一線土地升溫加速 拿地必然面臨高溢價(jià)問題

    “北京、上海拿地和不拿地對(duì)于開發(fā)商都是一件痛苦的事情，如果拿地必然面臨高溢價(jià)難以操盤的問題，如果不拿地那么就會(huì)面臨沒有項(xiàng)目開發(fā)的困局。”一位房企高管向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者抱怨道。

    12月10日，上海閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)閔行新城MHP0-0303單元01-01-15A地塊拍賣現(xiàn)場(chǎng)，包括世茂、旭輝、九龍倉、金輝、新城、保利等21家房企參與了角逐。最終，金輝地產(chǎn)以總價(jià)28.15億元奪得樓板價(jià)43790元/平方米，刷新區(qū)域單價(jià)地塊紀(jì)錄，溢價(jià)率143.28%。

    公開資料顯示，該宗地出讓面積為32141.9平方米，容積率2.0，起拍價(jià)11.57億元，起始樓面價(jià)為18000元/平方米。同時(shí)，該項(xiàng)目的中小套型住宅建筑面積不得低于住宅總建筑面積的55%。事實(shí)上，金輝地產(chǎn)拍的土地的樓板價(jià)已經(jīng)超過了周圍的項(xiàng)目售價(jià)。根據(jù)測(cè)算，未來上述項(xiàng)目需賣到7萬元/平方米才能實(shí)現(xiàn)保本。

    同日，地處上海的另一土地拍賣同樣引人注目。經(jīng)過了一個(gè)小時(shí)上百輪的舉牌，龍湖以46.5億元、溢價(jià)108.3%摘得嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)北社區(qū)J1-01、J1-02、J1-03、J1-04地塊，這也是近2個(gè)月來，龍湖頻頻在上海參與競(jìng)拍多次后，首度拿下的宅地。

    記者注意到，很多房企今年在上海獲取的土地并不多。以龍湖為例，上海龍湖目前的住宅土地儲(chǔ)備稀少，其商業(yè)用地和住宅用地的比例為9：1，上海龍湖總經(jīng)理張澤林此前在接受記者采訪時(shí)就表示，希望進(jìn)一步深耕上海，因此對(duì)于住宅用地拍賣基本都會(huì)參加。

    多位業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)表示，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)分化較大，目前房企紛紛布局一二線城市，但是這些城市土地資源本身有限，自然導(dǎo)致土地價(jià)格日益走高。以上海為例，2011年上海市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量為1200公頃，2012、2013年該數(shù)值均為1000公頃，2014年為700公頃，2015年住宅用地計(jì)劃400~600公頃。

    中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年12月初，4個(gè)一線城市成交土地建筑用地面積5057.5萬平方米，僅為2013年全年一半左右，但成交均價(jià)比當(dāng)年上漲了67%。對(duì)此業(yè)內(nèi)紛紛預(yù)測(cè)，這將會(huì)激化這些城市供不應(yīng)求的局面。同時(shí)還可能導(dǎo)致豪宅扎堆，并給市場(chǎng)帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。

    “一線城市土地供應(yīng)量減少，有可能加劇這些城市樓市供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)面臨上漲壓力，而高土地價(jià)格自然需要開發(fā)商做出更多高端樓盤，因此會(huì)造成高端樓盤的供應(yīng)過大，同時(shí)一線城市的剛需樓盤日益減少，但是真正的需求是剛需樓盤。”上海鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟告訴記者。