從“大類資產(chǎn)配置”看清楚2016年的樓市走向

    臨近年關(guān)，業(yè)內(nèi)對樓市來年走向或房價的預(yù)測就紛至沓來，今年也不例外，但預(yù)測卻判若水火?；诔擎?zhèn)居民住房需求高潮已過、庫存壓頂難以緩解、樓市扶持政策邊際效應(yīng)減弱等，很多機(jī)構(gòu)不看好2016年的中國樓市；但“看多”的也不在少數(shù)，理由在于高層對于樓市“去庫存”空前重視，一系列“去庫存”政策已箭在弦上。另外，住房按揭貸款利率、購房稅費(fèi)成本已經(jīng)降至歷史最低，當(dāng)前已經(jīng)是購房最好時機(jī)，這也支持樓市繼續(xù)繁榮。

    2015年的中國樓市，出現(xiàn)史無前例的“大分化”，即一二線城市樓市熱得發(fā)燙，三四線城市深陷庫存泥潭。樓市下游銷售端持續(xù)回暖，全年商品房銷售面積有望探至2013年歷史最高峰（13億平方米），但上游拿地、新開工和開發(fā)投資卻始終在探底。樓市“去庫存”上升到國家戰(zhàn)略，意味著人口紅利已過，住房需求高潮已過，樓市供求關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。由此，“大分化”趨冷的一端在2016年難以逆轉(zhuǎn)，而趨熱的一端能否維持，抑或進(jìn)一步走高，將決定2016年樓市對于經(jīng)濟(jì)“托底”貢獻(xiàn)有多大。

    2015年，樓市趨熱的一端，不管是全國樓市銷售回升，還是北上廣深等重點(diǎn)城市火熱無比，與資金流向和大類資產(chǎn)配置密切相關(guān)。近年來，儲蓄或增值型的保險、資產(chǎn)計劃、銀行理財、私募基金等金融中介，已經(jīng)成為居民投資新通道。國務(wù)院43號文實施之前（2014年6月份之前），地方融資平臺和房地產(chǎn)融資急迫且剛性兌付，所對應(yīng)的“非標(biāo)”資產(chǎn)高收益、低風(fēng)險，民間資金對此趨之若鶩。

    43號文實施之后，加上地方政府債務(wù)大規(guī)模置換，“非標(biāo)”資產(chǎn)供給急劇萎縮，導(dǎo)致龐大的資金需要尋找“非標(biāo)”資產(chǎn)的替代品。在過去“非標(biāo)”資產(chǎn)超高收益的預(yù)期下，資金源源不斷地再配到股市。2015年6月，資本市場經(jīng)歷了劇烈的指數(shù)下滑和“去杠桿”疊加的過程，資金大規(guī)模出逃。6月份以后，債券市場和房地產(chǎn)市場明顯回升。一方面，國債收益率跌破3%，萬科企業(yè)債收益率跌破3.5%；另一方面，前期股市財富效應(yīng)與出逃資金進(jìn)入形成疊加，一線城市房價開始暴漲，并迅速蔓延至二線重點(diǎn)城市。另外，制造業(yè)“去產(chǎn)能”繼續(xù)深入、PPI連續(xù)45個月下行，實體經(jīng)濟(jì)貨幣吸納需求下降，實體資金借助險資等渠道進(jìn)入土地市場和地產(chǎn)上市公司股權(quán)市場，造成土地市場火熱、龍頭地產(chǎn)上市公司紛紛被險資舉牌，股價暴漲。

    人口紅利褪去，住房需求高潮過去，樓市供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，這些都是影響樓市的結(jié)構(gòu)性問題而非周期性問題。因此，2016年，樓市在土地市場、新開工、開發(fā)投資上，仍舊在尋底或夯實底部，觸底反彈并回升的預(yù)期并不高，這就導(dǎo)致全社會固定資產(chǎn)投資增速也難以回升。同時，金融危機(jī)后，全球進(jìn)入貨幣金融時代，貧富差距擴(kuò)大是各國共性，我國中低收入人群過去在房產(chǎn)上“加杠桿”太多，消費(fèi)增長受到制約，整體消費(fèi)需求不會明顯“上臺階”。

    再考慮到外需難以起色，總需求疲弱將在2016年繼續(xù)存在。同時，近期召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，提出了2016年著重在“供給側(cè)”要推進(jìn)的“五大任務(wù)”，包括積極穩(wěn)妥化解產(chǎn)能過剩、幫助企業(yè)降低成本、擴(kuò)大有效供給、化解房地產(chǎn)庫存、降低金融風(fēng)險等。因此，實體經(jīng)濟(jì)“去產(chǎn)能”和“去杠桿”將明顯推進(jìn)。為了對沖“供給側(cè)”改革對于經(jīng)濟(jì)增速的沖擊，房地產(chǎn)“去庫存”和基建投資將繼續(xù)發(fā)力。

    要維持經(jīng)濟(jì)增長在6.5%，還要降低企業(yè)成本，2016年金融體系流動性將繼續(xù)寬松，利率也將繼續(xù)下行。因此，預(yù)計2016年“降準(zhǔn)、降息”的頻率依舊比較高。同時“供給側(cè)”改革推動存量資金盤活，地方政府投資沖動也開始弱化，實體經(jīng)濟(jì)對流動性的吸收能力繼續(xù)減弱。如果2016年資本市場依舊震蕩，地方政府債務(wù)繼續(xù)置換，企業(yè)債券全面“開閘”的話，目前已經(jīng)出現(xiàn)的“資產(chǎn)配置荒”將在2016年會更加嚴(yán)重。

    “資產(chǎn)配置荒”背景下，寬裕的資金只會選擇收益相對高的資產(chǎn)。特別是，目前囤積在銀行理財上的20萬億短期避險資金，由于沒有好的資產(chǎn)匹配，2016年可能會涌出來尋找相對高收益的資產(chǎn)。因此，由保險資金驅(qū)動的股權(quán)投資，以及重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場或?qū)⑹谴箢愘Y產(chǎn)配置的選擇之一。由此，“小寶能”要吞掉“大萬科”絕非偶然事件，寶能向廣大居民發(fā)行高收益萬能險，并以多倍杠桿決意吞下萬科，事實上是看中了在樓市“去庫存”托底經(jīng)濟(jì)的背景下，萬科儲備土地、在建工程未來的溢價收益。近年來，民營險資年均保費(fèi)復(fù)合增長率達(dá)到30%，越來越成為資產(chǎn)配置的新載體。

    據(jù)統(tǒng)計，截至今年三季度，135家A股房企中，已被險資進(jìn)入前十大股東的多達(dá)23家，占比約為17%。2015年拿地最多的企業(yè)并非房企，而是平安保險。預(yù)計2016年，險資對于地產(chǎn)股權(quán)的投資將會進(jìn)一步增加，保險機(jī)構(gòu)將成為新的資金集聚渠道。有了充足的彈藥，開發(fā)商在重點(diǎn)城市攻城略地將更加兇猛，2015年重點(diǎn)城市地王頻現(xiàn)的局面將再現(xiàn)。同時，外來人口本地化的新型城鎮(zhèn)化將在“十三五”迅速推進(jìn)，重點(diǎn)城市在集聚人口和資源上的能力無出右者，也將是大類資產(chǎn)配置的重點(diǎn)之一。在寬松的資金面、超低購房成本的刺激下，這些城市樓市的量價或繼續(xù)走高。