2015“地王”回歸：過半“國(guó)企制造”

    剛剛過去的11月，無疑將寫入一線城市的土地市場(chǎng)歷史。

    記者根據(jù)一線城市土地儲(chǔ)備中心的資料統(tǒng)計(jì)，11月份一線城市土地市場(chǎng)推出的土地達(dá)到了67宗，起拍價(jià)總計(jì)高達(dá)765.6億元，創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。

    從成交來看，一線城市11月單月成交65宗地塊，土地出讓金高達(dá)1061.8299億，再創(chuàng)歷史紀(jì)錄。與此同時(shí)，成交樓面價(jià)也創(chuàng)了年內(nèi)新高，達(dá)到了12715元，環(huán)比上漲23.7%。

    這也是一線城市首次出現(xiàn)單月成交額破千億元的月份。此前一線城市單月最高成交額最高均未突破過800億元，而且往年11月最高也僅有568億元。

    北京市11月單月的土地成交也創(chuàng)歷史記錄。北京11月成交19宗土地，合計(jì)規(guī)劃建筑面積為375萬平方米，成交額高達(dá)561.1189億元，亦是北京土地市場(chǎng)有史以來第一次單月收獲500億元以上的成交額。

    低供應(yīng)下的高地價(jià)“房地產(chǎn)市場(chǎng)最困難的階段已經(jīng)度過，雖然樓市存在明顯分化，且?guī)齑鏁r(shí)間有長(zhǎng)有短，價(jià)格存在波動(dòng)，但在穩(wěn)定住房消費(fèi)等促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的諸多利好下，房地產(chǎn)已經(jīng)觸到了底部。”12月6日，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)苗樂如在由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的2015首屆京津冀一體化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)論壇暨盈時(shí)集團(tuán)品牌發(fā)布會(huì)上接受記者采訪時(shí)作上述表示。

    樓市最困難的階段或已過去，但也暗藏風(fēng)險(xiǎn)，從一線城市土地市場(chǎng)頻現(xiàn)“面粉比面包貴”即可見一斑。

    和樓市分化趨同，2015年以來，土地市場(chǎng)的一大特點(diǎn)亦是明顯分化，房企回歸一二線城市趨勢(shì)明顯。

    中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年以來，20大標(biāo)桿房企合計(jì)在土地市場(chǎng)投入了3010億拿地，而從在一線城市的占比看，歷史首次突破了40%比例，占比高達(dá)44%。

    標(biāo)桿房企回歸一線城市也推漲了地價(jià)，截至11月底，一線城市土地出讓金達(dá)到了4597.32億，預(yù)計(jì)全年成交額將在5000億左右。

    從土地成交的建筑面積看，則只有5057萬平米，預(yù)計(jì)全年成交在5500萬平米，這一成交量將是2006年以來的最低值。與之對(duì)應(yīng)，成交均價(jià)則上漲到9090元/平方米，同比漲幅19%。

    這無疑佐證了一線城市土地市場(chǎng)的兩大的特點(diǎn)：供應(yīng)減少，地王頻現(xiàn)。自年初北京豐臺(tái)白盆窯總價(jià)“地王”誕生后，北京土地市場(chǎng)就開啟了“地王”模式。根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的不完全統(tǒng)計(jì)，總價(jià)排名前50宗住宅地塊，北京占17個(gè)，占比34%。

    上海也類似，11月25日，上海楊浦拍出72.99億單價(jià)地王，樓面價(jià)達(dá)到4.9萬元/平方米。次日，上海土地市場(chǎng)再次賣出78.2億元，北外灘又出“地王”。

    “面粉比面包貴”無疑為一線城市的后市走向積聚風(fēng)險(xiǎn)。

國(guó)字號(hào)成主力買家

    記者整理全國(guó)前11月成交的住宅土地總價(jià)地塊前50名發(fā)現(xiàn)，除了主要分布在一二線城市之外，從拿地企業(yè)分布看，有29宗地塊由國(guó)企或者國(guó)企參與獲得，占比過半。

    2015年全國(guó)排名前50宗住宅地塊合計(jì)成交土地金額為2449.15億，其中，國(guó)企參與的29宗地塊的成交額高達(dá)1497.2億，占比達(dá)到了61%。而成交價(jià)超過80億的6宗地塊全部為國(guó)企獲得。

    以北京為例，截至2015年11月底，北京已經(jīng)成交的44宗住宅用地中，只有10宗地塊為民企獨(dú)立獲得，分別為萬科、恒大、旭輝等。另外的34宗地塊，全部或者大部分參與者都是國(guó)企、央企。

    從2015年北京住宅類土地的聯(lián)合、單獨(dú)拿地情況看，77%為國(guó)有企業(yè)，而且從參與企業(yè)的積極性看，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)參與的大部分以國(guó)企、央企為主。

    另一個(gè)佐證土地市場(chǎng)高門檻的依據(jù)是企業(yè)聯(lián)合拿地的比例越來越高，以北京為例，今年44宗住宅用地，單獨(dú)拿地只有25宗，聯(lián)合拿地比例為43%，在2013年和2014年，上述比重分別為22.4%和30.8%。不少聯(lián)合拿地的企業(yè)均公開表示，聯(lián)合拿地是為了分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。

    “能夠在主流城市拿到優(yōu)質(zhì)地塊的民企越來越少，土地市場(chǎng)的寡頭特點(diǎn)越發(fā)明顯。”北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，這也預(yù)示著土地市場(chǎng)將進(jìn)入寡頭時(shí)代，市場(chǎng)交易變成“豪門游戲”。不僅外地中小房企進(jìn)京、進(jìn)一線城市難度越來越大，實(shí)力不足的企業(yè)甚至有可能失去生存空間，最終被擠出主流市場(chǎng)。隨著門檻提高，資金實(shí)力強(qiáng)大、本地資源豐富的“國(guó)字號(hào)”房企開始崛起，并成為土地市場(chǎng)的主力軍，且趨勢(shì)越來越明顯。