二手房營業(yè)稅細則出臺 差別政策劍指中高端房

     備受社會關(guān)注的二手房營業(yè)稅征收比例終于塵埃落定。財政部、國稅總局今天宣布：自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

    這已是自2005年開征二手房營業(yè)稅至今五年來第四次調(diào)整。此次政策細則通過對不同的房屋類型征收營業(yè)稅標(biāo)準(zhǔn)的不同，區(qū)別對待不同購房群體，主要打壓的對象是一線城市中高端二手房交易。

    業(yè)內(nèi)普遍反映，新出臺的營業(yè)稅細則政策對于改善性及自住性需求來看相對溫和，與2006年出臺的營業(yè)稅政策相比要寬松，與2008年相比也還存有很大的優(yōu)惠。從對未滿五年的普通住宅規(guī)定看，之前的政策是全額征收營業(yè)稅，剛落地的政策延續(xù)了2008年的差額征收。這對當(dāng)前普遍預(yù)期營業(yè)稅仍按全額收取的市場是一重大利好。新政策尤其對90平方米以下的二手房交易影響很有限。

    我愛我家、美聯(lián)物業(yè)、鏈家地產(chǎn)等房產(chǎn)顧問機構(gòu)在政策出臺后一致判斷，本次營業(yè)稅政策細則的出臺，將有效緩解目前因政策恐慌而出現(xiàn)集中過戶帶來的市場壓力。根據(jù)我愛我家數(shù)據(jù)顯示，2007-2009年間，二手房市場中2-5年內(nèi)交易的二手商品房平均比例約為整體交易比重的30.66%，以2009年北京二手房市場預(yù)計成交量213846套來看，二手商品房全年比例為73.78%，則今年大約有近4.8萬套成交二手商品房處于受政策調(diào)整的優(yōu)惠區(qū)間內(nèi)，其中二手商品房中普通住宅的比重高達76%。另有數(shù)據(jù)顯示，在今年9月以后，在140平方米以上被北京定義為非普通住宅的置業(yè)者已經(jīng)有72%以上選擇的是全款購房。由此看來，營業(yè)稅細則的出臺在一定程度上保證了明年二手房交易市場惜售現(xiàn)象不會過為明顯，尤其是2-5年內(nèi)交易的二手商品房普通住宅能夠得到持續(xù)活躍。

    顯然，新政策應(yīng)和了此前國務(wù)院“國四條”中提到的運用技術(shù)手段區(qū)別對待改善型置業(yè)和投資客的思路。美聯(lián)物業(yè)市場部分析，由于北京、上海、深圳等一些一線市場已有的一些政策，將會因營業(yè)稅政策變化，引發(fā)高端房產(chǎn)市場的突變。

    據(jù)了解，國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的普通住宅須同時滿足三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上；單套建筑面積在120(含)平方米以下穴北京市是140平方米以下雪；實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格的1.2倍以下。而北京等一些房地產(chǎn)熱點城市還有自己的規(guī)定，如北京市享受優(yōu)惠政策的普通住宅需要同時滿足住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上；單套建筑面積在140(含)平方米以下；2008年11月起將“實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格的1.2倍以下”調(diào)整為實際成交價低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格具體調(diào)整為：三環(huán)以內(nèi)總價人民幣215萬元／套、三環(huán)至四環(huán)之間175萬元／套、四環(huán)至五環(huán)之間165萬元／套、五環(huán)以外100萬元／套。

    按照1.2倍計算，也就是分別為三環(huán)以內(nèi)總價人民幣高于258萬元／套、三環(huán)至四環(huán)之間210萬元／套、四環(huán)至五環(huán)之間198萬元／套、五環(huán)以外120萬元／套。另外，按照北京今年9月以后實施的84號文，已無法用以往“黑白合同”的手法避稅了。在這樣的政策定義下，二手房營業(yè)稅細則一旦執(zhí)行，北京4環(huán)內(nèi)商品房及5環(huán)外前期價格飆升的100平米以上房源交易將因為無法貸款或交易成本太高，而出現(xiàn)大量需求轉(zhuǎn)移到一手商品房市場。分析人士預(yù)計，2010年京、滬、深等一些熱點城市高端二手房交易明年成交量、房價均會因此存在暴跌的可能。