2015年 中國樓市走出怎樣的市場曲線？

    “330新政策”、降息降準、地方解除限購、調整公積金政策……2015年，一系列政策釋放出穩(wěn)定房地產市場的積極信號，中國樓市經歷了從趨冷到回暖的轉折。

    受去年房地產寒冬影響，今年初全國70個大中城市房價均跌至1年前水平。在這種情況下，“330新政策”被業(yè)內視為提振樓市冷暖的分水嶺。

    3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，將二套房首付比例下限下調至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。同日，財政部發(fā)文調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策，將普通住房營業(yè)稅免征期由五年改為二年。

    “330新政策”開啟了全國樓市復蘇之路。全國房價開始回升，一線城市在4月份率先全面回暖，繼而帶動全國房價整體上漲。進入二季度，商品房成交量也逐月走高、回暖趨勢不斷加強。

    國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前五個月，全國商品房銷售面積雖同比下降0.2％，但銷售額卻率先實現(xiàn)“轉正”，同比增長3.1％，為2014年2月以來首現(xiàn)正增長。

    在此基礎上，8月27日，住建部、商務部、發(fā)改委、人民銀行、工商總局、外匯局等六部門聯(lián)合再發(fā)文松綁實施了近十年的“限外令”；9月30日，央行和銀監(jiān)會又聯(lián)合發(fā)通知，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低于25％；10月8日，公積金異地貸款業(yè)務正式全面推行。這意味著，在一線城市工作繳納公積金的購房者可以在三四線城市買房。

    一系列政策效果不斷顯現(xiàn)，帶動房價上漲城市個數(shù)不斷增加。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年11月份，房價同比上漲的城市數(shù)量已“三分天下”，總數(shù)達到21個，占比30％。從環(huán)比方面，11月份全國70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市33個，數(shù)量近半。

    此外，11月份，國家統(tǒng)計局調查的三線城市新建商品住宅價格，環(huán)比由下降轉為基本持平，系三線城市一年以來首次止跌。

    國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉說，從11月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格來看，較上年同期的環(huán)比綜合平均漲幅已由自7月份連續(xù)四個月的漲幅回落轉為漲幅擴大，這表明部分城市房價已經出現(xiàn)企穩(wěn)勢頭。

    雖然2015年我國樓市整體呈現(xiàn)回暖態(tài)勢，但業(yè)內人士認為，由于發(fā)展失衡、住宅市場結構性過剩與結構性短缺現(xiàn)象并存，明年樓市發(fā)展將更加分化，庫存積壓風險仍大。

    國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月末，商品房待售面積近7億平方米，而去年同期尚不足6億平方米，一年陡增1億平方米。專家認為，未來中國樓市庫存積壓風險仍大。

    中國社科院日前發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告（2015－2016）》顯示，2016年我國住房總量將呈“結構性過剩”，即一線城市住房供求矛盾突出，房價畸高；三四線城市及部分二線城市住房市場呈現(xiàn)階段性過剩，庫存高企，房價下跌。

    中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，在宏觀經濟下行壓力、結構調整與短期增長有沖突的背景下，2016年房價或存在較大程度下跌波動的可能。

    “在政策激勵下，2015年商品房銷售量接近2013年峰值水平，改善性需求大幅釋放。但從目前來看，銷售增長卻顯乏力，庫存壓力緩解有限。因此，2016年住房市場回暖基礎不穩(wěn)，波動風險較大，分化或趨于嚴重。”倪鵬飛說。

    中金公司一份分析報告顯示，2016年，一二線城市房地產銷售均價將上漲10％，而銷量將持平。主要原因是，一二線城市供應有限，土地成本較高的新增供應入市將推升銷售均價，一二線城市的庫存去化周期已分別為7個月和13個月。而三四線城市的房地產市場則仍面臨著高庫存和弱需求，預計2016年三四線城市房地產銷量將下降10％，銷售均價將下跌5％。