空置房繳20％物業(yè)費(fèi)引爭議 是破冰還是刺激炒房

    老百姓購房簽訂合同時，房子不住也要全額繳納物業(yè)費(fèi)，而沒有商量的余地，這幾乎成為當(dāng)下購買商品房的一個慣例。然而，石家莊市最新立法出臺了“空置房3個月以上繳20%物業(yè)費(fèi)”的規(guī)定，這是破除開發(fā)商“霸王條款”還是會“刺激投機(jī)炒房”，一時間，各方爭議四起。

    地方立法“破冰”：打破開發(fā)商強(qiáng)勢？

    《石家莊市物業(yè)管理條例(修訂案)》日前獲得河北省人大常委會批準(zhǔn)，盡管新條例尚未公布實施，但是，其中規(guī)定“連續(xù)無人居住、使用、裝修空置3個月以上的物業(yè)，空置期間按20%繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)”，引發(fā)社會廣泛關(guān)注。

    買過房子的人都知道，購房者會被迫簽訂一些協(xié)議，之中就包括空置房應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)全額繳納物業(yè)費(fèi)，而且沒有明確規(guī)定有效服務(wù)期限。

    很多空置房業(yè)主認(rèn)為：“這個協(xié)議條款沒有任何商量的余地，有些就是‘霸王條款’。業(yè)主沒有入住，等于沒有享受完整的物業(yè)服務(wù)，全額繳納物業(yè)費(fèi)很不合理。”因此，業(yè)主拖欠和拒繳物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象非常普遍。

    我國于2007年修訂的《物業(yè)管理條例》中，對前期物業(yè)和選聘物業(yè)階段，都沒有明確規(guī)定空置房物業(yè)費(fèi)的繳納比例。石家莊市人大常委會法制委員會主任許鳳琴表示，業(yè)主與物業(yè)公司作為兩個市場主體，屬于契約合同關(guān)系。但在前期物業(yè)階段，物業(yè)公司在協(xié)議中處于主導(dǎo)地位，業(yè)主只能被動接受，雙方經(jīng)常發(fā)生合同糾紛。因此，有必要通過地方立法規(guī)范協(xié)議內(nèi)容，維護(hù)業(yè)主利益。

    許鳳琴說，石家莊立法規(guī)定“空置房繳20%物業(yè)費(fèi)”是對《物業(yè)管理條例》的補(bǔ)充，也是地方立法的一次破冰行動。

    河北冀華律師事務(wù)所律師甄玉波認(rèn)為，物業(yè)公司與業(yè)主的市場地位本應(yīng)平等，但提供前期物業(yè)服務(wù)的公司當(dāng)初與開發(fā)商“捆綁”在一起，業(yè)主成了弱勢群體，從這一點看，石家莊市的立法是必要的。

    空置房繳物業(yè)費(fèi)比例低：影響物業(yè)公司運(yùn)營？

    記者在調(diào)查中了解到，《石家莊市物業(yè)管理條例(修訂案)》中，引起爭議最大的是“20%”的比例問題。

    有關(guān)部門表示，“20%”比例是參照空置房的暖氣收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制訂的。對此，河北冀華律師事務(wù)所律師甄玉波認(rèn)為，供暖與物業(yè)服務(wù)二者的商品性質(zhì)、成本構(gòu)成都沒有可比性。業(yè)主作為采暖戶，其專有性強(qiáng)；作為物業(yè)服務(wù)對象，除專有性外，還具有共有性。

    空置房業(yè)主沒有入住是否等于沒有享受物業(yè)服務(wù)，也就不用繳納物業(yè)費(fèi)呢？石家莊市物業(yè)管理協(xié)會秘書長劉明介紹說，業(yè)主對住宅小區(qū)的所有權(quán)分為共有部分和專有部分，《物權(quán)法》規(guī)定，“業(yè)主對共有部分，享受權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)力不履行義務(wù)”，說白了就是“不管你住不住，大家的財產(chǎn)就需要大家出錢來維護(hù)”。

    記者查閱相關(guān)法規(guī)了解到，最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的司法解釋中提到：“物業(yè)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”
 

    劉明介紹說，物業(yè)公司服務(wù)的成本主要有公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)、綠化管理費(fèi)等，無論小區(qū)的入住率有多少，都要產(chǎn)生大部分費(fèi)用。當(dāng)然，一部分業(yè)主不居住，與其直接相關(guān)的電梯運(yùn)行、清潔衛(wèi)生等費(fèi)用會相應(yīng)少些，但這部分成本所占比例微乎其微。

    那么，空置房物業(yè)費(fèi)繳納比例應(yīng)該如何確定？據(jù)了解，此前，南京、杭州、洛陽等一些城市地方法規(guī)大都按照70%至80%標(biāo)準(zhǔn)制訂。一些物業(yè)公司認(rèn)為，石家莊定20%的比例過低，可能嚴(yán)重影響公司的正常運(yùn)營。

    劉明告訴記者，一些位置較遠(yuǎn)的第二居所和別墅小區(qū)常年入住率不到30%，即使是市區(qū)內(nèi)新建小區(qū)3年內(nèi)入住率都不超過60%。“如果按照20%比例執(zhí)行，很多物業(yè)公司將無法經(jīng)營，甚至沒有公司敢從開發(fā)商手中接盤，最終損害的是業(yè)主利益。”

    “空置房繳20%物業(yè)費(fèi)”會否刺激投機(jī)炒房？

    石家莊市民苗先生對記者說：“我從網(wǎng)上看到了這個消息后，特別高興，這是在向開發(fā)商說‘不’。我最近買了第二套房，暫時還不想住，如果物業(yè)費(fèi)只收20%的話，就先不著急裝修住進(jìn)去了，萬一將來房價漲高點兒還可賣。”

    “空置房繳20%物業(yè)費(fèi)會鼓勵投機(jī)炒房”之說再次刺痛了人們在高房價下敏感的神經(jīng)，也將石家莊立法部門推至風(fēng)口浪尖，一些人士對其立法動機(jī)提出質(zhì)疑。

    記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，形成空置房的原因很多，其結(jié)構(gòu)成分也很復(fù)雜。但有相當(dāng)一部分空置房是投機(jī)炒房的結(jié)果，一個人一口氣全款買下幾套、十幾套房子在各地都不少見。

    針對社會上的議論，石家莊市人大常委會法制委員會主任許鳳琴認(rèn)為：“空置房繳20%物業(yè)費(fèi)與投機(jī)炒房沒有必然聯(lián)系，炒房受稅收政策影響最大，減少一部分物業(yè)費(fèi)對炒房者刺激不大。”

    石家莊市民李紅亮給記者舉了個例子：“假如我是投機(jī)炒房者，手里有5套100平方米的房子，按照每月1元／平方米的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，全額繳納與按20%繳納，二者相差不過400元，對炒房人來說微不足道。”

    河北冀華律師事務(wù)所律師甄玉波認(rèn)為，地方政府在立法中確定空置房物業(yè)費(fèi)繳納比例時，應(yīng)堅持民主立法原則，廣泛征求意見，尋求多方利益的均衡。