2016年樓市高庫(kù)存壓力依然不可小視

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的“2015年11月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，11月份房?jī)r(jià)同比上漲的城市數(shù)量已達(dá)三成，同時(shí)部分三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)開(kāi)始止跌企穩(wěn)。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從11月房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，部分一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)日益凸顯，一線(xiàn)城市未來(lái)也將面臨庫(kù)存去化難題。同時(shí)，隨著樓市進(jìn)一步分化，二三線(xiàn)城市樓市庫(kù)存壓力依然可觀(guān)。

三線(xiàn)城市止跌

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)顯示，11月份房?jī)r(jià)同比上漲的城市數(shù)量達(dá)到21個(gè)，占比30%。房?jī)r(jià)漲幅最高的城市依然是領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià)12個(gè)月的深圳，與去年同期相比上漲38.9%。

    從環(huán)比方面，11月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)33個(gè)，接近半數(shù)。深圳仍是“領(lǐng)頭羊”，新房?jī)r(jià)格比上月大漲2.9%。

部分城市樓市為何再現(xiàn)“暖冬”？

    業(yè)內(nèi)人士表示，今年以來(lái)，包括降息、降低首付比例、公積金政策調(diào)整等一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策陸續(xù)出臺(tái)，其促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售的政策效果已開(kāi)始顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，今年11月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積超過(guò)1.4萬(wàn)平方米，增速比傳統(tǒng)上屬旺季的10月還高3.1個(gè)百分點(diǎn)；11月銷(xiāo)售額近萬(wàn)億元，同比激增20.2%，比“銀十”提高7.8個(gè)百分點(diǎn)。

    劉建偉說(shuō)，從11月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格來(lái)看，較上年同期的環(huán)比綜合平均漲幅已由自7月份連續(xù)四個(gè)月的漲幅回落轉(zhuǎn)為漲幅擴(kuò)大，這表明部分城市房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)勢(shì)頭。

    值得關(guān)注的是，三線(xiàn)城市一年以來(lái)首次止跌。數(shù)據(jù)顯示，11月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查的三線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比由下降轉(zhuǎn)為基本持平。這一因素進(jìn)一步拉升了當(dāng)月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)的整體漲幅。

一線(xiàn)城市供需明顯高端化

    “年底中高端住宅市場(chǎng)大幅放量，拉升了一線(xiàn)城市的成交均價(jià)，是11月房?jī)r(jià)走勢(shì)中的新變化。”世邦魏理仕華東區(qū)研究部資深董事謝晨說(shuō)。記者近期在北京、上海和深圳等一線(xiàn)城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管2015年樓市接近“收官”，但一線(xiàn)城市部分房地產(chǎn)市場(chǎng)不冷反熱。

    11月7日，深圳新房市場(chǎng)近十年來(lái)的最大體量推盤(pán)——深圳龍華壹城中心1637套房源在6個(gè)小時(shí)內(nèi)售罄，簽約金額高達(dá)60億元。在北京，多個(gè)在售樓盤(pán)從12月1日開(kāi)始提價(jià)，如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布旗下某品牌高端住宅產(chǎn)品價(jià)格上浮5%。

    業(yè)內(nèi)人士表示，三季度以來(lái)，一線(xiàn)城市“地王”頻出推高了后市的房?jī)r(jià)預(yù)期。

    “一線(xiàn)城市土地價(jià)格大幅度上漲的后果之一，就是部分區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)新一輪上漲乃至過(guò)快上漲。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，由于從2013年開(kāi)始，一線(xiàn)城市“地王”頻現(xiàn)，新上市的商品房定價(jià)出現(xiàn)高端化趨勢(shì)，拉高整體房?jī)r(jià)水平。

    記者在上海調(diào)查發(fā)現(xiàn)，最近有區(qū)域性地王“出沒(méi)”的新江灣城、莘莊、江橋等板塊，由于樓板價(jià)已趕超同區(qū)域商品房售價(jià)，使得周邊二手房主出現(xiàn)臨時(shí)“漲價(jià)”15%-20%。

高庫(kù)存壓力仍現(xiàn)

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至今年11月末，商品房待售面積近7億平方米，而去年同期尚不足6億平方米，一年陡增1萬(wàn)億平方米。業(yè)內(nèi)人士表示，這表明未來(lái)中國(guó)樓市庫(kù)存積壓仍很可觀(guān)。

    北京萬(wàn)科總經(jīng)理劉肖認(rèn)為，北京、上海等一線(xiàn)城市已呈現(xiàn)出住宅價(jià)格豪宅化、高端滯銷(xiāo)化的趨勢(shì)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至目前，北京年內(nèi)銷(xiāo)售單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的住宅項(xiàng)目達(dá)到25個(gè)，2016年此類(lèi)價(jià)位的豪宅數(shù)量將翻番。對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅等市場(chǎng)人士均表示擔(dān)憂(yōu)：“2016年5000套豪宅價(jià)格產(chǎn)品的潛在供應(yīng)，與每年北京樓市最高僅200套豪宅的去化需求速度形成了強(qiáng)烈的反差，在供過(guò)于求的嚴(yán)峻形勢(shì)下，高價(jià)商品房市場(chǎng)正在形成‘堰塞湖’。”

    業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，由于住宅庫(kù)存居高不下，三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)下降壓力已傳導(dǎo)至二線(xiàn)城市；一線(xiàn)城市樓市雖然現(xiàn)在仍供不應(yīng)求，但后市可能出現(xiàn)高房?jī)r(jià)引發(fā)的滯銷(xiāo)狀況。記者在一些西部省份調(diào)查了解到，一些地級(jí)市的樓盤(pán)已積壓了兩三年，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商甚至表示“未來(lái)兩年內(nèi)狀況很難改善”。

    同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉表示，盡管一線(xiàn)城市需求量大、豪宅頻出，但普通住宅市場(chǎng)依然供不應(yīng)求，樓市存在供給結(jié)構(gòu)矛盾。