房地產(chǎn)去庫存事關(guān)經(jīng)濟(jì)“一盤棋” 讓農(nóng)民工市民化

    隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會議圓滿閉幕，“結(jié)構(gòu)性改革”等成為熱詞，“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”的“五大任務(wù)”也因提振市場信心成為大眾熱議點(diǎn)。

    中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，化解房地產(chǎn)庫存，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要明確深化住房制度改革方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場。要取消過時的限制性措施。

業(yè)內(nèi)指出：巨大房產(chǎn)庫存壓力影響GDP

    數(shù)據(jù)顯示，截至2014年末，全國商品房待售面積6.22億平方米，同比2013年末增加1.3億平方米，再創(chuàng)歷史新高。全聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽(yù)會長聶梅生在接受媒體采訪時表示：“近6億平方米待售庫存，已經(jīng)存在明顯的過剩。巨大的社會庫存量帶給房企的壓力將比想象中更加猛烈。”

    “化解房地產(chǎn)庫存，其實(shí)質(zhì)就是穩(wěn)定中國經(jīng)濟(jì)。” 中房數(shù)據(jù)研究院院長陳晟認(rèn)為。

    多年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資占比全國固定資產(chǎn)投資均保持在20%以上，且增長速度遠(yuǎn)超過全國固定資產(chǎn)投資。有業(yè)內(nèi)人士指出，2014年，占比下滑至18.90%，且投資增速遠(yuǎn)低于固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)下滑已經(jīng)直接影響了GDP。

    中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長劉元春說：“目前我國整個房地產(chǎn)處于復(fù)蘇艱難期，房地產(chǎn)復(fù)蘇如果出現(xiàn)問題，對中國經(jīng)濟(jì)將產(chǎn)生致命沖擊。目前我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀，一方面面臨三四線城市的整體庫存太高，另一方面面臨一線城市房價上漲太猛。這種分化性的變化過程很有可能產(chǎn)生強(qiáng)烈的虹吸現(xiàn)象，導(dǎo)致局部區(qū)域問題。”

專家建議：“去庫存”要結(jié)合“民工市民化”

    中房數(shù)據(jù)研究院院長陳晟曾對媒體表示：“化解房地產(chǎn)庫存最大的突破之一就是挖掘農(nóng)民工‘新市民’潛力。讓‘新市民’安心在城鎮(zhèn)落戶居住。中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，‘發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房’，其核心是鼓勵大家持有住房，并進(jìn)行資源再配置，以求化解庫存。”

    住建部政策研究中心原副主任王玨林提出了多項(xiàng)策略。例如，為減少房地產(chǎn)增量以降低已有庫存量壓力而提出的“緩開發(fā)”；“寬門檻”，降低門檻兒，以求讓更多的有潛在購房需求者進(jìn)入市場； “盤活市場”，打通并融合保障房和商品房，以便消化部分商品住房庫存。王玨林還建議，政府可以通過減免稅費(fèi)等政策，降低開發(fā)商成本，從而鼓勵其降低房價。

    “緩解高庫存要配合農(nóng)民工市民化，提出新思路。”劉元春指出，利用購售、租售并舉的住房制度的改革，利用市場與政府兩條腿都發(fā)力的新住房制度體系，來解決農(nóng)民工市民化問題，也解決三四線庫存量過高的問題。

    中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵建議，首先，應(yīng)該調(diào)整過度追求盲目性利益為導(dǎo)向的發(fā)展機(jī)制，特別是斷掉政府財政利益需求這一塊，把政府調(diào)動資源來推動房地產(chǎn)這一閘門關(guān)掉。其次，市場需求并非沒有，例如可加快管理制度改革，加快土地制度改革，農(nóng)民進(jìn)城后便會增加更多住房需求。另外還可以通過發(fā)行債券政府來回購存量房，回購以后給中低收入者。“當(dāng)然這都取決于改革力度。”

    然而，化解現(xiàn)有庫存，卻非一朝一夕。

    “現(xiàn)有的庫存恐怕不是一兩年能去除的，有的地方甚至需要花上五十年才能化解。”中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵補(bǔ)充道。