承和·書香庭
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報告顯示,35個樣本中大部分城市供需比偏高,其中大于2.0的城市達到14個,但這一數(shù)字符合目前全國樓市去庫存這一大背景。
12月17日,同策咨詢研究部聯(lián)合同海咨詢發(fā)布的《35個大中城市商品住宅投資價值研究》報告顯示,在包括北上廣深等一線、省會及重點二線在內(nèi)的35個大中城市中,供需比在1.1以下位于合理區(qū)間的城市僅有7個,其中房價最高的深圳供需比數(shù)字最小,僅有0.57。而青島、長春、蘭州、沈陽、貴陽、大連六個城市的供需比均超過3,大連供需比則達到7.18,成為樣本中供需關(guān)系失衡最嚴重的城市。
“供需比小于1.1,表示供需關(guān)系處于合理區(qū)間,1.1~2之間屬于相對均衡區(qū)間,供需比大于2.0,就屬于供需失衡。”該份調(diào)研報告的參與者、同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對記者表示。上述報告顯示,35個樣本中大部分城市供需比偏高,其中大于2.0的城市達到14個,但這一數(shù)字符合目前全國樓市去庫存這一大背景。
供需比在1.1以下位于合理區(qū)間的城市有7個,占比20%,北上廣深四大一線城市全部入圍這一區(qū)間,其中深圳的供需比最低,僅有0.57。另有福州、合肥、石家莊等三個省會省市的供需比也在這一區(qū)間。“供需比位于這一區(qū)間的城市,商品住宅具備較高的投資價值。”張宏偉解釋,對于北上廣深四大一線城市來說,由于經(jīng)濟發(fā)展快,有更多的就業(yè)機會,人口持續(xù)流入,未來的住宅需求將保持平穩(wěn)上升,但由于城市規(guī)模的限制,供地將會受到一定限制,所以供需比較低。而部分二線城市,如福州、合肥、石家莊這種區(qū)域性城市,人口流入較快,其住宅需求也較大。
“供需比低的城市,未來房價有可能會繼續(xù)上漲。”張宏偉說,以供需比為0.91的上海為例, 2014年常住人口2425.68萬人,人口基數(shù)多,且處于穩(wěn)定增加狀態(tài);由于上海是整個長三角地區(qū)經(jīng)濟中心,產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)明顯,而且2014年其城鎮(zhèn)人均可支配收入達到了47710元,在國內(nèi)位于前列,這些都會對其未來的潛在需求構(gòu)成有效支撐。“因此我們預測上海未來三年的潛在需求達到了1886萬平米,在35個城市中位于前列。”
上述報告還顯示,在樣本中的重點二線城市中,成都、廈門、天津、杭州、西安、南京,供需比排名位于中上游。“他們的經(jīng)濟發(fā)展程度較好,基本上屬于人口導入型城市,也具備一定的投資價值。”張宏偉認為。
以供需比為1.33的天津為例,濱海新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展速度快,是京津冀地區(qū)中的重要一極,且人口規(guī)模也龐大,2014年其常住人口為1517萬人,人口導入也比較明顯,城鎮(zhèn)人口每年新增57萬人。“我們預測天津未來三年商品住宅平均需求1583萬平米,但天津的住宅供給量和庫存量也較大,故認為其供需比較為均衡。”
但該份報告也顯示,同樣作為重點二線城市,武漢、蘇州和重慶供需比排名卻并不理想,分別為1.96、2.03、2.03。“主要原因在于這三個城市土地供給量偏大,導致其供需比上升。”張宏偉解釋,比如重慶,2014年常住人口2991.4萬,在所有城市中位于第一位,且人口規(guī)模穩(wěn)步增加,城市基本面沒有問題,通過模型預測其未來三年的商品住宅需求為4636萬平米,但重慶的主要問題在于城市土地供給量過大,過去三年其土地規(guī)劃建筑面積平均達到了8467萬平米,按照這種供地速度,其未來的供需比將會保持較高。
該份報告也顯示,東北的幾個省會城市和部分西北城市,由于供需比偏高,在城市投資價值排名中處于“墊底”的地位。如,青島的供需比為3.07,長春為3.27,蘭州為3.7,沈陽為4.32,貴陽為5.33,大連則高達7.18。“東北的城市哈爾濱、長春、沈陽、大連,由于人口外流以及經(jīng)濟發(fā)展狀況不佳,需求減少,加之沈陽、長春等城市庫存較高,所以供需比普遍偏高;青島、呼和浩特等城市由于庫存高企,目前主要處于去庫存狀態(tài)。”張宏偉說。
報告指出,東北地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展緩慢,人口處于流出狀態(tài),房地產(chǎn)市場也相應(yīng)受到影響,如沈陽市2014年常住人口827.2萬,但其人口增速低,近三年年均增加人口3萬人,未來的地產(chǎn)增長潛力也將受到影響。“加上東北的城市土地財政現(xiàn)象突出,土地供給量過大,比如沈陽市過去三年住宅的平均土地規(guī)劃建筑面積達到了2276萬平米,住宅庫存高企,所以造成其供需比較高。”
張宏偉指出,根據(jù)調(diào)研,對于部分供需比大于2.0的城市,且由于其經(jīng)濟放緩人口外流加速,未來市場容量小,這樣的城市往往也面臨較大庫存壓力,風險已經(jīng)累積較多,開發(fā)商和投資者都要提高警惕,該類型城市主要包括太原、呼和浩特、貴陽、蘭州、長春、沈陽、大連等。
附:35個大中城市商品住宅投資價值排名
城市 |
供需比 |
排名 |
城市 |
供需比 |
排名 |
深圳 |
0.57 |
1 |
銀川 |
1.99 |
21 |
福州 |
0.86 |
2 |
蘇州 |
2.03 |
22 |
上海 |
0.91 |
3 |
重慶 |
2.03 |
23 |
合肥 |
0.91 |
4 |
無錫 |
2.22 |
24 |
石家莊 |
0.94 |
5 |
濟南 |
2.25 |
25 |
廣州 |
1.00 |
6 |
昆明 |
2.39 |
26 |
北京 |
1.04 |
7 |
哈爾濱 |
2.39 |
27 |
成都 |
1.17 |
8 |
太原 |
2.80 |
28 |
廈門 |
1.28 |
9 |
呼和浩特 |
2.81 |
29 |
天津 |
1.33 |
10 |
青島 |
3.07 |
30 |
杭州 |
1.38 |
11 |
長春 |
3.27 |
31 |
南昌 |
1.48 |
12 |
蘭州 |
3.7 |
32 |
西安 |
1.55 |
13 |
沈陽 |
4.32 |
33 |
???/p> |
1.60 |
14 |
貴陽 |
5.33 |
34 |
南京 |
1.63 |
15 |
大連 |
7.18 |
35 |
寧波 |
1.63 |
16 |
|||
長沙 |
1.70 |
17 |
|||
鄭州 |
1.73 |
18 |
|||
西寧 |
1.73 |
19 |
|||
武漢 |
1.96 |
20 |