樓市房價漲聲四起 性價比仍然是銷售利器

    從12月1日起，北京多個在售項目公開宣布提價，具體到單個項目來看，大部分漲價項目在今年去化良好，資金回籠也較快，加上天價地塊入市的刺激，項目對市場預期以及未來需求仍然保持較為樂觀的態(tài)度。不過，業(yè)內人士表示，在買漲不買跌的樓市中，漲價更多的是一種營銷策略。

多個項目宣布漲價

    從12月1日起，位于八大處的遠洋旗下的高端別墅產(chǎn)品——遠洋天著(樓盤資料) 春秋宣布所有產(chǎn)品價格上浮5%。遠洋天著春秋副總經(jīng)理馬能超表示，這不會是遠洋天著春秋第一次漲價，12月還將推出三棟樓，明年元旦之后“價格還會有一個大幅度的提升”。

    近期公開宣布漲價的并非只有遠洋天著春秋，位于京西某商住項目近日打出“1月1日漲價倒計時”的標語，宣布明年元旦起單價每平米上漲2000元。而在通州，不少前期熱銷的項目也開始悄然提價。

    除了前期熱銷項目漲價外，近期入市的商品房項目也出現(xiàn)漲價現(xiàn)象，來自亞豪機構統(tǒng)計顯示，12月首周（11.30-12.06）北京住宅市場共有8個項目入市，相比之前增加兩個。8個項目共新增住宅產(chǎn)品3098套，預售許可面積26.4萬平方米，環(huán)比之前一周分別出現(xiàn)362%、212%的大幅增長。上周入市的純商住宅項目僅有金泰麗灣悅棲山、首開·瑯樾(樓盤資料) 、紫御長安(樓盤資料)三個。上述三個純商住宅項目仍具備一個共同點，即出現(xiàn)報價上漲，漲幅最低5%，最高則達到23%。亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫認為，雖然有自住房項目爭搶客源，但是基于普宅項目未來供應的減少以及成本的增高，因此漲價將成為長期市場特征。

多重因素促使?jié)q價

    隨著今年樓市逐月回暖，北京和全國樓市價格已經(jīng)連續(xù)數(shù)月上漲，中國指數(shù)研究院近日發(fā)布的11月百城價格指數(shù)顯示，11月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10899元/平方米，環(huán)比上漲0.46%，同比上漲2.93%，環(huán)比、同比連續(xù)4個月雙漲。其中北京新房價格環(huán)比上漲0.95%，同比上漲8.11%。

    “11月份新房市場熱銷項目中，占比三成的項目價格漲幅在5%以上，漲價以中高端項目為主。此外，通州的公寓類項目，自通州升級版限購出臺以后，就備受熱捧，價格漲幅明顯，近半年成交均價上漲11.6%。”鏈家研究院李巧玲認為。

    前期熱銷成為項目漲價最大底氣，11月22日，遠洋天著春秋首期52套房源正式開盤，這些總價在1500萬-5000萬的別墅，3小時內總銷售額就高達12億。價格優(yōu)勢也是這個項目首期熱賣的重要原因。據(jù)介紹，該項目最終開盤價格大多遠低于市場預期的10萬元/平方米，雙拼產(chǎn)品不含地下面積成交價為15萬元/平方米，含地下面積僅為12萬元/平方米；聯(lián)排產(chǎn)品不含地下面積成交價不到12萬元/平方米，全面積計算的話，僅8萬元/平方米；平墅產(chǎn)品的全面積成交價僅7萬元/平方米。項目負責人表示，調價有雙重意思，一是給已經(jīng)購買的客戶一顆定心丸，二是出于后續(xù)產(chǎn)品和公司利潤的考慮。

    除了前期熱銷之外，由于土地價格高漲，購房人對未來房價預期也大幅上漲，因此現(xiàn)階段入市的項目，即便開始小幅漲價，仍然能夠得到購房者的認可。而銷量的提升反過來又刺激了房企入市的積極性。

    進入11月后，北京土地市場成交頻繁，高價地屢見不鮮。地王成交助推周邊項目漲價，已成為11月漲價盤的一大現(xiàn)象。臺湖某項目當前在售戶型為126平米三居，此前月報價3.5萬元/平米，11月開始報價6萬元/平米，單價跳漲2.5萬元，項目本身定位是別墅級低密洋房，周邊又剛有樓面價接近4萬元/平米的區(qū)域地王成交，共同導致了項目價格的暴漲。

性價比仍然是銷售利器

    “房子永遠是買漲不買跌，漲價是一種營銷策略。”一位房地產(chǎn)銷售人士表示，特別是對于前期賣得不錯的項目，通過漲價一方面可以給前期業(yè)主定心丸，另一方面也可以通過價格方面提高利潤。

    盡管一些熱銷項目喊著漲價，不過，從實際成交看，北京新房成交價格并沒有出現(xiàn)明顯漲幅。根據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，12月首周（11.30-12.06）北京商品住宅（不含保障房與自住房）成交均價為30680元/平方米，基本與之前一周持平。

    從近期熱銷項目看，性價比仍然是銷售利器，冠城大通百旺府(樓盤資料)項目也較為顯眼，該項目周邊五礦萬科如園(樓盤資料)項目目前售價已高達7.5萬元/平方米，永豐產(chǎn)業(yè)基地一宗“地王”樓面價高達4.3萬元/平方米左右，而該項目目前成交均價不足4萬元/平方米，較高的性價比成為吸引改善型需求的利器。

    事實上，關于是否漲價，不少項目內部仍然沒有達成共識，不少項目對于是否漲價，漲多少還存在糾結，通州某商住項目銷售代理機構負責人表示，“項目在今年熱銷之后，項目投資方就要求漲價，但是，作為一線銷售我們并不主張漲價，畢竟今年市場競爭這么激烈，倉促漲價會導致客戶的流失和成交降速”。

    從庫存來看，截至12月6日，北京純商品住宅（不含保障房、自住房）的庫存總量為7.1萬套，較去年同期下降1.04萬套。鏈家研究院李巧玲認為，近期剛性需求釋放較為充分，多個低價剛需項目熱銷。此外，上周入市的多個項目再次出現(xiàn)日光，年底市場需求仍然較為旺盛，而總體成交一直未能大幅上漲，這主要是受到供應不足的影響，而具體到單個項目來看，大部分項目在今年去化良好，資金回籠也較快，所以也出現(xiàn)了土地市場的高熱度，房企對北京市場預期以及未來需求仍然保持較為樂觀的態(tài)度。