承和·書(shū)香庭
7000元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
受季節(jié)性限制,歷年元旦及春節(jié)前后均為年度成交低谷期,2016年開(kāi)局兩周成交進(jìn)入階段性新低。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,雖然市場(chǎng)的開(kāi)局特征并不能代表全年的成交趨勢(shì),但2016年北京新建商品住宅市場(chǎng)將很難實(shí)現(xiàn)突破。北京商品房豪宅化趨勢(shì)基本確立,高價(jià)住宅的快速增多將導(dǎo)致2016年市場(chǎng)成交步伐放緩,商住類產(chǎn)品在供需兩端所占比重將進(jìn)一步提升。
成交階段性低谷
2016年,北京樓市未能收獲“開(kāi)門紅”,開(kāi)局兩周成交均價(jià)進(jìn)入階段性新低。
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,1月第二周,北京共實(shí)現(xiàn)商品住宅(不含保障房與自住房)成交1483套,成交面積15.25萬(wàn)平方米,環(huán)比出現(xiàn)小幅下滑,同時(shí)這一成交量也創(chuàng)造了近9周的新低;從價(jià)格來(lái)看,上周北京商品住宅成交均價(jià)為29485元/平方米,環(huán)比下滑21%。
“近兩周成交量較低的主要原因是受到季節(jié)性限制,歷年元旦以及春節(jié)前后這段時(shí)間均為年度成交低谷階段。不過(guò)與去年同期相比,2016年開(kāi)局兩周的成交量起點(diǎn)頗高,2015年1月北京商品住宅平均周度成交量?jī)H為1008套。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示。
郭毅認(rèn)為,與2015年年初相比,2016年政策步調(diào)基本一致,風(fēng)向依然以放松為主,但限購(gòu)政策仍未取消,這也制約著樓市成交難以出現(xiàn)太大突破;另外,2015年北京豪宅元年的基調(diào)已經(jīng)奠定,2016年這一趨勢(shì)將愈發(fā)明顯,高價(jià)住宅的快速增多必將使市場(chǎng)成交步伐放緩,這也是制約2016年北京商品住宅成交難以突破的原因之一。
供應(yīng)小高峰
在“少量高頻”已成主導(dǎo)的供應(yīng)市場(chǎng)中,上周北京商品住宅項(xiàng)目供應(yīng)出現(xiàn)“大手筆”。
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,上周北京住宅市場(chǎng)共有4個(gè)項(xiàng)目入市,其中包括眾美·MIMO公館、新北京中心、中國(guó)鐵建·原香匯三個(gè)商住項(xiàng)目,以及新地國(guó)際家園一個(gè)普宅項(xiàng)目。4個(gè)項(xiàng)目共新增商品住宅產(chǎn)品1042套,這一供應(yīng)量也創(chuàng)造了近7周的新高。
從供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看,上周入市的商住項(xiàng)目居多,且多為“大手筆”。郭毅稱,其中僅眾美·MIMO公館一個(gè)項(xiàng)目就新增供應(yīng)572套,其他三個(gè)項(xiàng)目單次推盤也均超過(guò)百套以上。
郭毅進(jìn)一步分析認(rèn)為,從長(zhǎng)期來(lái)看,由于大量競(jìng)建和配建保障房及自住房,北京商品住宅供地連續(xù)兩年萎縮,2014年和2015年出讓住宅用地中可用于市場(chǎng)自主定價(jià)的商品住宅開(kāi)發(fā)的總面積不過(guò)500萬(wàn)平方米,這將造成開(kāi)發(fā)商的惜售謀利心態(tài),在這種情況下,加密開(kāi)盤頻次每次僅推出少量貨源,可實(shí)現(xiàn)價(jià)格小步快漲,將是2016年北京樓市供給的主要特征。
商住占比將提升
從成交結(jié)構(gòu)上分析,上周商品住宅成交中,商住類產(chǎn)品占比高達(dá)四成,而在普宅售價(jià)越來(lái)越高的背景下,商住類產(chǎn)品供需所占比重仍將進(jìn)一步提升。
郭毅認(rèn)為,在高昂的土地成本面前,部分自住房的限定售價(jià)甚至低于土地成本,而地塊中可售住宅的高端化必然影響到銷售速度,為了確保業(yè)績(jī),開(kāi)發(fā)商只得依托于地塊中的可售商業(yè)公建部分,通過(guò)散售方式實(shí)現(xiàn)資金回籠和保障銷售任務(wù)的達(dá)成。
在北京目前商業(yè)投資熱度不高和住宅限購(gòu)的市場(chǎng)背景下,將可售商業(yè)公建開(kāi)發(fā)成可商亦可住的商住公寓產(chǎn)品,最符合政策環(huán)境和需求導(dǎo)向。未來(lái),商住公寓的市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模將大幅增加。另外,住宅市場(chǎng)的豪宅化會(huì)將部分購(gòu)房需求擠壓到商住市場(chǎng),而商住產(chǎn)品在市場(chǎng)需求面加大的背景下價(jià)格會(huì)穩(wěn)步上漲。
6500元/m2
2室(1) 3室(7) 4室(3) 5室(1)
九江市八里湖新區(qū),東至園藝路,南至十里河北路,北至文博大道