利率創(chuàng)五年新低 五次降息減負(fù)效應(yīng)下月“到賬”

    去年央行連續(xù)五次降息，房貸基準(zhǔn)利率從“6字頭”降到“4字頭”，廣大貸款買房者終于可以在新年享受這五次降息帶來(lái)的福利。1月份的月供并不能代表今年全年的月供標(biāo)準(zhǔn)，2015年五次降息的利好，將于2月開始顯現(xiàn)。

    去年央行連續(xù)五次降息，房貸基準(zhǔn)利率從“6字頭”降到“4字頭”，五年以上商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率從6.15%降至4.9%。由于不少銀行貸款利率按年調(diào)整，廣大貸款買房者終于可以在新年享受這五次降息帶來(lái)的福利。

    銀行人士提醒廣大市民，最好在1月月供還款日前多存些錢，避免出現(xiàn)房貸月供不足的情況。而1月份的月供并不能代表今年全年的月供標(biāo)準(zhǔn)，2015年五次降息的利好，將于2月開始顯現(xiàn)。

五次降息能省多少月供

    五次降息后，房貸一族的壓力能減輕多少？北京青年報(bào)記者計(jì)算得出，去年年初的100萬(wàn)元房貸，貸款期限20年，采用等額本息還款法，當(dāng)時(shí)執(zhí)行的基準(zhǔn)利率是6.15%，月供為7251.12元，總利息為74.02萬(wàn)元。而今年，按基準(zhǔn)利率4.9%來(lái)算，月供將變?yōu)?544.44元，減少706.68元，20年總利息將減少16.96萬(wàn)元。

    如果執(zhí)行的是九折利率，100萬(wàn)元20年期限的貸款去年年初享受的利率是5.535%，月供6898.66元，總利息為65.57萬(wàn)元；今年則可享受4.41%的優(yōu)惠利率，月供降為6278.02元，總利息為50.67萬(wàn)元。五次降息，每月少還620元，利息總支出減少14.9萬(wàn)元。

    去年11月6日，央行發(fā)布的第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，貸款利率繼續(xù)下行，9月貸款加權(quán)平均利率為5.70%，比6月下降0.35個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為5.02%，比6月下降0.51個(gè)百分點(diǎn)。自去年第四季度開啟本輪降息周期以來(lái)，個(gè)人房貸利率已經(jīng)持續(xù)四個(gè)季度環(huán)比下降，累計(jì)降幅達(dá)到1.94個(gè)百分點(diǎn)。目前整體貸款及個(gè)人房貸的實(shí)際利率處于近五年以來(lái)最低位。

1月月供為何不降反升

    雖然今年起每月房貸可以少還，但不少房奴卻發(fā)現(xiàn)本月月供竟“不降反升”。讀者王先生稱，這月剛還的月供比12月份還多出幾元錢。還有讀者發(fā)現(xiàn)銀行寄來(lái)的還款計(jì)劃單上，只有1月份的月供與其他月份不同。這是怎么回事呢？

    銀行業(yè)內(nèi)人士解釋稱，出現(xiàn)這些情況主要是因?yàn)殂y行貸款利息是分段計(jì)息。以每月10日為貸款扣款日為例，2016年1月月供利息包括了2015年12月最后21天的以老利率計(jì)算的利息和1月份前10天的以新利率計(jì)算的利息，由于1月還款利息存在分段計(jì)息情況，一般從第二個(gè)月開始，還款額正常。

    至于1月月供不降反升主要出現(xiàn)在等額本息還款的貸款上。除了貸款利息分段計(jì)息以外，1月份執(zhí)行新利率后，銀行會(huì)根據(jù)貸款的剩余本金、剩余期限、新執(zhí)行利率重新計(jì)算月供歸還的本金，因整體利息減少，故1月份歸還的本金比去年12月份增幅加大，房貸者還的本金上漲的幅度會(huì)超過(guò)利息下降的部分，所以會(huì)出現(xiàn)1月份月供“不降反升”的現(xiàn)象。

    以100萬(wàn)元，20年期限，等額本息還款為例，放款日期2015年3月10日，執(zhí)行利率5.9%，調(diào)息后利息降至4.9%，2016年1月10日還款7114.21元，比2015年12月10日（還款7106.76元）多還7.45元。這是因?yàn)椋?016年1月的還款本金比2015年12月10日多281.53元，而利息分2015年12月10日至31日共計(jì)3196.865元，2016年1月1日至10日共計(jì)1324.346元，合計(jì)4531.211元，比2015年12月減少274.086元，因此，本金增加幅度大于利息減少，1月月供才會(huì)增加。

    不過(guò)，到2016年2月10日，其還款額將降至6566.03元，比1月減少548.18元，比2015年12月減少540.73元。

    銀行人士提醒廣大市民，最好在1月月供還款日前多存些錢，避免出現(xiàn)房貸月供不足的情況。而1月份的月供并不能代表今年全年的月供標(biāo)準(zhǔn)，2015年五次降息的利好，將于2月開始顯現(xiàn)。

提前還貸要多方考慮

    歲末年初，不少房貸族都會(huì)收到一筆不菲的年終獎(jiǎng)。有些向往“無(wú)債一身輕”的人會(huì)打算提前還貸，減輕自己平時(shí)的支出負(fù)擔(dān)。工行客戶經(jīng)理陳先生提醒大家，在考慮提前還款時(shí)，有必要對(duì)自身的資金需求、投資渠道以及提前還款成本等進(jìn)行多方權(quán)衡后再作決定。

    從資金成本來(lái)看，在當(dāng)前低利率背景下提前還貸未必劃算。預(yù)計(jì)2016年起，申請(qǐng)到房貸打折優(yōu)惠利率的購(gòu)房者，其利率將會(huì)降至4.3%左右，而對(duì)于公積金貸款者來(lái)說(shuō)，利率將降至3.25%。目前銀行一些理財(cái)產(chǎn)品平均收益都能達(dá)到甚至高于4.5%的水平，已經(jīng)高于貸款利率。這意味著還貸家庭只需對(duì)資金進(jìn)行合理配置，其收益可能比需要支付貸款的利息還多，提前還貸顯然就不劃算。

    此外，如果一年內(nèi)有資金需求的按揭者，比如住房裝修等需要大筆開支，提前還款可能不利于家庭的財(cái)務(wù)安排。而還款時(shí)間已經(jīng)較長(zhǎng)的貸款者，因?yàn)樵谫J款期限后期的還款中，大部分都是本金的償還，此時(shí)通過(guò)提前還貸達(dá)到節(jié)省利息的作用不大。陳先生認(rèn)為，市民采用等額本息還款法還貸，如果已經(jīng)超過(guò)了三分之一年限，比如貸了20年，已經(jīng)還了7年以上，就沒(méi)必要提前還貸了。

財(cái)經(jīng)觀察

房貸政策有望松綁？

    近期，福州、杭州及南京等地相繼出臺(tái)了購(gòu)房人償清購(gòu)房貸款后，再申請(qǐng)房貸時(shí)按照首套房認(rèn)定的相應(yīng)松綁政策。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，過(guò)去市場(chǎng)非理性瘋狂時(shí)，限購(gòu)限貸很有必要，現(xiàn)在情況變化了，應(yīng)跟隨形勢(shì)進(jìn)行調(diào)整。

    銀河證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師趙強(qiáng)認(rèn)為，從地方政府角度來(lái)講，限貸放松有利提振樓市，帶動(dòng)土地出讓，化解地方房企破產(chǎn)帶來(lái)的區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)。從銀行角度來(lái)說(shuō)，房貸余額還清后再購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)已和首次購(gòu)房房貸的風(fēng)險(xiǎn)一樣，甚至因?yàn)橘?gòu)買二套房的客戶的資產(chǎn)及購(gòu)房能力，二次房貸的風(fēng)險(xiǎn)低于首次購(gòu)房首次貸款的客戶風(fēng)險(xiǎn)。

    58同城房產(chǎn)研究部認(rèn)為，如果房貸還清，仍持有一套或二套房，再購(gòu)一套新房還能算首套的情況短期內(nèi)不可能發(fā)生。但房貸政策松綁是大勢(shì)所趨，若果真有房貸政策調(diào)整，則應(yīng)主要支持首套房貸，尤其是普通住房。

    記者從中原地產(chǎn)了解到，目前北京地區(qū)房貸政策比較穩(wěn)定，各銀行政策基本沒(méi)有變動(dòng)。首套房首付比例30%，基準(zhǔn)利率八八折居多，八五折也有一些；二套房首付比例多為50%，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。放款時(shí)間多在抵押登記完成后1-2周就能完成。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2015年，北京受影響較大的政策主要是330新政，二套房貸首付比例下調(diào)。不過(guò)由于限購(gòu)政策依然嚴(yán)格，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)了政策窗口期效應(yīng)，未出現(xiàn)太明顯的爆發(fā)時(shí)間點(diǎn)。

    對(duì)于商業(yè)銀行傳聞松綁首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，由“認(rèn)房又認(rèn)貸”調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，據(jù)報(bào)道，昨天有外地媒體記者向央行副行長(zhǎng)劉士余提問(wèn)，“首套房貸”標(biāo)準(zhǔn)有沒(méi)有調(diào)整？劉士余回應(yīng)稱：“等文件”，同時(shí)補(bǔ)充道，“惠民生，調(diào)結(jié)構(gòu)，始終是我們工作的重中之重。”

    央行數(shù)據(jù)顯示，房貸利率持續(xù)走低的同時(shí)，2015年房貸規(guī)模明顯增長(zhǎng)。三季度末，房地產(chǎn)貸款余額及個(gè)人住房貸款余額均同比增長(zhǎng)20.9%。前三季度新增房地產(chǎn)貸款2.81萬(wàn)億元，同比多增7016億元；新增個(gè)人住房貸款1.92萬(wàn)億元，同比多增5961億元。之所以住房信貸環(huán)境寬松，一方面由于整體貨幣政策保持松緊適度，連續(xù)降準(zhǔn)釋放資金流動(dòng)性，更重要的是，在中央穩(wěn)消費(fèi)、去庫(kù)存的指導(dǎo)思想下，更多信貸資金得以配置到房地產(chǎn)領(lǐng)域。央行強(qiáng)調(diào)，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸政策，支持居民自住和改善型住房需求。