2015京樓市格局大變 剛需改善豪宅重新定義

     2015年的北京樓市，先是被各種動輒10萬+的豪宅新盤“刷屏”，臨近年末，算一算賬，發(fā)現(xiàn)今年新增土地供應創(chuàng)近8年來新低，住宅用地供應創(chuàng)近3年來新低，而年內(nèi)商品房供應量則創(chuàng)下10年新低。

    “面粉”決定“面包”。于是，今年豪宅遍地，改善盤和豪宅盤的邊界日益模糊，而剛需族則只能轉向自住房、商辦產(chǎn)品或“老破小”的二手房。

一個全新格局的北京樓市正在快速蛻變。

購房門檻一再提升

    “面粉”決定“面包”，北京一手樓市迎來一個全新時代。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，預計2015年北京商品房住宅全年簽約量達到5.4萬套左右，成交均價或逼近3萬元/平方米，比2014年上漲了近10%。

    成交均價逼近3萬元/平方米，意味著昔日占據(jù)主流的中低端商品房住宅房源越來越少。業(yè)內(nèi)人士表示，豪宅都“五環(huán)化”了，剛需和改善自然受積壓，首當其沖的就是首次置業(yè)的剛需，門檻從總價100萬元躍升到200萬。某房企負責人進一步表示：“剛需族錢少，所以被擠壓出今年的商品住宅市場，轉向自住房、50年商住Loft或者又老又小的二手房，甚至只能選擇燕郊、固安等環(huán)北京區(qū)域。”

    新盤市場中豪宅遍地，改善盤和豪宅盤的邊界日益模糊，在不少開發(fā)商的眼中，1000萬元/套才是2015年改善置業(yè)的門檻，而別墅市場的門檻也早就到了1000萬元/套起。

    記者了解到，2015年北京豪宅成交暴增，豐臺西局、朝陽孫河、朝陽東壩等板塊都由以剛需盤為主的區(qū)域搖身一變成為豪宅區(qū)。

    當東五環(huán)邊上東壩的二手房成交均價爬上36000元/平方米的同時，這里及其東北方向的孫河，新盤售價從每平方米6萬到10萬不等。與此同時，一些年初還打著“改善”大旗的樓盤，宣布明年產(chǎn)品各種升級要成“豪宅”，單價漲到5萬、6萬，單套總價也得800萬至1000萬元。“改善客群要么賣舊房，踮著腳夠一下豪宅的邊，要么換到城區(qū)的老破二手房，要么成為夾心客望房興嘆。”上述房企負責人如是說。

“剛需房”越來越遠

    花了小一年時間四處看房，比了又比后，李先生終于到河北省固安買房。“來北京闖了30多年，每次買房都是剛需，這10年從海淀買到大興再買到河北，混著混著，都混出北京了。”李先生苦笑著說。

    “我十年前買海淀房子才不到6000元/平方米，五六年前給女兒買大興的房子是15000元/平方米，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)北京的房子買不起了。海淀那邊的二手房能賣到每平方米6萬多元，新房都8萬了；大興的新房也要三四萬元一平方米了。實在太貴了！”為了把房子騰給兒子住，12月初，李先生在河北固安的永定河·孔雀城英國宮售樓處簽了購買合同，買了套78平方米的兩居，單價7800元左右，總價約65萬元。

    “我算真正的剛需吧，真后悔買晚了。固安這套房，價格也漲了1000多元呢。”李先生對記者說，他的親戚2014年買的是英國宮五期，單價約6700元。在他看房的這小一年里，由于通州被確定為北京副中心，燕郊、大廠等環(huán)北京區(qū)域價格快速上漲，他去燕郊看的項目，報價已經(jīng)漲到了13000元-15000元/平方米。

    事實上，像李先生這樣買自用房買到了河北的案例在2015年購房的北京客戶中并不少見。數(shù)據(jù)顯示，北京今年不僅總價1000萬+、單價10萬+的物業(yè)簽約均創(chuàng)造了歷史紀錄，即使從整體商品房住宅簽約看，單套平均也已經(jīng)達到了370萬。

土地越貴，房價越高

    中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，在剔除保障房后，截至12月17日，2015年北京商品住宅供應僅40085套，這個數(shù)據(jù)創(chuàng)下了近10年來的商品房供應量新低，而年內(nèi)新建商品房住宅簽約套數(shù)達到51270套。業(yè)內(nèi)人士認為，今年商品房供應本來就少，而針對剛需的產(chǎn)品就更少了。

    “土地太貴，房子賣得太慢，自住房太多，我們怎么做剛需？”房山一位開發(fā)商發(fā)問。

    數(shù)據(jù)顯示，截至12月17日，2015年北京土地市場共有48宗住宅土地實現(xiàn)成交，創(chuàng)造近3年的新低，但土地出讓金總額卻再創(chuàng)歷史新高。“土地僧多粥少，地王全城開花。”亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫表示，剛需客群主要由自住房產(chǎn)品承擔。

    上述房山一位開發(fā)商告訴記者，一方面，房企操作剛需產(chǎn)品就是希望快速走量、回流現(xiàn)金，以平衡財務成本實現(xiàn)利潤，如今北京市場只有自住房能一次賣幾百套，其他商品房開盤一次賣百十套就算非常不錯了。另一方面，新的地塊越來越貴，為了獲得更高利潤，就連定位改善型產(chǎn)品的樓盤如今也奔著豪宅去。

    據(jù)介紹，比如位于南四環(huán)的一個新盤，本來針對的是大興本地置換客戶群，2015年中推售的房源是毛坯，成交均價約為4萬元/平方米，但半年來就賣出了100來套房源，利潤、速度兩頭不占，于是搞起“精裝修升級”，以此來漲價促銷售。“現(xiàn)在不做精裝賣不上價。”該樓盤的銷售相關負責人表示，計劃明年開賣時將價格邁上5萬元/平方米的臺階。

新盤成交均價3萬 土地成交均價3萬

    記者了解到，今年北京樓市的兩個成交價格頗引人關注：新簽約的一手房成交均價逼近3萬元/平方米、25塊今年新成交的住宅土地樓面價突破3萬元/平方米。

    同時，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至12月15日，北京二手房簽約套數(shù)已達183741套，相比2014年全年的104772套增幅超過8成，預計全年簽約將在19萬套左右；而北京新建純商品房住宅簽約51424套，預計全年的成交量將在5.4萬套左右；成交均價逼近3萬元/平方米，比2014年同期上漲了9.7%。

    而據(jù)北京市國土局數(shù)據(jù)顯示，截至12月17日，北京土地市場成交48宗商品房住宅用地，其中有25宗地塊的成交樓面價突破3萬元/平方米，供應總面積為836萬平方米，而據(jù)中原地產(chǎn)測算，實際商品房住宅用地合計只有280萬平米。

    “今年北京土地成交額突破2000億元，樓面價超過3萬的地塊達到了25宗，地價超過房價成為新常態(tài)，北京的豪宅已經(jīng)開始五環(huán)化”中原地產(chǎn)分析師張大偉進一步介紹，北京新建商品房住宅市場進入了郊區(qū)化，以500元-1000萬改善房源為例，2013年位于五環(huán)內(nèi)的占比為56.4%，到2015年其占比只有30%，而五環(huán)外占比已經(jīng)高達70%，未來以自住房的供應擠占普通住宅市場的現(xiàn)象還將持續(xù)，而新盤高端化將成為趨勢。

■買房故事

    今年以來，北京樓市格局生變，對于剛需、改善和高端置業(yè)者來說，購房境況發(fā)生了不一樣的變化。剛需、剛改轉向二手房，高端日趨占主流或將成為北京樓市的主流。

剛需

沿地鐵選婚房終落腳黃村

    ●李小姐，26歲，事業(yè)單位職員

    從去年下半年開始，李小姐就著手購買婚房。拿著父母積攢下來的積蓄，看著市場冷了又熱，等到最終選定房源的時候，房價已經(jīng)開始回升。

    李慧琴在北京已經(jīng)工作3年，自從去年和男友將結婚搬上議事日程后，買房就成了最重要的任務。

    為了在北京買套房，工薪階層的雙方父母都拿出多年的積蓄支持他們。從去年10月到今年7月，李慧琴的父母從內(nèi)蒙古老家跑來北京四五次，專門陪著他們看房。“在父母眼里，兩三百萬買一套房子絕對是天價。”

    因為李慧琴和男友都是在地鐵4號線沿線工作，因此他們將目光聚焦到4號線南端的新盤上。

    “一開始我們看上了黃村的一個新盤，離地鐵近，附近環(huán)境也不錯，但一打聽才知道這個樓盤剛開盤就售罄，只剩下商鋪。”李慧琴回憶，由于黃村的新盤不多，他們一路向南，跑過幾次天宮院和生物醫(yī)藥基地，發(fā)現(xiàn)新盤也寥寥可數(shù)。“南邊最遠跑到過龐各莊，那里的住宅也賣到17000元/平方米，一套兩居室也得160萬。價格是不算太高，但周邊配套欠缺，地鐵也沒開通，每天上班太費勁。”李慧琴說。

    大興的新房不多，李慧琴和男友又轉戰(zhàn)北城。“從地鐵4號線可以轉乘13號線和昌平線，13號線上能買得起的房子不多，最終決定去昌平線附近看看。”李慧琴回憶。

    這一看，李慧琴更喪氣了。昌平線附近的新房售價已經(jīng)過萬，而且合適的房源也不多。李慧琴說：“原本我堅持婚房就得買個新房，可一圈看下來，就下定決心選套合適的二手房。”

    選套合適的二手房，遠比新房需要更多耐心。首付比例、稅費標準等等問題都需要買房人仔細確認。李慧琴是國管公積金，男友是市管公積金，兩人可共同貸款100萬。今年上半年，他們終于在黃村附近看中一套二手房，180多萬元。這套房子是原房東的婚房，雖然房齡老一些，但房子的位置、保養(yǎng)情況都不錯。不過房主因為急著給孩子換學區(qū)房，需要買家支付一半首付。眼看著二手房市場一天天回暖，兩人和家里商量后，決定盡量挪出首付來，將這套房子定下來。

    現(xiàn)在，新婚的李慧琴已經(jīng)住進這套二手房。不過對這對計劃要個孩子的小夫妻來說，又添了一件心事。“房子所在片區(qū)沒有合適的學校，預計兩年后我們又得開始找房。”李慧琴不無憂慮地表示。

改善

預算450萬未尋到如意三居

    ●雷女士，35歲，現(xiàn)任職一互聯(lián)網(wǎng)公司

    雷女士萌生換房的念頭，是從孩子開始上幼兒園開始的。

    雷女士和丈夫各有一套婚前房產(chǎn)。結婚后，一家人住在東三環(huán)附近一套70多平方米的兩居室里，另一套位于昌平的一居室則用于出租。孩子出生后，一直是由雷女士照顧。

    眼看著孩子就要上幼兒園，雷女士想要重返職場的心日益活泛，加上遇見一個心儀的工作機會，和丈夫商量后，他們決定由雷女士的父母來北京照顧女兒。可是隨之而來的問題是：三代五口人，70多平米的兩居室顯得局促不堪。

    于是，換房的事情被提上日程。

    目前，這套兩居室能夠賣到280萬，另一套一居室因為產(chǎn)權原因暫時不能出售，加上兩人的儲蓄，能夠湊出350萬的首付款。考慮到日常生活開銷，兩人計劃的貸款金額在100萬以內(nèi)。

    450萬的總價，可以買到什么樣的三居室？由于孩子就要上幼兒園，房子附近最好有幼兒園，老人接送方便。同時中小學的教育配套也需要考慮。再加上家里有老人，房子周圍的生活配套也要相對齊全。

    今年春節(jié)后，雷女士就把目前在住的兩居室掛到中介門店賣，同時也踏上買房之路。

    城東轉了一圈后，雷女士發(fā)現(xiàn)，以他們的資金實力，想要在配套相對成熟的區(qū)域找一套符合心理預期的新房已基本不可能了。

    “一開始我們考慮的是亦莊。河西區(qū)有幾個環(huán)境和規(guī)劃都不錯的樓盤，400萬能夠拿下一套120平方米的精裝三居。”雷女士表示，但區(qū)域的教育配套和交通出行都不方便，考慮到老人孩子的日常生活，最終他們還是選擇放棄。

    之后，雷女士夫妻又在大興、通州甚至順義看了幾處新房，但都因某方面的因素排除掉。

    “可能是在成熟區(qū)域住慣了，五環(huán)周邊的項目看了之后心里總覺得沒底。”幾經(jīng)抉擇，雷女士決定轉戰(zhàn)目前居住區(qū)域里的二手房。

    最終，他們看中一套勁松區(qū)域的二手房。房齡不足10年，小區(qū)物業(yè)管理不錯，滿五唯一，稅費負擔小。對于這點雷女士很滿意。但這套房子其實是兩室兩廳的格局，如果要三代人居住，還需要重新裝修，將餐廳隔成一個臥室來用。這一點雷女士不太滿意，但小區(qū)里三居室的房源，350萬的總價就很難拿下來了。

    現(xiàn)在，雷女士那套兩居室也已經(jīng)出手，兩套房、三戶人都奔波在簽約的路上。看到區(qū)域里二手房越來越火，雷女士慶幸自己提早一步。

高端

千萬級新房選擇更多樣

    ●范先生，47歲，私企企業(yè)主

    從日本留學歸來，范先生在北京扎根已20年。憑借著多年打拼，他在城北有了自己經(jīng)營的公司，服務客戶有世界500強，手底下有一百多號員工，事業(yè)也算有所成就。不過今年為了房子，他也費了一番精力。

    這七八年，范先生一家都住在海淀區(qū)的一個商品房小區(qū)里，戶型、社區(qū)環(huán)境都不盡如人意。“當時主要考慮到兒子上學的問題，有幾次想換，但最后都放棄。去年兒子考上了天津的一所大學，這才將換房正式提上日程。”范先生說。

    一開始，范先生在城西看房。經(jīng)朋友推薦，也去西三環(huán)、西南三環(huán)的幾個樓盤看房?？墒且驗橘Y金或者周邊環(huán)境問題被范先生排除掉。

    “今年僅是豐臺就出了幾塊高價地，未來這里的房源售價肯定會上漲。想要換房，還是要抓住眼下的時機。”范先生如是說。

    聽從朋友的建議，自己也做了功課，范先生先后又去了朝陽區(qū)的東壩、孫河考察過。他發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的高端樓盤在設計方面考慮更加周到，生活細節(jié)方面的設計十分打動人心。但最終因為交通、配套等，范先生還是忍痛割愛。

    經(jīng)過一番抉擇，范先生選定了東北四環(huán)某樓盤的四居室，300多平方米，共1800多萬。對他來說，除了區(qū)域生活配套相對成熟、距離公司較近以外，他十分看重項目的醫(yī)療配套和物業(yè)服務。

    范先生回憶，今年股市波動也是促使他換房的重要原因。上半年，他之前投在股市里的資金收益十分可觀?？吹焦墒胁▌拥耐{，他抓住時機把部分資金轉出來，選擇了可以保值的房產(chǎn)。