二手房營業(yè)稅征收細(xì)則:不足5年普通住房差額征收

    個人轉(zhuǎn)賣不足5年的普通住房，是全額征收營業(yè)稅，還是差額征收營業(yè)稅？昨天，財政部和國家稅務(wù)總局對外公布調(diào)整后的個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策細(xì)則，個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

    此前，國務(wù)院常務(wù)會議發(fā)布房市新政：個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由兩年恢復(fù)到5年。此次財政部和國家稅總發(fā)布有關(guān)細(xì)則：自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

    此外，自2010年1月1日起，去年發(fā)布的《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》將廢止。

　　■釋疑

    由全額征收變差額征收

    記者：普通住宅和非普通住宅的區(qū)別是什么？

    北京中原三級市場研究部負(fù)責(zé)人：普通住宅是指符合以下三個條件的住宅：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含1.0）以上；單套建筑面積在140平方米（含140平方米）以下；實際成交價低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。不能同時滿足以上3個條件的住房為非普通住房。普通住房和非普通住房由各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)交易部門設(shè)立的稅收征收窗口進(jìn)行認(rèn)定。

    記者：細(xì)則與2009年和2008年執(zhí)行的營業(yè)稅稅收制度有什么不同？

    北京中原三級市場研究部負(fù)責(zé)人：與2009年相比，稅費政策變化體現(xiàn)在營業(yè)稅征收年限由2年變?yōu)?年，年限內(nèi)普宅和非普宅征收標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)變化；2010年營業(yè)稅調(diào)整后，與2008年相比仍有許多優(yōu)惠，首先，印花稅和土地增值稅均變?yōu)槊庹?；其次，最主要的變化是不?年的普宅營業(yè)稅由全額征收變?yōu)椴铑~征收。 

    ■影響

    二手房價不會明顯下滑

    我愛我家有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，單靠交易環(huán)節(jié)的稅收調(diào)控并不能真正實現(xiàn)抑制房價上漲、控制投機(jī)的初衷。

    鏈家地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，可以肯定地說，購買5年以內(nèi)普通住宅征收的差額稅相對有限，不會對購房者造成棄購的決定性影響。因此，該政策的確定，對明年普通住宅的二手房交易影響不會太大。美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉在接受媒體采訪時稱：房價飛漲使得差額的5.5%占總價不到2%。這樣對于2009年上漲了50%以上的北京二手房市場抑制作用非常有限。另外，在實際交易中，買賣雙方在不影響貸款的前提下做低價格，一定程度上避稅依然很多。

    差額營業(yè)稅這一政策，不會使明年一季度出現(xiàn)原來預(yù)計的大跌現(xiàn)象，恐慌性需求在一季度依然會支撐每月交易突破2萬套，而價格預(yù)計也不會出現(xiàn)明顯下滑。目前一系列政策出發(fā)點為通過增加供應(yīng)來抑制價格過快上漲，政策力度有限。預(yù)計市場確立調(diào)整趨勢將在明年下半年。