各地樓市調控風聲急 京、滬、深、穗觀望氣氛濃

   各部委有關房地產(chǎn)調控政策仍在不斷推出，火熱的房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)微妙變化。本報記者近日赴京、滬、深、穗四大一線城市，對調控政策在一周之內引起的市場變化做了調查，并請專業(yè)人士對市場未來趨勢做出預測。

    上海

    調控前上演最后瘋狂 昨再出全國新“地王”

    繼前天廣州亞運城項目刷新了全國總價地王的紀錄后，昨天上海又創(chuàng)造了新的住宅單價地王，而也許正是基于眼下樓市問題敏感，原本昨日計劃召開的市政府有關房地產(chǎn)的新聞發(fā)布會臨時取消。但記者獲悉，上海房地產(chǎn)調控的相關文件已經(jīng)擬定完畢，只差市政府批準。

    自從中央幾次會議釋放出政策動態(tài)調整的信號后，上海也接連表態(tài)。而昨天下午，上海市政府原本將舉行關于房地產(chǎn)的新聞發(fā)布會，卻又臨時取消。

    而消息人士更向記者透露，上海樓市新政已大體成型，但細則未完全確定。據(jù)介紹，前天上海住房保障和房屋管理局召集一些機構和專家開會，希望業(yè)內能再提出一些抑制房價、地價的政策建議。

    雖然抑制地價將成為上海樓市新政中的重要環(huán)節(jié)，然而，調控前夜的上海土地市場瘋狂依舊。昨天上午，位于上海楊浦區(qū)新江灣城的一地塊被央企中國建筑旗下子公司中建地產(chǎn)以37.2億元奪得，樓板價高達32484元/平方米，溢價117%，成為全國樓板價最高的住宅用地。

    “在政府三番五次表明將適度調控樓市、在眾多輿論呼聲之下，土地市場熱度不改，可謂是被預期沖昏了頭腦。”上海中原研究咨詢部經(jīng)理龔敏直言。

    其實，在短短一周的時間里，從各大城市反應來看，上海市政府的表態(tài)最為高調。

    在上周“國四條”公布的第二天，上海市市長韓正就對外表示，將采取果斷措施遏制地價、房價的過快上漲，加快舊區(qū)改造和保障性住房建設。市場消息還指出，包括營業(yè)稅、公積金政策、契稅等都可能為上海遏制投資投機性購房的關鍵，同時還有可能在土地出讓金環(huán)節(jié)嚴格控制，收緊房地產(chǎn)市場的流動性資金。

    事實上，在早前召開的中央經(jīng)濟工作會議為下一步房地產(chǎn)政策的取向定調后，上海市政府方面就開始積極表態(tài)，還將市場希望的目光率先引向保障房建設，從低位定價到政策咨詢，再從啟動申請到提出至2012年建設30萬套經(jīng)濟適用房的目標。

    而在市場看來，紙上談兵顯然是不行的，制定相關細則并著力落實才是關鍵。同時，如果真希望將房價調控至與市場基本面相符的水平，恐怕對于投資投機性泡沫的積壓力度還應該加大。

    從市場表現(xiàn)看，上周上海一手房成交量不減反增，但成交價出現(xiàn)明顯回落。來自佑威樓市通系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)顯示，上周上海商品住宅成交面積39.64萬平方米，與前一周相比增加了21%，但成交均價為18480元/平方米，環(huán)比前一周下跌了17%。一些分析師認為，下一階段一些“坐不住”的開發(fā)商可能會選擇加緊推盤，但由于市場內中高端定位的項目偏多以及發(fā)展慣性，估計房價未必直接掉頭，期間會有波動，明年二季度以后才能企穩(wěn)。

    二手房市場變化更為明顯。由于樓市的政策面終于借著住房轉讓營業(yè)稅優(yōu)惠的退出率先釋放出微調信號，所以目前上海二手房交易局面一邊是已達成交易的趕著過戶交稅，另一邊是許多趕不上政策“末班車”的反而展開觀望。上海中原地產(chǎn)共和新路分行經(jīng)理曹銳還向記者介紹，現(xiàn)在買賣雙方觀望之余還在“踢皮球”，如掛牌的業(yè)主普遍提出“凈到手價”而有意購房者卻提出“打包價”，也就是說誰也不愿承擔增加的稅費成本，只讓中介想辦法操作，抬價轉嫁也好、做低避稅也好，總之自己定要拿到或只肯付出固定的一筆數(shù)目，“這讓我們感到為難。”

    不過，隨著昨天財政部發(fā)通知、營業(yè)稅政策明朗，業(yè)內的緊張度有所降低。“此次營業(yè)稅政策的嚴厲度小于預期。”漢宇地產(chǎn)的分析師表示，“預計在本月的‘末班車’效應過去之后，明年年初二手房市場面臨成交萎縮，但明年上半年市場走穩(wěn)仍值得期待。”

    北京

    政策雙向夾擊 樓市明年有望“降溫”

    一方面收緊開發(fā)商“錢袋子”，一方面加大保障性住房供應，在潛在的一系列政策調整下，北京樓市有望“降溫”。記者注意到，上一周北京商品住宅成交面積環(huán)比大幅下跌24.27%，意味著部分投資、投機性需求暫時退場。

    上周，財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，首次對全國土地出讓繳款比例等一些細節(jié)問題進行統(tǒng)一。即，開發(fā)商拿地首付款不得低于50%，使其資金鏈開念“緊箍咒”，遏制部分炒地、囤地行為，進而促進開發(fā)商加快樓盤銷售。

    “在北京的開發(fā)商，實力雄厚者居多，因此受這一政策影響不大。”但一位國企房地產(chǎn)老板私下向記者坦言，這項政策還是會使部分開發(fā)企業(yè)的運營資金收緊，由此調整其開發(fā)策略。

    另一方面，記者了解到，北京還在大力推進保障性住房，其中還包括“新成員”——公共租賃住房。

    “目前，北京已經(jīng)建設、收購了11個公租房項目共51.5萬平方米，可供房源達7400多套。同時，已接受8124戶中低收入家庭的登記申請。”北京市住保辦一位負責人說。據(jù)悉，北京新推出的公租房租金將至少比市場租價低20%。

    多向政策夾擊，投資、投機性需求似乎也在收縮。記者注意到，或許是已經(jīng)聞到市場風向漸變的味道，北京樓市成交量也出現(xiàn)微妙變化。

    根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，上一周北京商品住宅（期房加現(xiàn)房）成交4465套， 成交面積為47.45萬平方米， 環(huán)比大幅下跌24.27%。

    值得注意的是，當期北京市的經(jīng)濟適用房成交277套/17811平方米， 限價商品住宅成交979套/77905平方米，合計已經(jīng)占市場總成交的20%還多，從另一方面佐證投機性需求在“收縮”。

    記者還了解到，由于營業(yè)稅優(yōu)惠政策年底即將到期，趕“末班車”者也越發(fā)減弱，由此北京二手房市場很可能進入低迷期，進而或拉低成交價格。

    然而，“短期來看，北京樓市不會有大的波動，至少在明年上半年以前，由于供小于求，價格仍是漲勢，而隨著普通商品房的供給量增加，以及各種保障性住房入市，明年下半年樓市或出現(xiàn)‘拐點’。”一位在香港上市的開發(fā)商老總私下對記者說。

    深圳

    推應急措施辦過戶 中介賠付營業(yè)稅促成交

    記者從深圳市場了解到，近期盡管為搭優(yōu)惠政策末班車深圳出現(xiàn)二手房交易量猛增，但購房者的心態(tài)已經(jīng)趨于觀望，看房人數(shù)大減。專家預測認為，今后將陸續(xù)有緊縮政策出臺，明年或出現(xiàn)新房和二手房聯(lián)動下降的局面。

    在一系列房地產(chǎn)調控政策中， “營業(yè)稅2改5”是對市場產(chǎn)生直接影響的消息，深圳二手房成交呈現(xiàn)井噴狀態(tài)，成交屢創(chuàng)天量，以往正常時間二手房交易量平均每天在幾百套左右。

    而深圳市房地產(chǎn)權登記中心處人滿為患，很多市民擔心趕不上營業(yè)稅優(yōu)惠末班車而集中過來辦過戶。為了應對前來登記過戶的高峰人群，深圳市房地產(chǎn)權登記中心啟動了應急機制，緊急推出六大便民舉措，以緩解緊張局面。

    這六條措施包括“開放全部窗口，加快收文進度；增派經(jīng)辦、核準人員，在收文后加班加點，以確保５個工作日內出證”等，甚至還要求內部職工不準在停車場停車，以保證過戶者停車方便。深圳市房地產(chǎn)權登記中心負責人對記者說：“我們現(xiàn)在能夠保證５天辦證已經(jīng)是我們的工作極限了，很多后臺支持人員都在加班加點，日夜趕工。”

    不過深圳市社科院城市營運中心主任高海燕認為，過了月底，二手房成交量肯定會有明顯的下降，因為優(yōu)惠政策收緊后肯定會影響到市場。而他預測，“國四條”后，肯定還會有后續(xù)政策出臺。

    在國家政策趨近的背景下，由于賣家觀望情緒濃厚市場成交放緩。為促成交易，有部分中介開出減免營業(yè)稅的條件。

    地產(chǎn)中介公司付經(jīng)理說，他已聽聞市場上有同行在這樣操作。他舉例說，“如果一套房子原價是80萬，當下市場價是160萬。如果全額征收營業(yè)稅的話要交稅4萬元，而傭金是5.4萬元，這樣即使營業(yè)稅全部由中介來承擔，也還可以收傭1.4萬元。但如果因營業(yè)稅而交易流產(chǎn)，中介就一分錢傭金也拿不到了。”

    記者采訪發(fā)現(xiàn)，開出減免營業(yè)稅承諾的主要是一些中小地產(chǎn)中介，其目的就是為了招攬客源。但有專業(yè)從事地產(chǎn)事務的律師提醒，對這樣的優(yōu)惠條件，各方一定要將其形成文字寫進協(xié)議，以防口頭承諾不兌現(xiàn)，最后出現(xiàn)不必要的糾紛。

   廣州

    調控政策更早更嚴 樓市更理性

    對于土地出讓金首期50%的新政策，廣州一位政府部門人士表示，由于廣州從2007起，就已執(zhí)行比“新政”更嚴格的土地出讓金政策，因此該政策對今后的廣州房地產(chǎn)影響不大。

    據(jù)了解，廣州從2007年開始，大部分土地出讓均要求在數(shù)月內一次繳清，如果涉及金額超過2億元以上，才實行分期繳付的方式，而且首期比例基本超過50%，同時繳款期限也不會超過一年。因此，廣州幾個主要的發(fā)展商也認為，新政對今后在廣州的新增項目影響不大。

    業(yè)內人士表示，相對于國內其他一線城市，廣州的房價與漲幅一直低于平均水平。業(yè)內普遍認為，廣州房地產(chǎn)市場理性程度相對更高，這與政府對“土地財政”的依賴程度更低和消費者更理性有關。

    根據(jù)廣州市房管局發(fā)布的11、12月份房地產(chǎn)市場成交數(shù)據(jù)，市場似乎出現(xiàn)了初步到頂回調的跡象。11月，廣州房地產(chǎn)交易登記成交量同比和環(huán)比均增加超過四成，但11月的網(wǎng)上簽約成交則已出現(xiàn)價量齊跌的情況，其中價格環(huán)比下降1.6%，成交下降14%左右。而12月份廣州房地產(chǎn)網(wǎng)上簽約數(shù)量為3015套，相比11月上半月的4123套成交量已下跌近27%。成交均價也出現(xiàn)了繼續(xù)下滑，11月上半月廣州全市成交均價10314元，11月下半月為10027元，12月上半月已下降到9985元，相比11月上半月下跌3%。

    另外，今年１到１１月份，廣東的房地產(chǎn)行業(yè)的增速已明顯下滑，其中廣東房地產(chǎn)企業(yè)完成土地開發(fā)面積為1240.46萬平方米，同比下降29.3％；土地購置面積1546.14萬平方米，同比下降37.9％；土地成交價款182.11億元，同比下降34.1％。