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第一財經(jīng)日報12月18日訊 治標(biāo)先治本，在中央明確提出遏制部分城市房價過快上漲勢頭之后，有關(guān)部門首先開始對高燒的土地市場動刀。
財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部和審計署最近聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，而此前地方大多執(zhí)行20％～30％的首付政策。
中國社科院研究員楊重光認(rèn)為，此舉類似于提高買房的首付比例，會加大購買方的資金壓力，反映了中央政府試圖對當(dāng)前偏熱的房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。相比此前企業(yè)在拿地后付款環(huán)節(jié)的寬松，此后政策上將有所收緊。
值得注意的是，相比于2006年三部委下發(fā)的《國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》，此次發(fā)文部門加入了監(jiān)察部和審計署，更加凸顯了監(jiān)督職能。
上述通知還提出，地方要“不折不扣”地將土地出讓收入全額繳入地方國庫，實(shí)行徹底的“收支兩條線”管理。官方數(shù)據(jù)顯示，自從1987年土地有償制度開始初步建立至今，我國土地出讓收入已逼近6萬億元。
降溫土地市場年受房地產(chǎn)市場低迷影響，國內(nèi)重點(diǎn)城市土地市場也萎靡不振，時常出現(xiàn)多宗地塊無人問津或者以底價成交的情況。這種情況下，北京、深圳、南京一些重點(diǎn)城市相繼出臺托市政策，調(diào)整了土地出讓金的繳納方式。
由于中央政府此前在一系列規(guī)范土地出讓的政策文件中，允許開發(fā)商一次性或者分期繳納土地出讓金，同時又沒有對首付比例做出明確規(guī)定，這就給了地方執(zhí)行上的操作空間。
降低土地出讓金首付比例的城市有不少，其中，CBN記者此前曾獨(dú)家報道，在北京今夏的四塊地王中，除廣渠路15號地土地出讓金需要一次性付清外，其余的三塊均約定在簽訂合同后的三日內(nèi)支付土地出讓金的20%作為定金，剩余部分可以在180日內(nèi)付清。
北京土地整理儲備中心負(fù)責(zé)人本月初也透露，新近在北京順義以50.5億元的天價拿下一地塊的 大龍地產(chǎn)(行情 股吧)，也是在簽訂土地出讓合同時繳納了20％的首付款，余下的40億元可在半年內(nèi)付清。
記者也獲悉，在南京，包括保利以17.9億元拿下的棲霞區(qū)馬群大莊6號地塊在內(nèi)的數(shù)個高價地塊，其土地出讓金的首付比例均在30％，其余部分可另行在一定期限內(nèi)分期繳納。
在今年信貸寬松的背景下，地方政府這種土地市場托市的政策，降低了企業(yè)拿地時的資金成本，客觀上造成了今年“地王”頻出的現(xiàn)象。
日的國土資源部黨組務(wù)虛（擴(kuò)大）會議上，國土部部長徐紹史也表示，當(dāng)前地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，量價齊升，“地王”頻現(xiàn)，需要跟蹤觀察。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對CBN表示，開發(fā)商目前拿地過程中可“以小博大”，用少量的資金就能參與競拍一塊高價的土地，加劇了土地市場的競爭激烈程度。而提高首付款比例，實(shí)際上是提高了對開發(fā)商融資成本和資金運(yùn)轉(zhuǎn)能力的要求，為過熱的土地市場降溫。
土地市場過熱也助推了地方的“土地財政”現(xiàn)象。目前，北京、上海兩地今年的土地出讓收入已超過700億元，占到當(dāng)?shù)刎斦杖氲募s三分之一。
央企仍在天價拿地郭毅認(rèn)為，新的土地出讓規(guī)定的推出說明，“在中央明確了遏制虛高房價的原則方向后，各個部委將會逐步出臺相關(guān)細(xì)則予以落實(shí)。”
但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，提高土地出讓金首付比例的措施是一把雙刃劍，可能會帶來正反兩方面的影響。
楊重光認(rèn)為，提高首付比例后，短期內(nèi)土地價格可能會有所壓低。但也可能出現(xiàn)另外一個后果，就是大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地的壟斷優(yōu)勢更加明顯，而不利于中小開發(fā)企業(yè)。
這在今年已經(jīng)有先例。今年北京廣渠路15號地競拍時要求土地出讓金一次性付清，但競拍過程依然激烈，央企背景的方興地產(chǎn)最終以40.6億元的價格獲勝，而潘石屹(博客)領(lǐng)導(dǎo)的SOHO中國也跟拍到了39.5億元的高價才放棄。
國土部下屬中國土地勘測規(guī)劃院一位不愿透露姓名的研究員認(rèn)為，由于當(dāng)前信貸依然較為寬松，土地市場并不缺少資金，提高首付比例政策能夠發(fā)揮什么樣的作用還有待觀察。
在國企開發(fā)商的推動下，依然高燒的土地市場也證明了上述分析人士的擔(dān)憂。昨日， 保利地產(chǎn)(行情 股吧)旗下保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用30.4億元的高價拿下北京朝陽區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)高井村居住混合公建用地，這個價格是起始價的4倍多，最終樓面價達(dá)到23506元/平方米。
上述中國土地勘測規(guī)劃院人士認(rèn)為，是否會出現(xiàn)大企業(yè)拿地沖動更旺盛，小企業(yè)反而受到遏制的情況，一方面要看市場的具體表現(xiàn)，另一方面也要觀察地方對政策的執(zhí)行力度。“市場資金多，再多的土地供應(yīng)難以應(yīng)付企業(yè)的爭搶。對土地市場影響最大的政策還是在信貸和財稅領(lǐng)域，下一步要看這些方面是否有新的動向。”
