百萬(wàn)房貸明年月供少700元 一月月供可能不降反升

    對(duì)于絕大部分以房貸方式購(gòu)房的市民而言，今年五次降息的利好，將在下月開(kāi)始顯現(xiàn)。不過(guò)，銀行理財(cái)師提醒，由于1月份處于跨越年度分段計(jì)息特殊時(shí)期，1月份的房貸很有可能“不降反升”，到2月份降息對(duì)房貸的影響才真正顯現(xiàn)。

百萬(wàn)房貸明年月供少700多元

    今年央行五次降息，使得存貸款利率雙雙降至“歷史低位”，不過(guò)絕大多數(shù)的購(gòu)房者還未能真切感覺(jué)到房貸壓力的減輕。記者從佛山多家商業(yè)銀行了解到，由于房貸月供多采取次年調(diào)整的模式，因而五次降息月供累積降幅將在下個(gè)月集中體現(xiàn)

    五次降息后，房貸一族壓力能減輕多少？以購(gòu)房者王先生貸款100萬(wàn)元為例，如果選擇貸款期限20年，采用等額本息法，執(zhí)行基準(zhǔn)利率（4.9%），明年王先生的月供將變?yōu)?544.44元，總利息為57.06萬(wàn)元。但如果王先生是在今年3月1日，即年內(nèi)首次降息前辦理100萬(wàn)元貸款，同樣貸款期限20年，當(dāng)時(shí)月供為7251.12元，總利息為74.02萬(wàn)元。

    這意味著經(jīng)過(guò)年內(nèi)五次降息，王先生明年月供減少了706.68元，20年總利息將減少16.96萬(wàn)元，20年算下來(lái)可以省下一部家用轎車。

    而今年公積金貸款年內(nèi)降息一共四次，比商業(yè)房貸少一次，但集中兌現(xiàn)的利好也不在少數(shù)。以佛山市民張女士與丈夫?yàn)槔?，兩人使用公積金貸款50萬(wàn)元，選擇10年貸款期限，等額本息的還款方式，今年3月1日降息前，五年以上年基準(zhǔn)利率為4.25%，每月他們需還款5121.88元，本息合計(jì)是61.46萬(wàn)元。而公積金最近一次降息是在8月26日,按照3.25%的最新利率計(jì)算，每月還款4885.95元，本息合計(jì)是58.63萬(wàn)元，每個(gè)月可節(jié)省235.93元。

房貸利率明年1月才開(kāi)始調(diào)整

    “像市民房貸這種長(zhǎng)期商業(yè)貸款，大部分人與銀行約定的都是次年生效，所以大部分人的月供應(yīng)該是從明年1月開(kāi)始下降。”中信銀行佛山分行理財(cái)師告訴記者，目前貸款利率調(diào)整最常用的是次年調(diào)整方式。按規(guī)定，本年度內(nèi)如遇利率調(diào)整，選擇浮動(dòng)利率貸款的客戶，房貸利率要等到次年1月才開(kāi)始調(diào)整。

    中信銀行佛山分行理財(cái)師提醒，目前多數(shù)銀行房貸還款日為每月的20日左右，2016年1月的月供相對(duì)特殊，正好跨越年度分段計(jì)息——今年12月21日至31日期間執(zhí)行舊利率，明年1月1日至20日才執(zhí)行新利率，因而月供減少不“徹底”，甚至?xí)霈F(xiàn)1月份房貸利息有下降，但根據(jù)等額本息計(jì)算公式重新計(jì)算，還款本金卻會(huì)上漲的情況。

    “供房者還的本金上漲的幅度會(huì)超過(guò)利息下降的部分，所以才會(huì)出現(xiàn)月供‘不降反升’的怪事。事實(shí)上，供房者1月多還的是本金，并不是利息增多，2月份以后，計(jì)息方式就會(huì)恢復(fù)正常。”理財(cái)師提醒，客戶下月最好留意銀行短信通知，避免出現(xiàn)房貸逾期情況。

降息后提前還貸未必劃算

    記者留意到，臨近年底，不少貸款者盤算著要不要提前還貸。對(duì)此，有銀行理財(cái)經(jīng)理分析，如果之前享受7折、8.5折優(yōu)惠利率和辦理公積金貸款者，在今年五次降息的情形下提前還貸未必劃算。

    “在2010年左右買房的市民都申請(qǐng)到了在基準(zhǔn)基礎(chǔ)上打8.5折、甚至7折的優(yōu)惠商貸利率。明年起，這兩類房貸的利率將會(huì)降至4.165%和3.43%，而對(duì)于公積金貸款者來(lái)說(shuō)，明年的利率將降至3.25%，均已低于目前銀行理財(cái)產(chǎn)品的收益水平。”銀行理財(cái)經(jīng)理表示，目前銀行一些理財(cái)產(chǎn)品平均收益都能達(dá)到甚至高于4.5%的水平，這意味著房貸者只需要對(duì)資金進(jìn)行合理配置，拿到收益除去需要支付貸款利息還能有剩，比把錢拿去提前還貸更劃算。