中央喊話再提樓市去庫存 2016年地方或有八大底牌

    樓市去庫存再入最高層焦點(diǎn)議題。12月14日，中共中央政治局召開會(huì)議分析研究2016年經(jīng)濟(jì)工作，“化解房地產(chǎn)庫存”再成議題。而近半個(gè)月來，高層多次提及房地產(chǎn)，且都與去庫存相關(guān)，可見其重要性。間接說明高庫存壓力之下的房地產(chǎn)業(yè)已拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中央層面也正尋求破解之道。據(jù)悉，近日多地已相繼推出購房補(bǔ)貼政策，去庫存政策再升級(jí)。專家預(yù)期，2016年地方政府手中還有八大底牌措施“去庫存”。

三四線城市成去庫存重點(diǎn)

    “看政治局會(huì)議通稿，其中兩段話值得高度關(guān)注：一是要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。二是城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路……要推進(jìn)農(nóng)民工市民化，加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率。”經(jīng)濟(jì)學(xué)者劉曉博分析，從上述兩段話來看，國家把“加快農(nóng)民工市民化”作為了房地產(chǎn)去庫存的著力點(diǎn)。具體做法是，通過戶籍制度改革，讓農(nóng)民工進(jìn)城落戶更容易；通過改革公積金制度，把農(nóng)民工、個(gè)體戶納入其中；通過財(cái)政補(bǔ)貼、退稅或者稅收減免方式，幫助農(nóng)民工在城市里購房。

    也有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，很明顯，這一政策實(shí)施的重點(diǎn)在三四五線城市，而不是在一二線城市。對(duì)于一二線城市，最有效的去庫存方式，還是降首付和“房貸利息抵扣個(gè)稅”。“新一輪去庫存的重點(diǎn)顯然不是在樓市火爆的一線和二線核心城市，而是在廣大三四線城市和部分冷清的二線城市。”

多地去庫存政策再升級(jí)

    事實(shí)上，近半個(gè)月來，已傳出多個(gè)三四線城市推出購房補(bǔ)貼政策，去庫存政策再升級(jí)。

    為鼓勵(lì)本地農(nóng)民進(jìn)城購房，洛陽、駐馬店等城市近期已紛紛出臺(tái)各種財(cái)政補(bǔ)貼政策。河南濮陽則成為較早試行這一政策的城市，根據(jù)《濮陽市人民政府關(guān)于支持農(nóng)民進(jìn)城購房促進(jìn)住房消費(fèi)的實(shí)施辦法》，從12月3日起，對(duì)農(nóng)民所購新建商品住房每平方米補(bǔ)貼150元，對(duì)第二套改善性住房每平方米補(bǔ)貼100元，購買二手房每平方米補(bǔ)貼200元。

    據(jù)了解，已有多省部分市縣推出了針對(duì)農(nóng)民進(jìn)城買房的補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策。地方政府文件顯示，至少包括安徽宿州市泗縣、碭山縣、銅陵市以及河南的多個(gè)市縣推出了針對(duì)農(nóng)民進(jìn)城買房的補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策。與此同時(shí)，云南省、四川省、浙江省、江蘇省也有個(gè)別市在試點(diǎn)。

    而在三四線城市也有新政策出臺(tái)。12月9日，杭州市富陽區(qū)人民政府辦公室下發(fā)了《富陽區(qū)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展實(shí)施細(xì)則》的通知。規(guī)定了對(duì)于富陽區(qū)購房補(bǔ)貼的優(yōu)惠政策。數(shù)據(jù)顯示，2014年以來，已有超50個(gè)城市發(fā)布了購房補(bǔ)貼政策，其中主要為三四線城市。

廣深庫存尚處合理水平

    有分析報(bào)告稱，目前全國新房庫存約68.69億平方米，消化周期大致為5.7年，廣州深圳情況又如何？

    據(jù)合富輝煌的分析報(bào)告，年初廣州總的庫存量為1362萬㎡，截至11月初存量則為1425萬㎡，但消化周期卻從年初的37.6個(gè)月降至21.3個(gè)月。這得益于2015年良好的成交(1-10月成交量共計(jì)633萬㎡，同比上升42%)，去化壓力明顯減少。

    房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)廣州首席分析師肖文曉表示，廣州一手住宅網(wǎng)簽套數(shù)已連續(xù)3個(gè)月穩(wěn)定在8000套/月以上，顯示市場(chǎng)供求博弈較穩(wěn)定。值得一提的是，陽光家緣的數(shù)據(jù)顯示，截至12月15日，廣州一手住宅可售貨量為68753套，不僅比上月同期減少了5000套，更是近一年來首次跌破7萬套的庫存水平。按照近6個(gè)月的月均網(wǎng)簽數(shù)量計(jì)算，去化周期已降至8.4個(gè)月水平，逼近8-10個(gè)月的合理庫存周期的下限。

    不過，合富輝煌市場(chǎng)首席分析師黎文江則提醒：廣州樓市結(jié)構(gòu)性高庫存仍在，加上要消化明年的供應(yīng)，化解庫存的壓力相當(dāng)大，不宜輕言庫存警報(bào)解除。他指出，花都、南沙等區(qū)可售庫存遠(yuǎn)超其他區(qū)，后續(xù)新貨供應(yīng)量更大，不容樂觀；而某些板塊地王成堆，高房?jī)r(jià)，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，消化難度可想而知。與此同時(shí)，廣州的限購政策使消費(fèi)力分流到佛山、清遠(yuǎn)等地，估計(jì)每年有1萬套以上。

    至于深圳，根據(jù)監(jiān)測(cè)，截至11月底，深圳新房存量為411萬平方米，較10月增加9.7%，存量套數(shù)為38419套，全市去化周期為6.9個(gè)月。

    縱觀整個(gè)2015年，深圳新房庫存一直處于歷史較低水平。這與上半年市場(chǎng)火爆、成交大幅上揚(yáng)有主要關(guān)系。深圳住宅土地供應(yīng)非常少，七成以上住宅來自長(zhǎng)周期的舊改；常住人口自有房率低，僅為30%，這些因素造成一線城市中，深圳的住房需求水平最高。

    易居研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)也顯示，深圳新建商品住宅存銷比已低于6個(gè)月，創(chuàng)近五年新低。深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認(rèn)為，就深圳目前庫存而言，尚處于健康合理水平。

2016展望

明年樓市或打八張牌

    2016年地方政府還有哪些底牌“去庫存”？同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，每當(dāng)市場(chǎng)低谷期，地方都會(huì)采取一些措施刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇和回升，從目前樓市發(fā)展特征來看，有八大措施極有可能會(huì)在非限購城市執(zhí)行(半數(shù)以上二線城市、大部分三四線城市)。

    1.降首套首付：預(yù)計(jì)首套房首付比例將從現(xiàn)行的25%，下調(diào)至20%左右。

    2.降準(zhǔn)降息：預(yù)計(jì)2016年仍有1-2次降息，降息幅度在0.5個(gè)點(diǎn)左右，降準(zhǔn)也有機(jī)會(huì)，大約在1個(gè)點(diǎn)左右。

    3.樓市稅費(fèi)補(bǔ)貼類政策會(huì)進(jìn)一步落地，同時(shí)，首套房貸利率優(yōu)惠或政府財(cái)政直接給予首套房貸支持。

    4.加強(qiáng)貨幣補(bǔ)貼：進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造的力度，補(bǔ)償政策傾向于給予被拆遷居民金錢補(bǔ)助(貨幣補(bǔ)貼)，而非異地分配住房(實(shí)物補(bǔ)貼)。

    5.調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

    6.鼓勵(lì)人才購房政策。

    7.將戶籍制度與購買房產(chǎn)直接結(jié)合。

    8.對(duì)于特定產(chǎn)品類型樓盤給予契稅優(yōu)惠或減免。