第四輪大寬松到來 房地產(chǎn)短期內(nèi)恐難成宏觀經(jīng)濟(jì)推手

導(dǎo)讀

    今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議報(bào)告中，罕見的用了325個(gè)字符，論述房地產(chǎn)去庫存的重要性。業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)市場(chǎng)即將迎來政策層面史上第四次“大寬松時(shí)代”。但各機(jī)構(gòu)的總體結(jié)論十分一致，即短期內(nèi)，房地產(chǎn)很難成為宏觀經(jīng)濟(jì)的“增長推手”。

    中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議史無前例地大篇幅提及房地產(chǎn)，正在開啟樓市一個(gè)新的“大寬松”時(shí)代。

    業(yè)內(nèi)人士指出，回顧我國房地產(chǎn)調(diào)控史，過去曾有三個(gè)相對(duì)寬松的時(shí)代，分別肇始于1992年房改起步之初、1998年全面啟動(dòng)市場(chǎng)化改革、2008年金融危機(jī)后的救市。如今各項(xiàng)政策環(huán)境的寬松，意味著房地產(chǎn)業(yè)已迎來第四個(gè)大寬松時(shí)代。

    此輪以“供給側(cè)改革”為主導(dǎo)的市場(chǎng)寬松，被認(rèn)為將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來刺激，并使得市場(chǎng)銷售維持在高位。但由于長期供應(yīng)過剩的累積，明年的房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工等指標(biāo)恐難有起色。也即，房地產(chǎn)業(yè)短期內(nèi)仍難成為宏觀經(jīng)濟(jì)的推手。

    三度迎來寬松環(huán)境“以前歷屆中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)的闡述，從未超過300字。而2014年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，更是只字未提房地產(chǎn)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議報(bào)告中，罕見的用了325個(gè)字符，論述房地產(chǎn)去庫存的重要性。

    這種“濃墨重彩”的背后，被認(rèn)為隱含了監(jiān)管層對(duì)于房地產(chǎn)的一種態(tài)度。分析指出，按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和中央城市工作會(huì)議的口徑，未來還將有細(xì)化的房地產(chǎn)政策出臺(tái)，可能涉及政府回購商品房用作保障房、農(nóng)民購房優(yōu)惠、房貸利息抵個(gè)稅等，甚至可能包括下調(diào)首付比例。

    在很多業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)市場(chǎng)即將迎來政策層面的“大寬松”。這也是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的第四次“大寬松時(shí)代”。

    第一次大寬松肇始于1992年房改之初。隨著住房公積金制度的全面推行，廣州、深圳、海南等城市吹響房地產(chǎn)開發(fā)等號(hào)角，社會(huì)貸款充裕，房地產(chǎn)投資增速加快。但隨著海南房地產(chǎn)泡沫破裂和1993年緊縮性政策等推出，這一時(shí)代很快結(jié)束。

    第二次大寬松始于1998年。福利分房制度全面取消，對(duì)商品房價(jià)格的管制取消，預(yù)示著房地產(chǎn)全面啟動(dòng)市場(chǎng)化改革。到2002年，隨著央行降息、土地招拍掛制度出臺(tái)，政策環(huán)境極度寬松。此后雖不斷有政策打壓，但房地產(chǎn)市場(chǎng)始終保持快速發(fā)展，直到2008年，金融危機(jī)刺破市場(chǎng)過熱的泡沫。

    第三次大寬松始于2008年末。為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下行，“降息降稅降首付”等一系列組合拳打出。從2009年到2014年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)始終保持快速增長，市場(chǎng)規(guī)模屢創(chuàng)新高。

    2014年下半年“930新政”出臺(tái)，即被認(rèn)為是第四次大寬松的開啟。今年3月30日和9月30日，監(jiān)管層連續(xù)發(fā)布松綁樓市的政策，預(yù)示著房地產(chǎn)政策環(huán)境不斷向好。

    業(yè)內(nèi)人士指出，與2008年末和2009年初的市場(chǎng)環(huán)境相比，當(dāng)前市場(chǎng)在信貸杠桿、稅費(fèi)優(yōu)惠等方面均有下調(diào)空間。因此，隨著年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的定調(diào)，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)境還將持續(xù)寬松。

供需格局反轉(zhuǎn)

    盡管寬松的政策環(huán)境“似曾相識(shí)”，但市場(chǎng)狀況已與此前不可同日而語。此前的幾輪大寬松之際，房地產(chǎn)業(yè)正處在增長期，市場(chǎng)規(guī)模尚未到達(dá)頂點(diǎn)。經(jīng)過此后幾年房地產(chǎn)投資連續(xù)高速增長，市場(chǎng)已出現(xiàn)明顯的“供大于求”局面，增長乏力。

    來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月末，全國商品房待售面積69637萬平方米，創(chuàng)歷史新高。與2011年相比，增長幅度超過100%。

    庫存過大也影響了市場(chǎng)信心。今年前11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資87702億元，同比名義增速僅為1.3%，創(chuàng)歷史次低點(diǎn)（最低點(diǎn)在2009年2月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增速為1%）。且已連續(xù)多月低于同期的固定資產(chǎn)投資增速。

    同期，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置面積同比下降33.1%，土地成交價(jià)款下降26.0%。連續(xù)多月保持負(fù)增長。

    “房地產(chǎn)核心指標(biāo)仍然在拖經(jīng)濟(jì)的"后腿"。”楊紅旭向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，盡管今年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)交易明顯回暖，但銷售復(fù)蘇對(duì)經(jīng)濟(jì)的正面影響，遠(yuǎn)不如投資放緩對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響。

    楊紅旭續(xù)稱其原因在于，其一，建筑活動(dòng)可以拉動(dòng)水泥、鋼鐵等房地產(chǎn)業(yè)的上游和中游行業(yè)，這些行業(yè)也是導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)低迷的“重災(zāi)區(qū)”。其二，作為“三駕馬車”的固定資產(chǎn)投資，是決定經(jīng)濟(jì)短期企穩(wěn)的關(guān)鍵，而房地產(chǎn)又是固定資產(chǎn)投資中最低迷的部分。

    與此同時(shí)，市場(chǎng)分化的局面也正加劇。多數(shù)二三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，都出現(xiàn)明顯的供應(yīng)過剩局面。一線城市和部分東部核心城市的市場(chǎng)，仍然處于供不應(yīng)求狀態(tài)。過去幾年來，一線城市和其他城市在房價(jià)增速、投資趨勢(shì)、政策方向等方面的分化愈加明顯。

短期內(nèi)難成經(jīng)濟(jì)推手

    在新一輪市場(chǎng)寬松的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠有何表現(xiàn)？21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者綜合多家券商的報(bào)告發(fā)現(xiàn)，盡管各機(jī)構(gòu)在單個(gè)指標(biāo)的判斷上略有不同，但其總體結(jié)論仍然十分一致，即短期內(nèi)，房地產(chǎn)很難成為宏觀經(jīng)濟(jì)的“增長推手”。

    中銀國際的報(bào)告指出，從人口年齡結(jié)構(gòu)來看，我國目前處于住宅需求的頂部區(qū)域，但考慮到明年積極推行的“去庫存”戰(zhàn)略，二三線樓市有望釋放一定的銷售彈性。預(yù)計(jì)2016年全國商品房銷售面積同比增長5%，銷售額同比增長7.6%。

    上游方面，行業(yè)投資已經(jīng)進(jìn)入低速運(yùn)行的新常態(tài)。由于今年購地量大幅減少，預(yù)計(jì)明年上半年新開工持續(xù)低迷，施工面積也將受此拖累。綜合來看，預(yù)計(jì)2016年房地產(chǎn)投資增速為2.8%，新開工面積同比下降10%，竣工面積同比增長4%。

    中信建投的觀點(diǎn)與此略有出入，該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2016年全國銷售面積同比下降4.5%，銷售金額同比下降1.8%。理由在于，需求的累積需要周期，明年從大概率上看是市場(chǎng)的“小年”。但該機(jī)構(gòu)也指出，未來不排除考慮由于流動(dòng)性環(huán)境變化對(duì)銷售預(yù)期進(jìn)行調(diào)整。

    對(duì)于2016年的房地產(chǎn)投資增速，該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)為2.6%。

    相比之下，平安證券的觀點(diǎn)較為悲觀。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，由于新開工及土地購置下行，2016年行業(yè)投資增速有進(jìn)一步下行的壓力。預(yù)計(jì)2016年全國房地產(chǎn)投資增速同比增長1%，新開工同比增長-5%，土地成交價(jià)款同比增長3%。

    平安證券指出，2016年房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累將更為嚴(yán)重，主要體現(xiàn)在兩個(gè)層面：第一個(gè)層面是房地產(chǎn)投資增速有進(jìn)一步下行的壓力，這主要與房地產(chǎn)行業(yè)的中長期拐點(diǎn)有關(guān)。

    另一個(gè)層面是結(jié)構(gòu)性矛盾。未來隨著城市擴(kuò)張乏力及對(duì)于征地的限制， 城市擴(kuò)張?jiān)鏊亠@著放緩。這種結(jié)構(gòu)性變化已打破企業(yè)家對(duì)“周期”的幻想，由于土地價(jià)格上升擠壓公司利潤，行業(yè)利潤下行的變化短期內(nèi)不可逆轉(zhuǎn)。

    但對(duì)于房價(jià)走勢(shì)，上述機(jī)構(gòu)都認(rèn)為明年房價(jià)存在上漲壓力，一二線城市房價(jià)甚至面臨大幅上升風(fēng)險(xiǎn)。平安證券預(yù)測(cè)，明年一線城市房價(jià)上升10%，二線城市上升3%，三四線城市同比持平。