中央喊話(huà)去庫(kù)存 “十三五”開(kāi)局之年要不要買(mǎi)房？

專(zhuān)家建議買(mǎi)房者決策前選擇靠譜中介提供公開(kāi)透明全面房地產(chǎn)信息

    剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，房地產(chǎn)去庫(kù)存成為2016年五個(gè)主要任務(wù)之一。

    未來(lái)五年，中國(guó)將迎來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的第十三個(gè)五年規(guī)劃期。“十三五”規(guī)劃建議提出經(jīng)濟(jì)保持中高速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化率要達(dá)到60%左右。在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)目標(biāo)下，在降息降準(zhǔn)、公積金新政等“松綁”下，連久違的地王也頻現(xiàn)報(bào)端，難道房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮將至？政策力擎“去庫(kù)存”的2016年，房地產(chǎn)市場(chǎng)又將如何演繹？

    2015年中國(guó)二手房市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)顯示，一二線(xiàn)城市量?jī)r(jià)齊升，而三四線(xiàn)城市則不十分樂(lè)觀。展望2016年，專(zhuān)家認(rèn)為，一二線(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的現(xiàn)象將持續(xù)，而三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)則將面臨下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

    在這樣的大勢(shì)下，就消費(fèi)者買(mǎi)房的時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)看，時(shí)機(jī)是否已經(jīng)成熟？什么時(shí)候是最好的買(mǎi)點(diǎn)？應(yīng)該在什么地方買(mǎi)房合適？

    業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，買(mǎi)房者在購(gòu)房前必須選擇一家靠譜的中介，這樣的中介能夠讓更多新房、二手房的信息無(wú)差異地呈現(xiàn)給大家，讓消費(fèi)者能及時(shí)地了解市場(chǎng)的冷暖變化，所以買(mǎi)房前，一份公開(kāi)、透明的房地產(chǎn)信息對(duì)買(mǎi)房者十分重要。

市場(chǎng)分化加劇，向二手房

和服務(wù)轉(zhuǎn)型極具上升空間

    數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前城市之間的分化非常明顯。2015年一線(xiàn)城市新房和二手房市場(chǎng)都是量和價(jià)同步上漲，而二線(xiàn)城市與其相比則出現(xiàn)明顯差異。從全國(guó)層面的二手房觀察數(shù)據(jù)來(lái)看，今年二線(xiàn)城市的成交量約上漲9%左右，但一線(xiàn)城市的上漲幅度，仍舊非?？鋸垼?015年深、滬、京的二手房增速分別是同期的1.5倍、1倍和0.65倍。

    鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)因此預(yù)計(jì)，在2016年這種情況有可能還會(huì)延續(xù)，而三四線(xiàn)城市則可能面臨下跌風(fēng)險(xiǎn)。

    全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌表示，2015年的樓市特征首先是投資下行和分化加劇，其次是中央對(duì)房地產(chǎn)的加溫力度加大?？傮w上來(lái)說(shuō)，從2015年下半年開(kāi)始，全國(guó)的樓市都在回暖，只不過(guò)回暖的速度不一樣，一線(xiàn)城市的交易規(guī)模主要還是受到供求關(guān)系影響，因?yàn)楸揪蛶?kù)存量不高，而需求卻持續(xù)旺盛，所以供不應(yīng)求必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。而三四線(xiàn)城市卻截然相反，由于之前庫(kù)存量就很大，再加上持續(xù)增加，盡管市場(chǎng)有回暖跡象，但速度仍舊很慢。數(shù)據(jù)顯示，目前市場(chǎng)上單純的投機(jī)性需求已逐步退出，當(dāng)前應(yīng)該讓資產(chǎn)配置型和投資型需求有一個(gè)正常且合理的釋放。

    據(jù)2015年12月2日發(fā)布的《中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，在新常態(tài)下，存量房流通將成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的主旋律。目前北京、上海、深圳二手房交易GMV占比超過(guò)50%，但中國(guó)總體二手房交易GMV占比僅為36%左右。另?yè)?jù)鏈家發(fā)布的2015年交易大數(shù)據(jù)顯示，北京、上海三居室及以上戶(hù)型的成交量占比加起來(lái)分別是54%和55%，其中上海的四房比例略高，在需求結(jié)構(gòu)中占比超過(guò)10%，而北京約為6%~7%。

    住建部政策研究中心主任秦虹表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在盈利模式、經(jīng)營(yíng)理念、行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域及融資渠道方面均面臨著轉(zhuǎn)型壓力，隨著存量房時(shí)代的到來(lái)，向二手房和服務(wù)的轉(zhuǎn)型極具上升空間，具備互聯(lián)網(wǎng)金融服務(wù)能力且能為消費(fèi)者提供便利的企業(yè)將在轉(zhuǎn)型中快速崛起。

    楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，未來(lái)被淘汰并非來(lái)自行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，而是“互聯(lián)網(wǎng)+”這個(gè)時(shí)代，提升交易效率及讓用戶(hù)體驗(yàn)更好將成為決定生死的根本因素。2015年鏈家“雙管齊下”通過(guò)線(xiàn)上數(shù)據(jù)平臺(tái)搭建和線(xiàn)下門(mén)店全國(guó)布局，完成了房產(chǎn)O2O平臺(tái)的初步構(gòu)架。截至目前，鏈家擁有約5000余家門(mén)店、8萬(wàn)多名經(jīng)紀(jì)人，2015年交易額預(yù)計(jì)將達(dá)6000億元，2017年將實(shí)現(xiàn)過(guò)萬(wàn)億，這個(gè)概率的發(fā)生是比較高的。鏈家今天已經(jīng)具備了一定的當(dāng)量，接下來(lái)就是進(jìn)入深水期。如何把規(guī)模的效率和體驗(yàn)提高，包括體驗(yàn)本身的改善以及流程的重塑，這是鏈家非常重要的目標(biāo)。

投資型需求應(yīng)合理釋放

信息透明公開(kāi)至關(guān)重要

    既然房市已經(jīng)身處“白銀時(shí)代”，是不是房子就已經(jīng)告別投資品時(shí)代而是以居住為主？

    楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為并非如此。因?yàn)闊o(wú)論在任何時(shí)候、任何國(guó)家，房地產(chǎn)作為投資屬性是客觀存在的，而且現(xiàn)在還要承認(rèn)它具有這一屬性，只有這樣再出臺(tái)調(diào)控政策時(shí)才會(huì)有新思路。數(shù)據(jù)顯示，目前市場(chǎng)上單純的投機(jī)性需求已逐步退出，當(dāng)前應(yīng)該讓資產(chǎn)配置型和投資型需求有一個(gè)正常且合理的釋放。

    顧云昌則建議，國(guó)家在政策設(shè)計(jì)方面應(yīng)該想到該如何讓老百姓具有財(cái)產(chǎn)性收入，而財(cái)產(chǎn)性的收入最重要的還是房地產(chǎn)?，F(xiàn)在國(guó)家鼓勵(lì)大家“慷慨解囊”去庫(kù)存，如果這沒(méi)有經(jīng)濟(jì)效益大家為何要投資？所以在政策設(shè)計(jì)上應(yīng)該重視要讓投資者有所回報(bào)。

    楊現(xiàn)領(lǐng)進(jìn)一步指出，隨著松綁的進(jìn)一步效果顯現(xiàn)，最近兩個(gè)月，鏈家監(jiān)測(cè)的房客比數(shù)據(jù)顯示，看房客戶(hù)明顯增加。“當(dāng)前消費(fèi)者的需求結(jié)構(gòu)是趨向于改善型、大戶(hù)型的，但是我們之前對(duì)供應(yīng)商做了很多的政策約束，接下來(lái)能否讓開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一些符合市場(chǎng)需求的東西，而不是政府告訴他們?cè)撻_(kāi)發(fā)什么戶(hù)型，應(yīng)該讓開(kāi)發(fā)商根據(jù)自己的風(fēng)險(xiǎn)匹配來(lái)做自己的決策。”

    “松綁”意味著政府不希望房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)冷，也或?qū)⒊蔀榇蟮内厔?shì)，那么就消費(fèi)者買(mǎi)房的時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)看，時(shí)機(jī)是否已經(jīng)成熟？“還是要看具體位置。”顧云昌說(shuō)，如果是京、滬等一線(xiàn)城市，即使有人想買(mǎi)，但是他沒(méi)資格。而三四線(xiàn)城市，就算是允許投資，大家也可能不會(huì)買(mǎi)，因?yàn)檫@對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)是沒(méi)有回報(bào)的。

    楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，所謂“買(mǎi)點(diǎn)”是屬于一個(gè)對(duì)投資消費(fèi)的預(yù)測(cè)，對(duì)于買(mǎi)點(diǎn)的選擇在某種程度上取決于買(mǎi)房的人對(duì)市場(chǎng)信息的感知程度。這種情況下鏈家能做的事情就是讓更多新房、二手房的信息可以無(wú)差異地呈現(xiàn)給大家，讓消費(fèi)者能及時(shí)地了解市場(chǎng)的冷暖變化，而不是讓別人來(lái)告訴你該買(mǎi)還是不該買(mǎi)。所以遞上一份公開(kāi)、透明的房地產(chǎn)信息讓買(mǎi)房者自己做出決策才是合適的。