專家：一線城市暫不會解除限購

    在剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議上，“化解房地產(chǎn)庫存”被明確提出。會議提到了多個方面的政策，包括通過加快農(nóng)民工市民化、擴大有效需求、將公租房擴大到非戶籍人口、發(fā)展住房租賃市場、鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場適當降低房價、促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組、要取消過時的限制性措施等。

    三四線城市庫存高企已是眾所周知的現(xiàn)實，而這些政策將如何作用于一線城市，則引發(fā)多方關(guān)注。其中，“要取消過時的限制性措施”引發(fā)坊間猜測，稱這可能意味著將取消一線城市限購政策。對此，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對記者分析，“過時的措施”指的是不符合當前發(fā)展要求的，與已經(jīng)執(zhí)行的政策相沖突的措施，在仍執(zhí)行限購的“北上廣深”今年成交量普遍上揚的背景下，限購的“過時”一說尚需畫個問號，與此同時，對北京而言，住房限購的另一重意義還包括控制北京常住人口規(guī)模。

    在郭毅看來，限購是否“過時”，取決于樓市未來的供需形勢。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，以北京為例，由于出讓地塊中大量配建保障房、自住房及配套設(shè)施用地，大幅擠占了純商品住宅用地，2014年~2015兩年，北京出讓住宅用地中純商品住宅用地的面積不過600余萬平方米，而僅今年一年，北京純商品住宅的成交面積就接近700萬平方米。這意味著，兩年的供地相當于一年的市場去化，北京純商品住宅市場長期仍然處于供不應(yīng)求的形勢下。

    郭毅指出，從北京來看，依靠新房市場的單邊供給顯然不足以滿足北京購房需求，未來如何調(diào)動二手房市場的流通性，將成為政策修正的要點。

    家住北京東四環(huán)的楊林林告訴記者，她想將現(xiàn)在一家三口居住的上世紀80年代的老房子出手，在同地段換一套房齡10年以內(nèi)的二手房，但發(fā)現(xiàn)房源較少，很多次新房都不滿五年，她自己的房子也未滿兩年。于是高額的稅費讓她放棄了換房。

    北京二手房市場目前稅負較高，雖然營業(yè)稅的減免年限“五改二”，但二手個稅依然要“滿五唯一”才能享受稅收優(yōu)惠。這成了降低二手房流通效率的因素之一。盡管如此，北京的二手房依然緊俏。記者近期走訪發(fā)現(xiàn)，剛過去的兩周，不同區(qū)域的北京二手房出現(xiàn)不同程度的調(diào)價現(xiàn)象。如東五環(huán)外的東壩區(qū)域某改善性小區(qū)一套150平方米的下躍式三居室，本報記者12月8日在網(wǎng)上查詢的報價為680萬元，上周末價格調(diào)高至780萬元;北五環(huán)外北苑區(qū)域某2005年建的小區(qū)內(nèi)一套66平方米一居室，12月20日業(yè)主將217元報價上調(diào)了2萬元至219萬元，單價約3.3萬元/平方米;東三環(huán)外1980年代小區(qū)的一套40平方米一居室，12月20日業(yè)主將170萬元的報價提高至175萬元。

    鏈家日前提供給本報的數(shù)據(jù)反映了近期北京二手房市場的趨勢。據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計，截至12月20日，北京市二手住宅本月累計成交量為13835套，與上個月同期相比上漲22.8%。價格方面，進入12月以來，北京二手住宅市場熱度持續(xù)升高，成交量上升的同時，成交均價也有進一步上漲趨勢，上周，北京市二手住宅議價空間進一步下降至2.1%，同時調(diào)價中降價占比下降5.6個百分點，跌至50.26%。這被認為是業(yè)主對北京二手住宅市場的心理預(yù)期樂觀的表現(xiàn)。

    鏈家研究院李巧玲對記者分析，近來北京二手房市場持續(xù)趨好的主要原因包括，政策利好信息不斷，引導(dǎo)市場參與者的心理預(yù)期持續(xù)出現(xiàn)積極性調(diào)整。她認為，雖然北京市目前并無去化壓力，但是這一利好政策從心理上影響了參與者的市場預(yù)期，客戶入市積極性受到鼓舞。隨著成交量持續(xù)上升，北京二手住宅市場供需關(guān)系將進一步趨緊，預(yù)計未來北京成交均價或?qū)⒊霈F(xiàn)進一步的實質(zhì)性上漲。

    “因政策所致，人為造成二手房可售房源量的不足，在‘取消過時的限制性措施’的新方向之下，二手房個稅有望得以減免。”郭毅對記者表示，在此基礎(chǔ)上，限購雖然不會全面解禁，但為了加強二手市場的流通功能，對限購加以微調(diào)，“賣一買一”或者“賣二買一”從而騰挪購房資格，這樣的政策是可以預(yù)期的。