二手房入住后漏水 買房人可否拒付房屋尾款？

    多次交涉無(wú)果，李先生一紙?jiān)V狀將盧女士起訴到渝北區(qū)法院，要求她支付房屋尾款并承擔(dān)違約責(zé)任。2013年6月，購(gòu)房人張某與重慶某房地產(chǎn)中介公司、賣房人張某簽訂房地產(chǎn)買賣及居間合同，購(gòu)買北部新區(qū)二手房一套，居間服務(wù)報(bào)酬1.4萬(wàn)元。

　　買套二手房，入住后才發(fā)現(xiàn)房子漏水，能否以此為由拒絕支付購(gòu)房尾款?近日，渝北區(qū)法院民三庭在寶圣湖街道湖濱西路社區(qū)公開開庭審理后，旁聽的群眾明白了如果未在合同中明確約定房屋質(zhì)量問(wèn)題的處理辦法，買房人據(jù)此扣房款，屬于違約。只能通過(guò)鑒定確定質(zhì)量問(wèn)題原因，再依法維權(quán)。

　　李先生將一套渝北區(qū)某小區(qū)的住房賣給了盧女士，雙方簽訂合同，約定房款43萬(wàn)元，盧女士支付21萬(wàn)元后入住。但是，她入住一段時(shí)間后發(fā)現(xiàn)房屋漏水，部分墻面脫落，喬遷欣喜慢慢變成了煩惱。盧女士多次找李先生要求修復(fù)未果，就拒絕支付22萬(wàn)房屋尾款，想以此維護(hù)自己的權(quán)利。

　　多次交涉無(wú)果，李先生一紙?jiān)V狀將盧女士起訴到渝北區(qū)法院，要求她支付房屋尾款并承擔(dān)違約責(zé)任。

　　庭審中，李先生認(rèn)為房子經(jīng)過(guò)盧女士多次查看并驗(yàn)收，現(xiàn)在漏水不能說(shuō)明是自己的責(zé)任，可能是盧女士入住后造成的，且合同中并沒有約定房屋質(zhì)量問(wèn)題的處理辦法。

　　盧女士則認(rèn)為，自己并非專業(yè)人士，驗(yàn)房不能發(fā)現(xiàn)房屋瑕疵，只有在入住后才能發(fā)現(xiàn)，既然漏水，賣房人就應(yīng)該維修，如果不承擔(dān)，就只有把房屋尾款扣下來(lái)自己修。

　　巡回法庭經(jīng)過(guò)舉證、質(zhì)證、辯論、詢問(wèn)環(huán)節(jié)，在查清案件事實(shí)的同時(shí)也讓旁聽群眾深入了解了案情，旁聽群眾也進(jìn)行了激烈討論。

　　庭審法官說(shuō)，誠(chéng)實(shí)信用原則是合同法領(lǐng)域的一個(gè)基本原則，合同一旦簽訂，就應(yīng)該嚴(yán)格履行，否則就要承擔(dān)違約責(zé)任。李先生和盧女士的房屋買賣合同中無(wú)房屋質(zhì)量的約定，在出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題后，如果買房人不能證明質(zhì)量問(wèn)題的原因，就無(wú)權(quán)依據(jù)買賣合同擅自扣房款，如果拒絕支付尾款，就屬于違約。

　　庭審期間，渝北區(qū)法院執(zhí)行局法官也在一旁向群眾提供法律咨詢服務(wù)，在勞動(dòng)爭(zhēng)議、房屋買賣、物業(yè)服務(wù)糾紛等問(wèn)題上給出了專業(yè)的建議。出席活動(dòng)的人大代表紛紛表示這樣的活動(dòng)非常接地氣，選擇的案件也非常貼近生活。

　　正確維權(quán)方法

　　法官稱，此類情況出現(xiàn)后，買房人并不是沒有維權(quán)渠道，應(yīng)該通過(guò)鑒定的方式確定房屋質(zhì)量問(wèn)題的原因，并在此基礎(chǔ)上要求賣房人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，這才是正確的維權(quán)渠道。

　　法官建議，在二手房買賣過(guò)程中，簽訂合同前要對(duì)房屋現(xiàn)狀進(jìn)行仔細(xì)查看，對(duì)房屋存在的問(wèn)題以及雙方就該問(wèn)題的協(xié)商解決意見也要明確在合同中。合同簽訂中雙方應(yīng)就付款、交房、過(guò)戶、戶口遷移、物品清單以及與房屋相關(guān)的物管費(fèi)、水電費(fèi)、有線電視收視費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)等支付和交接的時(shí)間和先后順序要明確約定。

　　未協(xié)助辦過(guò)戶 購(gòu)房人能否拒付中介服務(wù)費(fèi)?

　　通過(guò)中介公司簽訂了二手房買賣合同，但中介公司并未協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，購(gòu)房人是否有權(quán)拒付中介費(fèi)?日前，渝北區(qū)法院民二庭通過(guò)在鴛鴦街道丹鶴社區(qū)開展巡回審判，為旁聽群眾給出了答案：經(jīng)法庭調(diào)解，購(gòu)房人張某當(dāng)場(chǎng)向中介公司支付中介費(fèi)7000元。

　　2013年6月，購(gòu)房人張某與重慶某房地產(chǎn)中介公司、賣房人張某簽訂房地產(chǎn)買賣及居間合同，購(gòu)買北部新區(qū)二手房一套，居間服務(wù)報(bào)酬1.4萬(wàn)元。合同并未約定由中介協(xié)助辦理貸款及過(guò)戶。

　　但是，在房屋成交后，購(gòu)房人張某由于未支付中介費(fèi)，被中介公司告上法庭。

　　法庭上，張某稱中介公司并未履行協(xié)助辦理貸款及過(guò)戶義務(wù)，所以，自己也無(wú)義務(wù)支付中介費(fèi)。

　　中介公司則認(rèn)為，合同并未約定由中介協(xié)助辦理貸款及過(guò)戶。根據(jù)合同約定及合同法相關(guān)規(guī)定，張某應(yīng)立即支付中介費(fèi)。

　　巡回法庭圍繞雙方上述爭(zhēng)議焦點(diǎn)，耐心釋明相關(guān)法律規(guī)定，最終促成雙方當(dāng)庭達(dá)成調(diào)解協(xié)議，由購(gòu)買人張某當(dāng)庭向中介公司支付居間服務(wù)費(fèi)7000元。

　　正確思維方法

　　法官在庭后的案件解讀中提示，簽訂二手房買賣居間合同時(shí)，買賣雙方應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定中介費(fèi)支付的條件及方式，只要合同系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，均受法律的保護(hù)。上述案例中，張某與中介公司在合同中約定，合同簽訂后張某要支付中介費(fèi)，因此，張某不能以中介公司未履行協(xié)助辦理過(guò)戶義務(wù)為由拒不支付中介費(fèi)。(文中當(dāng)事人系化名)