開發(fā)商"一房二嫁"引糾紛 兩份合同哪份才有效？

    孫先生一次性付款買了某開發(fā)商的三套商鋪，可是交房兩年后都沒有拿到房產(chǎn)證。一再催促后，開發(fā)商推說房產(chǎn)證仍然在辦理中。這讓孫先生起了疑心，打聽后才知道，原來開發(fā)商在將商鋪賣給他之后，又將商鋪賣給了鄭先生……

案例

開發(fā)商“一房二賣”

業(yè)主拿房兩年卻拿不到房產(chǎn)證

    2010年4月，孫先生購買了某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的位于某市的商業(yè)廣場三套商鋪，并與其簽訂了三份《商品房購買合同》，合同約定三套商鋪合計436.4萬元，孫先生一次性付清總價款。開發(fā)商應(yīng)于2011年10月31日前將這三套商鋪交付給孫先生使用，且由房地產(chǎn)開發(fā)公司為孫先生代辦房屋所有權(quán)證。其中，《商品房購買合同》的第十三條第六項約定，合同簽訂起30天內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)公司負責辦理備案登記。

    2011年3月，孫先生將三套房款總計436.4萬元支付給了開發(fā)商。11月，孫先生又向開發(fā)商繳納了三套商鋪的配套費、維修基金、產(chǎn)權(quán)登記的契稅等18.8萬元。12月1日開發(fā)商將該房屋交付給了孫先生。拿房后，孫先生便立刻對三套商鋪進行了裝修并使用至今。

    然而讓孫先生感到不安的是，盡管自己時不時催促，開發(fā)商一直未將房產(chǎn)證交給自己。到了2014年4月，孫先生發(fā)現(xiàn)了端倪。“開發(fā)商的工作人員無意當中說漏嘴了，我這才知道，原來開發(fā)商2013年年底，又將我這三套商鋪賣給了另外一個購房人鄭先生。我買這三套商鋪花了436.4萬，可是鄭先生購買的價格不到300萬，比我便宜100多萬。”孫先生感到非常憤怒，而且開發(fā)商與鄭先生簽訂的是《商品房買賣合同》，同時對三份《商品房買賣合同》進行了登記備案。

    為此，孫先生向法院起訴，請求確認被告某開發(fā)商與被告鄭先生簽訂的《商品房買賣合同》無效，原告孫先生與被告某開發(fā)商簽訂的《商品房購買合同》有效。

觀點

孫先生的購房合同有效

購房者可索要雙倍已付購房款

    本期出馬律師：北京市中銀(南京)律師事務(wù)所 湯圣泉律師

    這個案例中，最大的爭議就是這兩份合同到底哪一份是有效合同。對此，湯圣泉律師表示，商品房買賣合同審理中涉及物權(quán)、債權(quán)以及二者交叉的問題，適用法律較為復(fù)雜。

    這個案例是非常典型的一房二賣。一房二賣是指出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人，又稱房屋的二重買賣。

    《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條有明確規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

    在這個案例中，首先，開發(fā)商已經(jīng)將商鋪交付給了孫先生，并且孫先生已經(jīng)是商鋪的實際使用者。第二，孫先生按照合同已將全部房款甚至契稅等錢款全額支付給了房地產(chǎn)開發(fā)公司。第三，孫先生購房時間早于鄭先生，房款也高于鄭先生。“這表明買受人也就是孫先生已全部履行了自己的義務(wù)，對已完成的交易予以保護。”湯圣泉律師表示，因此應(yīng)該認定孫先生的《商品房購買合同》是有效合同。