拿地首付五成收緊房企資金鏈 行業(yè)整合或?qū)⒓铀?

    17日，財政部、國土部等五部委要求，今后開發(fā)商拿地，分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于50%。業(yè)內(nèi)專家指出，政府此舉意在收緊房企資金鏈，遏制日益“吹起”的土地市場泡沫。近期內(nèi)，政府還可能出臺緊縮性地產(chǎn)調(diào)控政策，但力度不會再加大。

    遏制地王頻生

    受銷售強勁復蘇及現(xiàn)金流充裕的影響，今年以來，全國各地“地王”頻生，總價和單價迭創(chuàng)新高。部分房企利用低成本融資和低土地首付比例的便利，競逐重點城市的優(yōu)質(zhì)地塊，由此帶動相關(guān)區(qū)域的房價快速上漲。

    地王現(xiàn)象頻生，一方面源自開發(fā)商資金充裕，另一方面也和很多地方土地出讓金首付比例低有關(guān)。此前，中央政府允許開發(fā)商一次性或者分期繳納土地出讓金，但沒有對首付款比例做出明確規(guī)定，因此各地自行掌握首付比例，大部分在20%至30%之間。這就造成開發(fā)商拿地時“有恃無恐”。而此次重拳收緊，將遏制開發(fā)商的“圈地”行為。

    21世紀不動產(chǎn)分析師孟奇指出，土地價格上揚，對房價上漲預期的影響非常直接。上周，國務院常務會議明確提出“遏制房價過快上漲勢頭”后，財政部等五部門便提高拿地首付比例，這表明，中央政府正在收緊地產(chǎn)調(diào)控政策，加碼房地產(chǎn)商的資金壓力。

    北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強也認為，財政部等五部門的通知，主要是針對今年以來土地市場普遍出現(xiàn)的交易火爆和過熱現(xiàn)象，打擊一些熱點城市的炒地、囤地現(xiàn)象。提高開發(fā)商的資金門檻，迫使開發(fā)企業(yè)加快住房銷售和回籠資金，增加樓市有效供應，緩解當前房地產(chǎn)市場供不應求的局面。

    今年下半年北京拍出的4塊“地王”中，除廣渠路15號地的土地出讓金需要一次性付清外，其余3塊都約定在簽訂合同后的3日內(nèi)支付20%作為定金，剩余部分在半年內(nèi)付清。

    加速行業(yè)集中

    提高土地首付比例，增加開發(fā)商資金壓力，將使行業(yè)的要素資源向優(yōu)勢開發(fā)企業(yè)集中。業(yè)內(nèi)人士指出，對地產(chǎn)行業(yè)而言，政策收緊將是一次行業(yè)洗牌的過程。其中土地出讓金首繳比例的提高對那些規(guī)模較小、實力較弱的開發(fā)企業(yè)而言拿地的難度將進一步增加。在開發(fā)過程中經(jīng)營杠桿過高、資金實力不強的企業(yè)今后的發(fā)展空間將受到壓縮。而那些對資金使用較為合理、現(xiàn)金流較為寬裕的優(yōu)勢企業(yè)將提升競爭力。

    另外，土地出讓首付比例提高，還可以規(guī)范房地產(chǎn)商的拿地行為。防止“退地潮”的發(fā)生。市場人士指出，行業(yè)景氣時瘋狂拿地，行業(yè)不景氣時便“巧言退地”，其中損失的僅僅是保證金，這不利于房地產(chǎn)市場的公平競爭。

    今年11月，廣東一家開發(fā)商退掉番禺一塊地王，并獲退已繳納的地價款3億元人民幣。此地塊是該公司在2007年9月11日以15.9億元的天價拿下的，成為當年番禺的地王。