專家談去庫存：低價出售或無償出租給農(nóng)民工

    2016年是樓市“去庫存”攻堅戰(zhàn)的元年，想必國家對于住建部下了“軍令狀”，今年要在“去庫存”上給出亮麗政績。于是，新年伊始，據(jù)說住建部就馬不停蹄召集各省開會，要各地亮出“去庫存”利器。筆者猜想，“去庫存”會像過去保障房建設、房價控制一樣，列入對各級政府的問責。

    問題是，自從2014年7月份，住建部召開年中全國建設工作會議，將“去庫存”作為樓市主題以來，“去庫存”戰(zhàn)役已經(jīng)打了一年半。目前來看，能用到的辦法基本上都已用到了，也用盡了，比如公積金政策已窮盡、房貸利率降至歷史最低。能想到但暫時還用不到的辦法，比如機構規(guī)?；召徯路縼碜赓U、項目發(fā)行信托投資基金消化等，也想到了，并制定了方案。

    2015年，樓市銷售面積累計增幅能夠從年初的-16.2%，逆轉至年末的7.4%，絕對拜密集打響的“去庫存”持久戰(zhàn)所賜。但是，庫存高壓卻不見緩解，年末甚至連續(xù)出現(xiàn)千萬平方米的庫存攀升。據(jù)筆者調(diào)查，目前少數(shù)二線城市和600多個三四線城市的庫存，集中了全國近70%的比重，或許是一個“無底洞”。媒體統(tǒng)計的在售庫存（消化周期大概在2-3年）僅僅是冰山一角，若將在建未售、已批未建兩塊更大的庫存算在內(nèi)，整體庫存消化或許需要5-7年，甚至更長時間。

    目前，可行的政策還有最后一項，就是棚戶區(qū)改造“貨幣化安置”。但是，根據(jù)筆者的調(diào)研，很多開發(fā)商將棚改“貨幣化安置”作為成功逃離三四線城市最后的“救命稻草”，開發(fā)商申請的隊伍都排到了政府的大門外。因此，棚改僅僅能消化一少部分，再說棚改又會誕生新的庫存。

    對于“去庫存”，頂層設計上可謂非常精致，即將其與戶籍制度改革、新型城鎮(zhèn)化結合起來，既實現(xiàn)了樓市“去庫存”，也降低了城鎮(zhèn)化成本，還促進了內(nèi)需社會構建。但是，行內(nèi)人都懂得，這是個中長期見效的改革措施，且對于配套改革的到位程度要求很高，比如厘清中央地方公共服務職能、地方新財源等等。另外，由于產(chǎn)業(yè)空心化、優(yōu)質(zhì)服務不足，三四線城市戶口含金量有多高呢？

    因此，短期內(nèi)“去庫存”，必須另想他法。筆者認為，樓市庫存壓頂，不啻為房地產(chǎn)領域的產(chǎn)能嚴重過剩。試想，如果樓市庫存不嚴重，上游能源、建材、重化工業(yè)產(chǎn)能也不會過剩到“攻堅戰(zhàn)”的地步。而且，由于樓市庫存成本低、顯現(xiàn)的滯后性，加上政府大力扶持，其過剩程度甚至超過了上游產(chǎn)能。

    筆者認為，將農(nóng)民工市民化與“去庫存”對接起來，大思路是正確的。但是，寄望于戶籍制度改革，真的是“一萬年太久”，再說地方政府目前無財力、無積極性。若祭出常規(guī)財政補貼，則顯得“小打小鬧”。西南財經(jīng)大學《2013年中國家庭金融調(diào)查報告》顯示，我國農(nóng)民工家庭平均凈資產(chǎn)28萬元，除去17.6萬房地產(chǎn)資產(chǎn)后，剩余資產(chǎn)12.8萬，最具流動性的金融資產(chǎn)僅2.4萬元。因此，即便給予補貼，我國大部分農(nóng)民工家庭也不具備城鎮(zhèn)購房支付能力。

    目前，“去庫存”已經(jīng)陷入囚徒困境和道德困境。國家怕樓市庫存沖擊經(jīng)濟，一味地去救，這反而給開發(fā)商帶來幻想；庫存消化的同時，房價地價在上漲，地方政府和開發(fā)商都試圖尋租上級政府，延續(xù)土地財政和樓市黃金期；城鎮(zhèn)化、改善型需求還在創(chuàng)造樓市新需求，每個開發(fā)商都希望別人退出。

    由此，樓市最后的結局或許是大家都死掉了，包括地方財政風險和金融風險。因此，站在樓市去產(chǎn)能具有全局上和戰(zhàn)略上的高度，建議由中央轉移支付激勵，借助地方政府債務發(fā)行和置換，低價收購樓市庫存，超低價出售或無償出租給農(nóng)民工，這是一條可選、可行和有誠意的辦法。

    事實上，這一做法是政府償還為農(nóng)民工提供住房保障的歷史欠賬，過去的福利房都是無償或超低價提供的，也是農(nóng)民工共享工業(yè)化、城市化紅利的必然選擇，更是將城市化從“土地城市化”糾偏到“以人為本”城市化的唯一路徑。而且，開發(fā)商建設、政府收購和運營（即BOT、BOR）也是住房保障效率較高的PPP選擇。