專家：遏制高房價關(guān)鍵要弱化土地財政

    以收緊土地閘門為主的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控正式拉開序幕，但如果不改變“土地財政”的地方政府財政收入模式，不能建立一個能保障地方政府財政收入的可持續(xù)增長機制，房地產(chǎn)調(diào)控仍將可能再次“無功而返”。

    如何遏制瘋狂的高房價，如今的政策取向終于明朗了。在調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策不久，國務(wù)院常務(wù)會議又提出了“國四條”，日前財政部、國土資源部等5部委聯(lián)合發(fā)布了《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，這一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，表明遏制房價過快上漲勢頭，將成為2010年調(diào)控房地產(chǎn)市場的基本政策目標之一，也預(yù)示了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控正式拉開序幕。

    從房地產(chǎn)調(diào)控的出招分析，正所謂“打蛇要打七寸”，因為土地價格的快速上漲是導(dǎo)致當下房價上漲的基本影響因素之一，所以國家試圖通過收緊“土地閘門”來遏制房價過快上漲。這就有了財政部、國土資源部等5部委聯(lián)合發(fā)布的通知。其中，要求地方政府必須將土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理，開發(fā)商拿地分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，首次繳款比例不得低于全部出讓款的50%。

    現(xiàn)在的問題是收緊“土地閘門”能否起到遏制房價過快上漲的預(yù)期效果呢？之所以會有些擔憂，是因為有前車之鑒，“上有政策，下有對策”的應(yīng)對之風，常常會使房地產(chǎn)調(diào)控“無功而返”，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控變成了“空調(diào)”。

    在筆者看來，之所以會出現(xiàn)上述情況，根本原因在于迄今我們?nèi)匀粺o法擺脫過度依賴“土地財政”的地方政府財政收入模式。只要“土地財政”依然是地方政府的主要財政收入來源，那么以收緊“土地閘門”為核心的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策威力將可能會被地方政府一一消解。

    這是因為，為了GDP考核目標，或為了落實此次中央政府刺激經(jīng)濟的配套資金，地方政府急需獲得大量資金。那么，錢從哪里來呢？利用手中掌握的土地供給壟斷資源為其提供資金供給，便成了地方政府最便捷的生財之道，故土地出讓收益是地方政府財政收入的最重要來源。另外，鑒于高房價會推高土地價格，地方政府當然希望高房價來“抬高”土地拍賣價格以獲得更多的土地出讓金。從這個角度分析，高房價是信奉“土地財政”的必然結(jié)果，地方政府也是高房價的主要受益者之一。確實如此，今年以來上海和北京的土地出讓金收入分別超過800億元和700億元，所占地方財政收入比重估計將達到30%-45%。

    如此看來，“土地財政”對地方政府而言太重要了，地方政府怎肯輕易放棄巨大的土地出讓收益？特別是在當今經(jīng)濟復(fù)蘇尚未牢固的背景下，去年年末以來，地方政府的財政收入銳減，不僅導(dǎo)致地方財政不斷惡化，而且還導(dǎo)致其已無力落實經(jīng)濟刺激計劃的資金配套。此時，地方政府更需要靠“土地財政”來救贖自己。

    其實，這里暗含了中央政府與地方政府之間的博弈，如果“土地財政”一蹶不振，誰來貼補其財政收入，又有誰來保障落實經(jīng)濟刺激計劃的地方配套資金？最后還得靠中央政府的“雪中送炭”。這就可以解釋當下央企為何屢屢會成為“地王”的原因了。因為，只有靠受中央政府及國有銀行強力支持的央企炒熱土地價格，才能向地方政府源源不斷地輸送土地出讓金，改善地方政府的財政收入狀況，最終促進經(jīng)濟刺激計劃目標的實現(xiàn)。這可能是催生本輪土地價格飛漲及高房價產(chǎn)生的重要原因之一。

    由此可見，如果不解決好地方政府財政收入的可持續(xù)增長問題，我們是很難真正收緊“土地閘門”的，一旦地方政府又“嗷嗷待哺”了，特別是地方財政再陷困境的話，收緊的土地閘門很可能還會被不斷打開。

    據(jù)此，筆者認為，要使房地產(chǎn)調(diào)控真正落實到位，首要問題是要抑制地方政府的投資沖動，不能再靠有限的財政收入來支撐其無限的投資擴張沖動了。當然，也要打通和規(guī)范地方政府的融資及再融資渠道。

    但更重要的是，我們必須建立一個能保障地方政府財政收入的可持續(xù)增長機制，如可以通過增加類似“物業(yè)稅”、財產(chǎn)稅等其他稅收來源，使地方政府能獲得一個穩(wěn)定、持續(xù)的財政收入來源，這樣才能讓地方政府逐步放棄過度依賴“土地財政”的財政收入模式。

    所以，要想遏制高房價，實現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控的政策效應(yīng)，我們必須管住地方政府的“錢袋子”，讓類似的契稅收入而不是土地出讓收益逐漸成為地方財政的主要收入來源。否則，土地財政將大大削弱中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果，這已被以往的事實所反復(fù)證實。