房地產(chǎn)列入明年重點(diǎn)任務(wù) 購(gòu)租并舉成住房制度改革主要方向

    明年的經(jīng)濟(jì)工作方向落定。12月18日至21日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行。2016年經(jīng)濟(jì)工作，重點(diǎn)是落實(shí)“十三五”規(guī)劃建議要求，推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，明年及今后一個(gè)時(shí)期，要在適度擴(kuò)大總需求的同時(shí)，著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，實(shí)施相互配合的五大政策支柱。會(huì)議認(rèn)為，認(rèn)識(shí)新常態(tài)、適應(yīng)新常態(tài)、引領(lǐng)新常態(tài)，是當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大邏輯。一方面我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本面是好的，潛力大，韌性強(qiáng)，回旋余地大，另一方面也面臨著很多困難和挑戰(zhàn)，特別是結(jié)構(gòu)性產(chǎn)能過剩比較嚴(yán)重。如何從宏觀層面正確領(lǐng)會(huì)、把握明年經(jīng)濟(jì)工作政策精髓，本報(bào)特別邀請(qǐng)部分專家進(jìn)行了深入解讀。

    化解房地產(chǎn)庫(kù)存的殲滅戰(zhàn)已經(jīng)吹響沖鋒號(hào)，戰(zhàn)術(shù)也更加清晰。

    12月21日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕，房地產(chǎn)毫無(wú)懸念地在時(shí)隔3年后重新回歸會(huì)議公報(bào)中，并且占據(jù)了相當(dāng)篇幅——化解房地產(chǎn)庫(kù)存成為明年五大重點(diǎn)任務(wù)之一。

    會(huì)議還指出，要明確深化住房制度改革的方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向。

    上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資近期之所以難有起色，即在于高庫(kù)存壓力的負(fù)面影響。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次提出要去庫(kù)存，實(shí)際上既要刺激需求，更要為低迷的投資開辟新空間。

擴(kuò)大需求化解房地產(chǎn)庫(kù)存

    在五大任務(wù)的位次排列上，樓市去庫(kù)存僅次于產(chǎn)能過剩。會(huì)議稱，化解房地產(chǎn)庫(kù)存，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    同海咨詢近日發(fā)布的《35個(gè)大中城市商品住宅投資價(jià)值》報(bào)告顯示，在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，供需比在1.1以下位于合理區(qū)間的城市僅有7個(gè)，占比20%，這意味著其余80%的城市住宅供應(yīng)在未來3年處于供大于需階段，“去庫(kù)存”壓力明顯。

    摩根大通首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌告訴記者，預(yù)計(jì)這樣一種分化趨勢(shì)將會(huì)延續(xù)至2016年，其中房?jī)r(jià)小幅上漲，但房地產(chǎn)投資將在2016年進(jìn)一步降至同比-2%。雖然下行壓力有逐漸減弱的趨勢(shì)，但還是會(huì)繼續(xù)拖累整體大宗商品需求與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

    這也是高層去庫(kù)存的著眼點(diǎn)。以農(nóng)民工為主要代表的新市民群體成為樓市最大潛在購(gòu)買者，會(huì)議提出，要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。

    嚴(yán)躍進(jìn)分析說，這一句的重心是新型城鎮(zhèn)化，但確實(shí)有利于開辟新的住房市場(chǎng)。政府將幫助農(nóng)村居民在城市定居，并購(gòu)買房屋。這個(gè)政策其實(shí)結(jié)合了新型城鎮(zhèn)化和去庫(kù)存兩個(gè)戰(zhàn)略目標(biāo)。通過各類政策來鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，在提高居住水平的同時(shí)，也不會(huì)給農(nóng)民帶來新的負(fù)擔(dān)。從這個(gè)角度看，能夠鼓勵(lì)農(nóng)民其他消費(fèi)需求的一起釋放，確實(shí)會(huì)有一個(gè)積極的刺激效應(yīng)。

住房制度改革購(gòu)租并舉

    會(huì)議提出，要鼓勵(lì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過時(shí)的限制性措施。

    嚴(yán)躍進(jìn)解讀說，取消過時(shí)的限制性措施，實(shí)際上是鼓勵(lì)房企投資、降低行政成本的做法，某種程度上說明政府將為房企的各類投資給出低成本、低門檻、限制的扶持態(tài)度，是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革在行政體制改善層面的具體體現(xiàn)。

    圍繞住房制度改革，會(huì)議還點(diǎn)出了明確方向，即以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。此外，會(huì)議還提到，要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

    目前，我國(guó)住宅租賃市場(chǎng)供應(yīng)主體較為單一，除了有少部分政府保障房和工作單位租賃住房外，絕大部分租賃住房來自城鎮(zhèn)居民家庭。

    如2010年全國(guó)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，有25.8%的城市居民租住住房，其中政府廉租房和私人出租住房占比分別為2.7%和23.1%。而在許多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的租賃住房供給中，機(jī)構(gòu)出租房源往往占到租賃總供給的25%~30%。

    清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為，機(jī)構(gòu)出租人比一般家庭出租人更有能力為租戶提供規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)的房屋租賃服務(wù)，比如租賃合同中的租期、租金與租金調(diào)整、租賃管理、住房交付和回收標(biāo)準(zhǔn)等主要條款，往往能在住房租賃市場(chǎng)上起到示范作用。