觀察：國土部重拳打擊開發(fā)商囤地 北京5地塊上榜

    國土部重拳打擊開發(fā)商囤地

    掛牌督辦18宗房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地，北京5地塊上榜

    國土部昨日（23日）掛牌督辦9省份18宗房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地，其中北京有5宗土地“上榜”。國土部為打擊開發(fā)商違規(guī)囤地，使出“重拳”。

    全國1萬公頃房產(chǎn)用地閑置

    據(jù)國土部調(diào)查，目前全國閑置的房地產(chǎn)用地仍有約1萬公頃（1億平方米），國土部此次掛牌督辦的18宗房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地，分布在北京、上海、浙江等9?。▍^(qū)、市）。

    其中，按閑置時(shí)間分，閑置滿一年未滿兩年的有11宗，閑置滿兩年的有7宗；按閑置原因分，企業(yè)自身原因的有5宗，政府拆遷未及時(shí)交地原因的有5宗，城市規(guī)劃調(diào)整原因的有5宗，其他政府及有關(guān)部門原因的有3宗。

    閑置滿兩年堅(jiān)決無償回收

    國土部表示，對(duì)土地閑置滿一年不滿兩年的，按照出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)；對(duì)土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用。對(duì)因政府、政府有關(guān)部門行為造成的閑置土地，國土資源行政主管部門必須盡快協(xié)調(diào)有關(guān)部門，擬定處置方案報(bào)政府批準(zhǔn)；確因規(guī)劃調(diào)整的，可采取改變用途、等價(jià)置換等途徑及時(shí)處置。

    國土部要求省級(jí)國土資源行政主管部門，于2010年1月底前，將18宗閑置土地處置情況報(bào)國土資源部，并及時(shí)向社會(huì)公布。

    國土部希望通過上述措施，引導(dǎo)房企理性拿地、合理拿地、依法依規(guī)拿地，嚴(yán)格按合同約定及時(shí)開發(fā)利用土地。

　　■ 各方觀點(diǎn)

    “打擊囤地關(guān)鍵看執(zhí)行”

    北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h認(rèn)為，目前的高地價(jià)、高房價(jià)和一些公司囤地有著密切關(guān)系。“如果一邊天價(jià)拿地，一邊大量閑置，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有巨大破壞力。”

    中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，開發(fā)商敢于閑置土地，或者惡意囤地，和目前的關(guān)于閑置土地執(zhí)法不嚴(yán)有很大的關(guān)系。在李文杰看來，除了關(guān)注這些已經(jīng)被曝光的土地外，更應(yīng)該對(duì)今年的天價(jià)地進(jìn)行跟蹤，這些開發(fā)商會(huì)不會(huì)囤地？

    北大房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為，打擊開發(fā)商囤地行為，關(guān)鍵還是要看政府的執(zhí)行力。像閑置滿兩年無償收回等，是早就有的規(guī)定。陳國強(qiáng)坦言，造成執(zhí)行不力的情況比較復(fù)雜，“有些是政府規(guī)劃變更，還有的地塊涉及方方面面的利益，若處罰就會(huì)影響很多人，所以當(dāng)?shù)卣犚恢谎坶]一只眼。”

    國土部官員坦言，處置閑置土地，確實(shí)存在一定難度，尤其是關(guān)于對(duì)供而未用土地的回收。一些地方政府可能擔(dān)心會(huì)影響招商引資。

    ■ 調(diào)查

    北京閑置地多為昔日“地王”

    工體四號(hào)地閑置4年被倒賣，李澤楷公司賺2億多元

    昨日，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京5塊被曝光的土地幾乎都是當(dāng)年的“天價(jià)地王”。

    北京啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是李嘉誠之子李澤楷旗下盈科大衍地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)的子公司。被曝光的工體四號(hào)地，2006年1月23日在126輪競(jìng)價(jià)后，由李澤楷旗下一公司以5.1億元摘得該地塊，樓面價(jià)11015元/平方米，當(dāng)時(shí)被業(yè)內(nèi)稱為天價(jià)地。

    2009年11月2日，這塊地閑置近四年后，被轉(zhuǎn)手賣給香港瑞安建業(yè)，獲利2億多元。而該地塊約定竣工日期為2008年3月31日。央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》稱其為“明目張膽囤地”。

    另一家被點(diǎn)名的北京奕環(huán)天和置業(yè)有限公司，是金融街建設(shè)旗下的地產(chǎn)公司。2007年9月18日該公司以12億元拿得大興區(qū)被點(diǎn)名地塊，規(guī)劃建筑面積約為25.74萬平方米，招標(biāo)底價(jià)4.6億元，平均樓面地價(jià)4674元/平方米，被稱為當(dāng)年大興區(qū)域的“天價(jià)地王”。

    北京軍建育龍地產(chǎn)暫未開工的懷柔地塊也屬于當(dāng)時(shí)的天價(jià)地。2007年9月，該公司以3.15億將該地塊攬入囊中。按照中標(biāo)價(jià)格計(jì)算，樓面地價(jià)為1700元/平方米，當(dāng)時(shí)懷柔的住宅在售價(jià)格為3000—4000元/平方米，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為該地塊屬于當(dāng)年的區(qū)域“地王”。

    華潤門頭溝地塊是華潤在2007年底拿得，當(dāng)時(shí)的成交價(jià)格為15億元。該地塊規(guī)劃建筑面積為28.6萬平方米，以此算出樓面地價(jià)為5245元/平方米左右，當(dāng)時(shí)該區(qū)域在售樓盤的價(jià)格約為8000元/平方米左右，該地塊也屬于當(dāng)時(shí)門頭溝的“地王”。

　　■ 分析

    “動(dòng)工成本高為閑置主因”

    業(yè)內(nèi)人士指出，除“工體四號(hào)”地外，北京另幾塊被點(diǎn)名地塊都是在2007年房價(jià)暴漲時(shí)拿得。

    “2008年北京樓市急轉(zhuǎn)直下，一些天價(jià)地陷入尷尬局面，周邊在售樓盤價(jià)格低于地價(jià)，或者略比地價(jià)高，動(dòng)工開發(fā)就要賠錢。”北大房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)表示，開發(fā)商寧可讓土地閑置，即使可能遭到政府主管部門的罰款，但罰款的額度比動(dòng)工帶來的損失要小，因此開發(fā)商敢于閑置。

    此外，國土部通報(bào)的18個(gè)地塊中，有的推遲開工原因?yàn)?ldquo;申請(qǐng)調(diào)整規(guī)劃”。有專家對(duì)此表示質(zhì)疑。因?yàn)槎嗉议_發(fā)商同時(shí)參與拍地，最終高價(jià)競(jìng)得的開發(fā)商，在拿地后再申請(qǐng)更改規(guī)劃，無疑是對(duì)其他競(jìng)爭(zhēng)者的不公平。“土地出讓結(jié)束后，這些高價(jià)地更改規(guī)劃，會(huì)助長開發(fā)商天價(jià)拿地的信心。”

    以被點(diǎn)名的黃村土地為例。北京市規(guī)委在今年6月公示該地塊要調(diào)整容積率和控高，分別由1.5提高到2.1、18米提高到30米。修改規(guī)劃后，該地塊的建筑面積34.9萬平方米，樓面地價(jià)約為3440元/平方米，比原來的樓面地價(jià)便宜了1234元/平方米。

    此次“上榜”的開發(fā)商，比較知名的國企有金融街、保利、中海等。

    保利地產(chǎn)一高管昨日表示，被點(diǎn)名的廣西保利遠(yuǎn)辰房地產(chǎn)有限責(zé)任公司跟上市公司保利地產(chǎn)沒有關(guān)系，其隸屬于保利集團(tuán)其他地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并未歸入上市公司，所以不方便對(duì)其發(fā)表看法。華潤地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，門頭溝地塊開工緩慢有多個(gè)原因。首先，華潤屬于外資企業(yè)，審批程序比較復(fù)雜。此外，該地塊的土地性質(zhì)比較復(fù)雜，是一個(gè)村鎮(zhèn)土地。華潤一直在積極推動(dòng)這個(gè)地塊的開工建設(shè)，而且為此還做了大量工作。“項(xiàng)目的推進(jìn)工作一直在進(jìn)行，華潤并沒有故意不開發(fā)。” （記者 吳鵬 張學(xué)冬 楊娟娟）

    近期頻出房產(chǎn)政策

    ●12月9日

    調(diào)整“營業(yè)稅優(yōu)惠政策”；　

    ●12月14日

    推出國四條：增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)，“遏制房價(jià)過快上漲”；　

    ●12月17日

    財(cái)政部等五部委規(guī)定，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50％。