開年四次“熔斷”的驚天內(nèi)幕 資金轉(zhuǎn)向樓市？

    1月4日、1月7日,A股在開年的兩個(gè)交易日里四次“熔斷”,導(dǎo)致七萬億的市值被迅速蒸發(fā)。很少有人關(guān)注到,A股市場(chǎng)的“熔斷”,早有征兆。1月6日,興業(yè)全球基金專戶投資部副總監(jiān)呂琪鄭重提示:建議客戶贖回,今年本人管理產(chǎn)品大概率不能賺錢。

    事實(shí)上開門黑,不僅限于A股,包括道瓊斯指數(shù)在內(nèi),全球主要市場(chǎng)都出現(xiàn)開門黑,全球市場(chǎng)4天市值已經(jīng)蒸發(fā)2萬億美元。金融大鱷索羅斯(George　Soros)在今天的一次談話中表示,“全球市場(chǎng)正面臨著一場(chǎng)危機(jī),投資者需要非常謹(jǐn)慎。”

    流動(dòng)性強(qiáng)的股市,顯然不足以成為投資者的避險(xiǎn)地。市場(chǎng)傳言,追求低投資風(fēng)險(xiǎn)和相對(duì)高收益的投資機(jī)構(gòu)開始,將眼睛重新盯向一線城市核心區(qū)域的房地產(chǎn),計(jì)劃整體收購。

    相比于需求,目前一線的高端住宅供應(yīng)嚴(yán)重不足。而且,只需要幾十億的資金,就可以通過整體收購上海的高端住宅物業(yè),掌握價(jià)格話語權(quán),最終成為市場(chǎng)的有影響力人士,這對(duì)任何資金都有很強(qiáng)的吸引力。

內(nèi)環(huán)單價(jià)10萬元以內(nèi)高端住宅被“消滅”

    黃浦濱江地帶,去年才賣6萬多一平方米的某樓盤開發(fā)商說,原來6萬元一平方米的房子已經(jīng)被全部賣光,他們今年新推房源的平均售價(jià)將達(dá)到10萬元以上。

    無獨(dú)有偶的是,徐家匯附近的一樓盤去年售價(jià)8萬,全部清光。今年已經(jīng)打算10萬元的單價(jià)銷售。不僅僅是內(nèi)環(huán),上海的中環(huán)之內(nèi),計(jì)劃以9萬元以上單價(jià)銷售的樓盤也是數(shù)不勝數(shù)。

    上海鏈家市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示,截至2015年12月22日,2015年上?？們r(jià)在1000萬元以上高端住宅共計(jì)成交7606套,已超之前兩年之和,相比2014年翻了一番不止,并將遠(yuǎn)超前兩年成交量之和,創(chuàng)下年度高端住宅成交紀(jì)錄。

    在千萬高端住宅的熱銷下,上海單價(jià)10萬元以上高端住宅已經(jīng)變得極為稀缺。成交均價(jià)12萬的濱江凱旋門,網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示,目前只有17套;黃浦灣2014年推出的105套10萬元+單價(jià)公寓,目前也就剩8套;中糧海景公寓,更是只剩3套;連湯臣一品都在一口氣銷售了13套后,進(jìn)入到尾盤的節(jié)奏。

    除了濱江地區(qū),上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的新湖青藍(lán)國際、泛海國際社區(qū)等諸多均價(jià)10萬元以內(nèi)的樓盤都遭遇了“掃貨”現(xiàn)象,市場(chǎng)人士驚呼“高端住宅被搶光了”。

收購少數(shù)高端住宅就掌握定價(jià)權(quán)?

    “雞缸杯真實(shí)價(jià)值也許不值2億元,但劉益謙收了。原因并不是因?yàn)樗硕噱X傻,更重要的是通過拍雞缸杯,他獲得了整個(gè)藝術(shù)和古董市場(chǎng)的定價(jià)權(quán)。所有的藝術(shù)家都會(huì)通過劉益謙銷售作品,或者給出價(jià)格意見。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在整個(gè)高端住宅市場(chǎng)需求非常旺盛的背景之下,只要能夠收購那些擁有稀缺資源的高端住宅,就可以影響甚至于掌握整個(gè)上海高端住宅市場(chǎng)的定價(jià)權(quán),進(jìn)而依靠定價(jià)權(quán)獲利。

    目前,整個(gè)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)一線臨江的高端住宅中,真正屬于一線江景的不多。根據(jù)之前的定義,一線江景一定是黃埔江邊的第一排。在售的項(xiàng)目,湯臣一品、中糧海景公寓、尚海灣距離黃浦江不到100米,是真正意義的一線濱江高端住宅。其他的房地產(chǎn)項(xiàng)目,都距離黃浦江超過1000米,算不上真正的一線江景。

    根據(jù)上海市的規(guī)定,在距離黃浦江防汛墻100米以內(nèi),不得建有任何建筑物。類似湯臣一品、尚海灣這樣的一線江景住宅,已經(jīng)成為“絕版”。

    這和劉益謙所購得的明成化斗彩雞缸杯稀缺性可有一比,后者目前存世只有19只。同樣,上海擁有一線江景的高端住宅存量也已經(jīng)非常少。在這樣的背景下,少量的資金就有可能獲得市場(chǎng)的價(jià)格控制權(quán)。而奪取定價(jià)控制權(quán),意味著未來更高的收益率。

投資回報(bào)或高過股市

    和其他投資市場(chǎng)相比,去年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)不僅更為穩(wěn)健,而且收益率更為可觀。

    去年股市行情不錯(cuò),但普通股票型基金的收益,也不過只有45%左右。而在杠桿的作用下,盡管去年上海平均房?jī)r(jià)只漲30%,但那些支付了三成首付的房地產(chǎn)投資者去年的收益率卻可以接近100%。

    相比于股市,房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力固然比較差,但也因?yàn)榱鲃?dòng)性弱,價(jià)格的穩(wěn)定性反而遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了股票。

    更為重要的是,雖然上海核心位置的房屋銷售價(jià)格在全球范圍內(nèi)不低,和香港、新加坡等地區(qū)核心位置的高端住宅仍然有比較大的差距。以香港為例,目前銷售價(jià)格最高的高端住宅,成交價(jià)已經(jīng)到達(dá)到港幣92萬元/平方米。

    相較于香港、紐約、東京等全球一線城市,上海高端住宅的價(jià)格仍有進(jìn)一步上漲的空間。尤其是像尚海灣這樣,處于未來金融核心區(qū)的一線江景住宅。

    今年7月2日,央行上海總部就與上海徐匯區(qū)政府簽訂戰(zhàn)略合作備忘錄,雙方將合作依托尚海灣所在的徐匯濱江地區(qū)建立國際性創(chuàng)新型金融集聚區(qū),共同推進(jìn)各類國際性、創(chuàng)新型、功能性金融機(jī)構(gòu)以及相配套的金融專業(yè)機(jī)構(gòu)和金融中介機(jī)構(gòu)集聚發(fā)展。

    根據(jù)央行上?？偛亢炗啈?zhàn)略合作備忘錄,共同在徐匯濱江地區(qū)建設(shè)“國際金融交流中心”,承辦各類國際性經(jīng)濟(jì)金融會(huì)議、論壇、交流等活動(dòng)。條件成熟時(shí),央行上海總部的業(yè)務(wù)部門將遷轉(zhuǎn)至徐匯濱江地區(qū)辦公運(yùn)營(yíng)。相當(dāng)于上海的金融市場(chǎng)中心放在了徐匯濱江。

    而無論是紐約、倫敦、香港還是東京,一線城市的金融中心,總是高端住宅的核心聚集區(qū),是這個(gè)城市房?jī)r(jià)更高的板塊。

    所以,盡管尚海灣達(dá)到15萬元/平方米,但是相對(duì)于國際金融中心城市高端住宅區(qū)動(dòng)軋60萬元一平方米的價(jià)格來說,仍然是比較低的。

    尤其是受未來五年上海新增建設(shè)用地規(guī)模只有61平方公里等因素影響,上海住宅用地在過去幾年時(shí)間里屢創(chuàng)新高。2014年的12月24日上午,格力地產(chǎn)聯(lián)合體以16.14億元競(jìng)得浦東新區(qū)黃浦江南延伸段前灘地區(qū)Z000801編制單元32-01純宅地,樓板價(jià)65832元/平方米,溢價(jià)率127%,當(dāng)時(shí)外界認(rèn)為這一地塊的保本價(jià)在9萬元以上;而2015年底,位于新江灣的一地塊,樓板價(jià)接近5萬元/平方米,預(yù)期售價(jià)更是達(dá)到8萬～10萬元/平方米。在這些項(xiàng)目的預(yù)期入市價(jià)格影響下,市場(chǎng)對(duì)在上海在售的高端住宅未來五年的價(jià)格預(yù)期不斷升溫。

    在這樣的背景下,很多人相信只要能夠整體收購一兩個(gè)高端住宅樓盤,未來就能通過不斷提供房源的價(jià)格來實(shí)現(xiàn)資金的高收益。

    尚海灣、黃浦灣這些擁有一定房源可供整體收購的樓盤,因此很可能成為機(jī)構(gòu)投資人眼中的香餑餑。

    不過,在具體收購這些項(xiàng)目時(shí),機(jī)構(gòu)投資人可能會(huì)遇到不小的困難。

    比如,尚海灣的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人就認(rèn)為,尚海灣在售的樓王有進(jìn)一步升值空間,屬于“非賣品”,在將來很長(zhǎng)一段時(shí)間可以給公司帶來不菲的利潤(rùn),不宜整體出售,而只能賣掉其中的一小部分。

    另外一方面,在售的一線高端住宅有些已經(jīng)被部分買家提前預(yù)訂,也增加了整體收購的難度。比如,消息人士透露,尚海灣的11、12號(hào)樓,雖然尚未公開,卻已有部分房源已經(jīng)被預(yù)訂。

    但對(duì)有能力的投資機(jī)構(gòu)來說,這些障礙不是什么問題,只要有足夠的誠意,就一定能夠整體收購上海一線江景高端住宅項(xiàng)目。