(duì)二手房市場的調(diào)節(jié)力度，以此達(dá)到遏制炒房、抑制投機(jī)的目的。但以前每次政策調(diào)整后，市場反映出的效果并不理想。相關(guān)調(diào)查顯示，從05年政策首次推出至06年再次調(diào)整，其對(duì)于市場的輻射效應(yīng)大致持續(xù)半年左右，之后隨著市場的不斷發(fā)展，業(yè)主方對(duì)于稅費(fèi)的認(rèn)知逐步了解和深入，引發(fā)了稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁及倒逼房價(jià)等問題，稅費(fèi)調(diào)整對(duì)市場的效力周期漸趨縮短。因此，單單依靠交易環(huán)節(jié)的稅收調(diào)控，恐怕并不能完全實(shí)現(xiàn)遏制房價(jià)過快上漲、控制投機(jī)的目標(biāo)。而對(duì)于明年而言，經(jīng)過再次調(diào)整的稅費(fèi)政策對(duì)二手房市場的影響恐只延續(xù)到一季度后半程，若無其他調(diào)控措施跟進(jìn)，此后的二手房市場或?qū)⒗^續(xù)走出量價(jià)齊升態(tài)勢(shì)。