房?jī)r(jià)上漲后遺癥：明年投資樓市或無(wú)太大盈利空間

    樓市風(fēng)生水起的2009年即將過(guò)去。由于房?jī)r(jià)的快速上漲,近期中央頻頻釋出信號(hào),將遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,抑制投資和投機(jī)性購(gòu)房行為,相應(yīng)政策措施也逐漸出臺(tái)。那么2010年樓市將走向何處,是高位盤(pán)整還是將出現(xiàn)拐點(diǎn)?對(duì)于投資者來(lái)說(shuō),明年樓市是否還具有投資的價(jià)值,也是一個(gè)必須思考的問(wèn)題。

    ○政策

    樓市“降溫”政策密集出臺(tái)

    過(guò)去短短半個(gè)月時(shí)間,樓市政策密集調(diào)整幾乎令人應(yīng)接不暇。

    12月6日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出,增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購(gòu)房需求,為2010年樓市政策定了一個(gè)基調(diào):以穩(wěn)為主,略有調(diào)整。

    隨后,12月9日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議開(kāi)始具體著手調(diào)整:個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年,其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。消息剛出,不少業(yè)內(nèi)人士長(zhǎng)舒一口氣。調(diào)整僅僅涉及二手房營(yíng)業(yè)稅,比此前預(yù)期小了很多。

    不過(guò),這些業(yè)內(nèi)人士并沒(méi)有高興太久。12月14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出,要綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段,加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。會(huì)議還出臺(tái)了4條具體措施,當(dāng)中包括要“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi),抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度,切實(shí)防范各類(lèi)住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè),完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理”。這個(gè)被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“國(guó)四條”的全新表述,比前一次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議更為收緊。此前“打擊投資性購(gòu)房”的表述也已變?yōu)?ldquo;抑制投資投機(jī)性購(gòu)房”。

    很快,12月17日,財(cái)政部、國(guó)土資源部、央行、監(jiān)察部和審計(jì)署五部委聯(lián)合出臺(tái)了《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》,明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí),“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年,特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清,首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。

    中國(guó)樓市是個(gè)政策市,政策的松或緊直接影響到樓市心理預(yù)期、成交情況和景氣程度。因此討論2010年是否適合投資樓市,把握好政策的大趨勢(shì)至關(guān)重要。

    ○市場(chǎng)

    近期房?jī)r(jià)仍將高位運(yùn)行

    目前已經(jīng)明確的樓市利空政策主要是兩項(xiàng),一是二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年；二是開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地首付比例不得低于50%。營(yíng)業(yè)稅政策調(diào)整主要打擊投機(jī)性購(gòu)房行為；而買(mǎi)地首付提高到50%主要是對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈形成壓力,遏制部分炒地、囤地行為。這在較短時(shí)間內(nèi)對(duì)投資者心理和房地產(chǎn)業(yè)有一定負(fù)面影響。不過(guò)客觀來(lái)看,這兩個(gè)政策雖然能對(duì)遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲起到一定作用,但對(duì)樓市的直接影響并不大。

    我們從歷史來(lái)看,2007年導(dǎo)致樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)的關(guān)鍵因素是二套房貸的收緊。此前業(yè)內(nèi)擔(dān)憂(yōu)的也是二套房貸優(yōu)惠從明年起取消,從而導(dǎo)致樓市重新進(jìn)入調(diào)整通道。不過(guò),中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定2010年將保持宏觀政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,并支持居民自住和改善性購(gòu)房需求。因此樓市政策不太可能采取“一刀切”的辦法。14日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議雖然提出要“加大差別化信貸政策執(zhí)行力度”,但由于中央仍需鼓勵(lì)改善型需求,因此業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,二套房貸政策不會(huì)突然收緊。

    因此,盡管樓市政策的調(diào)整很可能繼續(xù),但綜合已出臺(tái)的政策和可能出臺(tái)的政策來(lái)看,這些調(diào)整只處于“微調(diào)”層面,真正的“殺手锏”不會(huì)輕易放出。國(guó)泰君安報(bào)告指出,從目前宏觀經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)行業(yè)所處階段看,政策實(shí)際拐點(diǎn)還看不到。目前開(kāi)始嚴(yán)厲的政策打壓將影響8月才開(kāi)始實(shí)質(zhì)性恢復(fù)的房地產(chǎn)投資及其產(chǎn)業(yè)鏈、9月才開(kāi)始加大供應(yīng)的地方政府賣(mài)地財(cái)政收入,進(jìn)而影響全局。

    合富輝煌首席分析師黎文江還指出,從表面上看,可使用財(cái)稅、金融、行政、法律等手段,打擊炒房遏制房?jī)r(jià)。比如可收緊二套房貸、增加房屋交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等。但從以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,這些辦法在現(xiàn)實(shí)中有可能一一被化解。“比如即便二套房貸緊縮,也約束不了有門(mén)路的投機(jī)客和那些善于違規(guī)的銀行。”

    此外,由于去年開(kāi)發(fā)商采取了收縮策略以縮減開(kāi)工面積,加上今年的銷(xiāo)售暢旺,目前可售房源大概僅相當(dāng)于4個(gè)月的銷(xiāo)售量。較之去年房市最低迷時(shí)的22到24個(gè)月的存貨大大降低。而像廣州,由于明年將舉辦亞運(yùn)會(huì),也會(huì)有大約2個(gè)月時(shí)間的停工期,新增貨量的不足也將導(dǎo)致房?jī)r(jià)高居不下。

    工商銀行投行部研究中心高級(jí)分析師張貽倫表示,目前來(lái)看,樓市短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng),房?jī)r(jià)在一段時(shí)間內(nèi)仍將高位運(yùn)行,價(jià)格即便出現(xiàn)小幅調(diào)整,最早也將在明年6月以后。省房協(xié)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲則分析,明年三季度樓市到底會(huì)不會(huì)出現(xiàn)調(diào)整,還要看政策收緊到什么程度,以及上半年樓市的總體情況。

    ○預(yù)測(cè)

    虎年樓市漲跌專(zhuān)家分歧大

    如果這些關(guān)于明年樓市整體情況的預(yù)判成立,那明年到底是否適合投資樓市呢?

    張貽倫預(yù)測(cè),明年經(jīng)濟(jì)總體情況將好過(guò)今年,而從流動(dòng)性來(lái)看,美元貶值和人民幣升值的預(yù)期,將成為流動(dòng)性增加的主要因素。12月16日有媒體表示明年總體信貸規(guī)?？赡苓_(dá)到7.5萬(wàn)億元,加上今年沒(méi)有消化的2萬(wàn)億元,信貸規(guī)模將基本與今年持平。“流動(dòng)性充足,存貨又少,可以說(shuō)是錢(qián)多房少,想買(mǎi)趁早!”

    當(dāng)然,并不是所有人都像張貽倫如此樂(lè)觀。中原地產(chǎn)胡廣東表示,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以來(lái),政策調(diào)整密集,未來(lái)還有可能繼續(xù)。而目前一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)普遍偏高,投資應(yīng)該充分考慮政策風(fēng)險(xiǎn)。從目前中央明確要“抑制投資投機(jī)性購(gòu)房”來(lái)看,相信仍會(huì)有具針對(duì)性的政策出臺(tái),明年應(yīng)該不是投資的最好時(shí)機(jī)。

    胡廣東表示,“我個(gè)人覺(jué)得,最近幾個(gè)月是敏感期,不建議出手。明年房?jī)r(jià)還是有可能會(huì)降,即使不降,上升空間也很小,基本是高位盤(pán)整的狀態(tài),對(duì)投資來(lái)說(shuō),沒(méi)有太大的盈利空間。”不過(guò)他指出,從長(zhǎng)期來(lái)看,房?jī)r(jià)是波段上升的,目前通脹預(yù)期高漲,如果長(zhǎng)線(xiàn)操作,更多從保值的角度考慮,倒仍可以投資房產(chǎn)。“當(dāng)然,也可能有比房地產(chǎn)更好的保值手段。”

    還有業(yè)內(nèi)人士指出,房地產(chǎn)投資除了要把握大勢(shì),踩準(zhǔn)一些重要的結(jié)點(diǎn)也很重要。無(wú)論什么時(shí)候,一些交通基礎(chǔ)設(shè)施的開(kāi)工,重大項(xiàng)目的立項(xiàng)等等,都可能帶動(dòng)周邊樓市的上漲預(yù)期,抓住機(jī)會(huì)就可能從中獲利。而一些具有稀缺資源的物業(yè),也往往具有投資的價(jià)值。