完善拆遷條例 土地一級開發(fā)市場迎來變革

    在加大房地產(chǎn)供應(yīng)端的政策導(dǎo)向下，日益高漲的地價(jià)已經(jīng)暴露出當(dāng)前土地市場的諸多問題。近期，國務(wù)院法制辦召集有關(guān)專家討論《國有土地上房屋征收與拆遷補(bǔ)償條例（草案）》，這意味著目前飽受爭議的拆遷條例有可能在未來得到改進(jìn)。再加上此前北京市推出的土地政策“從2010年1月1日起，土地一級開發(fā)將收歸國有”，顯然，作為供應(yīng)源頭的土地一級市場已經(jīng)開始引起管理層的重視，未來土地一級開發(fā)將得到不斷完善。

    完善拆遷環(huán)節(jié)

    由于拆遷條例事關(guān)民生問題，因此有關(guān)部門保持了審慎研究的態(tài)度。盡管目前還處于調(diào)研和討論階段，但不少業(yè)內(nèi)專家表示，現(xiàn)有的拆遷條例已經(jīng)不適合當(dāng)前市場發(fā)展，未來應(yīng)該進(jìn)行修訂甚至廢除。這樣，除了解決民生問題外，還將極大減少目前土地一級開發(fā)中存在的糾紛，從而加快土地一級開發(fā)流程。

    京華律師事務(wù)所的律師秦兵表示，近幾年在房屋拆遷過程中出現(xiàn)各種法律糾紛已經(jīng)屢見不鮮，主要是由于拆遷條例已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場發(fā)展。

    拆遷條例誕生于1991年，于2001年經(jīng)過修改并沿用至今。專家指出，拆遷條例是在舊城改造的背景下誕生的。當(dāng)時(shí)政府是主導(dǎo)，不區(qū)分公益和商業(yè)拆遷，這成為了當(dāng)下頻頻出現(xiàn)的拆遷矛盾的根源。隨著樓市逐漸升溫，房屋已經(jīng)成為個(gè)人重要資產(chǎn)，而拆遷條例卻忽視了被拆遷人的合法權(quán)益，因此引發(fā)了諸多問題。

    秦兵表示，應(yīng)該按照物權(quán)法的原則和民法的標(biāo)準(zhǔn)來解決房屋拆遷過程中的問題，采取市價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞讲⑶冶ＷC居民有穩(wěn)定的居住環(huán)境。“雖然拆遷條例的修改面臨很大阻力，但是目前國家已經(jīng)開始重視拆遷過程中存在的大量問題。”

    除了被拆遷人的合法權(quán)益受到侵害外，拆遷糾紛也導(dǎo)致了土地一級開發(fā)推遲。北京某國有房地產(chǎn)開發(fā)公司的一位負(fù)責(zé)人表示，部分地塊由于拆遷問題難以得到解決，影響了開發(fā)商土地一級開發(fā)的速度，從而導(dǎo)致土地推遲上市，對土地供給造成了一定沖擊。“今年北京成交的一塊地王項(xiàng)目就是因?yàn)椴疬w問題而推遲了一年才上市。”

    該負(fù)責(zé)人指出，北京市國土局已經(jīng)開始在回龍觀村項(xiàng)目實(shí)行“拆遷配套先行”的一級土地開發(fā)模式，將學(xué)校和醫(yī)療等公共配套設(shè)施由政府先建設(shè)再進(jìn)行回遷，這樣就解決了配套滯后等問題。“而拆遷的順利實(shí)施，將加快土地一級開發(fā)環(huán)節(jié)和土地儲備的速度。”

    改善一級開發(fā)

    不久前，北京市推出新的土地政策，從明年起將土地一級開發(fā)收回國有。分析人士認(rèn)為，這一政策將保證土地有效供應(yīng)，對平抑地價(jià)起到積極作用，同時(shí)也將使土地交易市場更加公平、透明。

    專家指出，土地一級開發(fā)不同于商品房開發(fā)，主要包括上市出讓前的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償?shù)榷鄠€(gè)環(huán)節(jié)，使土地達(dá)到熟地條件再進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓。根據(jù)國土部有關(guān)規(guī)定，一級開發(fā)企業(yè)的利潤率不得超過8%。這就使得土地一級開發(fā)的利潤空間被鎖定。

    “不少開發(fā)商希望借助土地一級開發(fā)，幫助企業(yè)在二級市場上獲得開發(fā)資格。”北京建工置地的一位負(fù)責(zé)人表示，由于一級開發(fā)利潤率低，而二級市場的競爭壓力越來越大，一些一級開發(fā)商通過故意延期交地等方式左右土地上市時(shí)間，等地價(jià)攀升時(shí)抬高價(jià)碼。這對于土地的平穩(wěn)供應(yīng)影響很大。“如果一級開發(fā)集中在政府手中，可以采取例如提前預(yù)公告等形式，縮短土地入市的流程，避免由于推地不均造成的恐慌性拿地。”

    分析人士認(rèn)為，土地是資源類商品，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最前端的環(huán)節(jié)。對于當(dāng)前土地市場上存在的各種問題，未來國家將加大對土地一級和二級開發(fā)的綜合治理，以解決日益突出的土地稀缺性和需求增長之間的矛盾。