“面粉”貴過“面包” 豪宅泛濫猛推上海地價(jià)

    今年熱如烙鐵的上海豪宅市場(chǎng)，刺激著開發(fā)商們?cè)谕恋厥袌?chǎng)上瘋狂追逐，在他們看來，只要能把房子造成豪宅，高地價(jià)帶來的依然會(huì)是高回報(bào)。

    面粉貴過面包

    12月10日，當(dāng)綠城集團(tuán)以高于起拍價(jià)近4倍（溢價(jià)率為379%）的價(jià)格從二十余家開發(fā)商的虎口中奪下上海浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)C-1-1a、C-1-5a地塊時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)傳出一片驚嘆聲。這個(gè)價(jià)格，等同于樓板價(jià)19040元/平方米，而附近的新盤價(jià)格高者不過15000元/平方米。上海樓市今年首度出現(xiàn)真正意義上的“面粉貴過面包”現(xiàn)象。

    驚嘆聲剛落，緊隨其后的嘉定區(qū)四塊土地拍賣中，常發(fā)集團(tuán)和龍湖地產(chǎn)刷新了綠城的溢價(jià)率記錄，其中常發(fā)集團(tuán)摘下“桂冠”，二者的樓板價(jià)均達(dá)到約12000元/平方米。而就在1個(gè)月前，綠地摘得的嘉定某地塊樓板價(jià)僅為8550元/平方米，隨后保利出手將樓板價(jià)推高至9724元/平方米。短短一個(gè)月，該區(qū)域地價(jià)被推高了近四成。

    在政府調(diào)控風(fēng)聲日緊的時(shí)候，開發(fā)商們依然敢高價(jià)拿地，其底氣多半來自于今年上海豪宅買賣的炙手可熱。隨著今年房?jī)r(jià)的一波急速上揚(yáng)，以往被視為天價(jià)豪宅的湯臣一品已屬稀松平常，動(dòng)輒10余萬/平方米的豪宅頻頻亮相，而且往往被迅速搶購一空。這刺激了開發(fā)商們重新定位上海的豪宅市場(chǎng)。某開發(fā)商高管就表示，即便未來調(diào)控，上海的高端物業(yè)也將成為一個(gè)獨(dú)特的領(lǐng)域而保持上揚(yáng)。

    已現(xiàn)“321” 夢(mèng)想“532”

    事實(shí)上，讓開發(fā)商們敢于頻頻高價(jià)拿地的理由，除了眼熱豪宅市場(chǎng)的暴漲、緊盯上海城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)導(dǎo)向外，還有一個(gè)在樓市里廣為流傳的說法，那就是上海樓市的均價(jià)將向“532”模式邁進(jìn)。

    所謂的“532”模式，就是按照上海目前內(nèi)、中、外環(huán)的劃分，其均價(jià)未來將達(dá)到內(nèi)環(huán)5萬元/平方米、中環(huán)3萬元/平方米、外環(huán)2萬元/平方米。如果據(jù)此計(jì)算，無論是綠城，還是龍湖和常發(fā)集團(tuán)，其拿地的樓板價(jià)仍有較大的利潤(rùn)空間。而2005年以前，上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)曾經(jīng)喊過“321”的口號(hào)，當(dāng)時(shí)被許多市民認(rèn)為不可思議，但卻在2007年的一波飆漲后成為現(xiàn)實(shí)。這個(gè)案例顯然令開發(fā)商對(duì)未來充滿憧憬。

    不過,一位業(yè)內(nèi)人士指出，上海樓市的泡沫程度已經(jīng)相當(dāng)之大，目前支撐高房?jī)r(jià)的，主要是投資和投機(jī)性需求，普通剛性需求已經(jīng)被排擠出局。而投資和投機(jī)性需求受政策影響較大，尤其是對(duì)貨幣政策較為敏感，一旦明年政府真的下力氣來整頓樓市，上海樓市可能再度面臨劇烈波動(dòng)，此時(shí)爭(zhēng)得高價(jià)土地，其潛藏風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于可見的收益。