三線城市新房價格環(huán)比由降轉(zhuǎn)平 2016“庫存殲滅戰(zhàn)”或迎好開局

    中央對2016年的經(jīng)濟工作即將明確定調(diào)，此時房地產(chǎn)再次聚集了業(yè)界關(guān)注的目光。

    按照以往的規(guī)律，在中央經(jīng)濟工作會議對明年經(jīng)濟作出的部署中，房地產(chǎn)話題會在公報中占據(jù)相當(dāng)重要的一席之地。

    上周國家統(tǒng)計局公布11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，樓市在繼續(xù)回暖。國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉在對70城房價數(shù)據(jù)進行解讀時表示，從漲幅看，11月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比綜合平均漲幅已由自7月份連續(xù)4個月的漲幅回落轉(zhuǎn)為漲幅擴大，其中一、二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比漲幅均擴大；三線城市新建商品住宅價格環(huán)比由降轉(zhuǎn)平。

    上海易居房地產(chǎn)研究院智庫總監(jiān)嚴(yán)躍進告訴記者，在他們所采樣研究的35個城市中，19個城市的存銷比出現(xiàn)了環(huán)比下跌，說明此類城市去庫存的速度在加快，去庫存壓力在積極釋放。他預(yù)計，明年房地產(chǎn)的“庫存殲滅戰(zhàn)”有望迎來一個良好的開局。

一線領(lǐng)漲同比上漲城市持續(xù)增加

    11月份，全國70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)分別為33個和40個，分別比上月增加6個和2個；持平的城市個數(shù)分別為10個和14個，分別與上月相同和比上月增加5個；下降城市個數(shù)分別為27個和16個，分別比上月減少6個和7個。

    上海易居報告指出，70城房價在5月份順利完成止跌反彈的過程，終結(jié)了此前12個月環(huán)比下跌的態(tài)勢。6月份增幅擴大，7-9月份總體上維持持平態(tài)勢，10月份增幅略有收窄，11月份增幅繼續(xù)擴大。在相對寬松的購房政策環(huán)境下，房價增幅繼續(xù)擴大。

    劉建偉解讀說，今年以來，中央陸續(xù)出臺了包括降息、降低首付比例、公積金政策調(diào)整等一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，促進房地產(chǎn)市場銷售，政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，房價環(huán)比上漲城市增加，漲幅有所擴大。

    一線城市仍是房價領(lǐng)跑者，除廣州外，其余三個城市均進入漲幅榜前五位。數(shù)據(jù)顯示，11月，北京新建商品住宅環(huán)比漲1.0%；上海環(huán)比漲1.9%；深圳環(huán)比漲2.9%；廣州環(huán)比漲0.6%。

    根據(jù)易居研究院的庫存報告，一線城市已經(jīng)連續(xù)11個月出現(xiàn)去庫存周期低于12個月水平的現(xiàn)象，反映了一線城市去庫存壓力得到有效釋放，進而房價增幅會比較明顯。

    深圳在同比漲幅榜中，也拔得頭籌。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年11月份，70個城市中，深圳在同比漲幅排行中位居首位，為44.6%。

    今年3月份，70個城市全部出現(xiàn)同比下跌，說明房價都已跌回一年之前。但自4月份開始就呈現(xiàn)跳漲態(tài)勢，深圳房價率先出現(xiàn)同比上升。

    易居統(tǒng)計顯示，6月份上海加入同比正增長的城市行列。7月份北京加入，8月份同比上升的城市數(shù)量繼續(xù)增加，達(dá)到9個，9月份則達(dá)到12個，10月份繼續(xù)增加，為16個，11月份則增加到21個。

    值得一提的是，按照嚴(yán)躍進的分析，11月70城同比跌幅0.4%，目前已出現(xiàn)連續(xù)15個月同比下跌的現(xiàn)象，但跌幅在加快收窄，相比10月份1.2%的跌幅水平收窄了0.8個百分點。預(yù)計年前隨著房價環(huán)比的繼續(xù)增長，同比跌幅收窄的速度將繼續(xù)加快，并出現(xiàn)止跌的現(xiàn)象。

未來三年將處于持續(xù)去庫存狀態(tài)

    同比漲幅不斷收窄，環(huán)比漲幅穩(wěn)步上升，樓市是否一片向好？答案顯然不是，原因就兩個字：庫存。

    在11月召開的中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議上，化解房地產(chǎn)庫存已成為習(xí)近平總書記提出的“四個殲滅戰(zhàn)”之一，而在本月14日召開的中央政治局會議中，作為供給側(cè)改革中重要的一環(huán)，房地產(chǎn)去庫存也成為會議上的重要議題。

    同策咨詢董事長孫益功表示，2010年因需求大幅增加，國家要求增加供應(yīng)，導(dǎo)致土地控制放松。“從當(dāng)年5月到年底的大半年時間，很多城市賣了之前5年甚至8年的土地。從目前來看，去的就是這個階段的庫存。”

    同海咨詢最新發(fā)布的《35個大中城市商品住宅投資價值》報告，顯示重點監(jiān)測的35個城市中，供需比在1.1以下位于合理區(qū)間的城市僅7個，占比20%，這意味著，其余80%的城市住宅供應(yīng)在未來三年處于供大于需階段，“去庫存”壓力明顯。

    整體庫存量偏大，會導(dǎo)致開發(fā)商再投資的意愿不強，進而拉低房地產(chǎn)對投資和增長的作用。

    正基于此，房價不能成為判斷樓市的唯一指標(biāo)，即便70城同比漲幅已逼近轉(zhuǎn)正，但劉建偉也直言，城市間新建商品住宅價格同比漲跌差異明顯。

    具體來看，一線城市上漲且漲幅較大，漲幅比10月擴大2.4個百分點；二線城市下降0.2%，降幅比10月收窄0.8個百分點；三線城市下降，但降幅比10月收窄0.7個百分點。

    同海咨詢董事長張任遠(yuǎn)告訴記者，目前來看，去庫存將是大多城市必須面對的現(xiàn)實。一線城市供需比整體較低，具有一定投資價值，但對于供需比偏高的城市來說，則是土地供應(yīng)量偏大導(dǎo)致供需比上升，在未來三年將處于持續(xù)去庫存狀態(tài)。

    嚴(yán)躍進說，過去一年堅持的“去庫存”戰(zhàn)略應(yīng)該有所調(diào)整，即轉(zhuǎn)向“補庫存”的戰(zhàn)略上來，否則庫存不足的風(fēng)險會繼續(xù)加大。而對于其他非重點城市而言，應(yīng)該在目前中央去庫存的政策導(dǎo)向下，繼續(xù)采取靈活的銷售策略、落實寬松的購房政策，從而較好地實現(xiàn)去庫存的目標(biāo)。