政策緣何逆轉？ "國四條"出臺樓市游走拐點邊緣

    隨著中央經(jīng)濟工作會議塵埃落定,市場對于中國經(jīng)濟明年的走勢迅速形成一致性看法,即2010年中國經(jīng)濟將實現(xiàn)更強勁、更平衡的增長,GDP將重回9%-10%的區(qū)間范圍,通貨膨脹水平僅為溫和。整個房地產(chǎn)市場的強勁復蘇,尤其是一些主要城市房價的快速上漲已經(jīng)引起許多市場觀察家、政策顧問以及普通民眾的不滿,并呼吁政府采取行動。

    加快保障性住房建設,加強市場監(jiān)管,穩(wěn)定市場預期,遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。會議要求,地方各級政府要切實負起責任,結合當?shù)鼐唧w情況,采取針對性措施,促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。在“國十三條”后再度為地方政府提供了政策調(diào)整的空間。一周時間里,高層已三次對樓市表態(tài)。

    這樣的大環(huán)境下,樓市的一路狂奔顯然也該進行修整。具體到地方,廣東省政府出臺“粵十五條”以應對金融危機對房地產(chǎn)及其相關行業(yè)的影響,這些救市措施是否延續(xù)下去?而在這樣的政策調(diào)整之下,樓價的拐點會否再次降臨呢?

    房價走向:應聲下跌可能性不大

    從區(qū)域市場供求關系、政策環(huán)境、信貸環(huán)境、城市發(fā)展和利好角度分析此次國務院常務會議明確提出“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”,明顯較之前高層釋放出來的信號更為強烈。業(yè)內(nèi)專家認為,這說明部分城市現(xiàn)在房價問題已經(jīng)非常嚴重,到了中央必須出手調(diào)控的地步。

    廣州市國土房管局統(tǒng)計,2009年11月,廣州市十區(qū)一手住宅交易均價為10282元/平方米,同比上升9.5%,環(huán)比上升2.0%。廣州樓價是否會再現(xiàn)2007年“927新政”后的再度下調(diào)?答案其實并不簡單。

    記者從中介公司了解到,廣州不少投資客在10月份出現(xiàn)了不少拋盤,對年內(nèi)升幅較大且質(zhì)素一般的市區(qū)房產(chǎn)進行了獲利了結。但在11月則有一部分防通脹需求再度入市,購買投資型公寓和豪宅類物業(yè)。滿堂紅地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)顯示,11月份100萬元/套以上的二手房成交比例達21.9%,與上半年相比增加了大約10個百分點。

    在政策層面,相比“國四條”的導向性和營業(yè)稅免征期限由2年提高到5年的調(diào)整,中央明確將繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策表明,明年的新增貸款數(shù)仍然會保持較大規(guī)模,特別是在資金充裕的上半年,樓市很可能仍然“不差錢”。在政策環(huán)境和信貸環(huán)境方面,明年初很可能延續(xù)今年以來的寬松狀況,樓市應聲下跌的可能性并不大。

    就廣州市場而言,許多投資者認為2010年面臨亞運會利好、武廣客運專線開通、廣佛同城和珠三角一體化,這些具有獨特性的利好也有助于廣州樓市會比其他城市更具投資吸引力。在供求方面,有不少人擔心亞運停工2個月會造成樓市進一步供求緊張,這種擔心并非沒有道理。自2005年起,廣州一手房的成交面積一直大于竣工面積,而且今年上半年廣州樓市的開工量萎縮,也會對明年的供應造成影響。而且明年中心城區(qū)的供應量相對較為旺盛,高價盤層出不窮,也會對均價帶來一定的拉升作用。

    政策走向:“粵十五條”去留隨中央政策

    2008年12月底,國務院出臺了促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的“救市”政策,為了讓政策落地,讓市場和行業(yè)盡快復蘇,廣東在今年3月出臺了“粵十五條”。應該說,“粵十五條”極大地促進了樓市的回暖。對于廣東房地產(chǎn)的健康發(fā)展,特別是對金融危機情況下促進房地產(chǎn)的發(fā)展起了很好的作用,而且隨著時間的推移,這個作用會更加顯現(xiàn)出來。早在10月中,廣東省建設廳住房與房地產(chǎn)業(yè)處曾表示,“粵十五條”是否會延期,需要等數(shù)據(jù)出來后再分析決定。

    隨著目前樓市的熱銷乃至火爆,本周,廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳黨組書記、廳長房慶方明確表示,廣東為了讓房地產(chǎn)市場和行業(yè)復蘇而于今年3月出臺的“粵十五條”中,有幾條的確是年底到期,到明年將終止。“比如現(xiàn)在國家明確二手房的營業(yè)稅期限由原來兩年調(diào)整到五年。其他一些具體條款是否保留,還要根據(jù)國家的土地、稅收、金融的政策再確定。如果現(xiàn)在中央政策有一些調(diào)整,那么廣東肯定要服從。”

    整個房地產(chǎn)市場的強勁復蘇,尤其是一些主要城市房價的快速上漲已經(jīng)引起許多市場觀察家、政策顧問以及普通民眾的不滿,并呼吁政府采取行動。這樣的大環(huán)境下,樓市的一路狂奔顯然也該進行修整。

    12月9日,國家發(fā)改委主任張平表示,我國將完善住房消費和調(diào)控政策,增加中低價位和限價商品房的供應,要抑制投機性購房。國務院總理溫家寶本周一主持召開國務院常務會議,研究完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施,要求遏制城市房價上漲過快。“房地產(chǎn)市場對國家政策非常敏感,最近高層言論似乎意味著未來樓市拐點若隱若現(xiàn)。”

    中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌認為,要抑制投機,不僅要增加市場供應,同時還要看信貸政策。“比如二套房的首付比例調(diào)整可以改變過多的投機行為。”顧云昌指出。

    專家認為,明年房地產(chǎn)市場肯定將會調(diào)整,形式正如國務院會議所言的兩端同時調(diào):一方面趕著開發(fā)商和地方政府加大供給,另外用財政稅收和貨幣政策打壓投資性和投機性需求。“在此背景下,房地產(chǎn)市場可能會下滑,但是不會那么嚴重。因為這次要趕著開發(fā)商開發(fā)。”

　　行業(yè)動向:更多鼓勵中低價位樓盤開發(fā)

    作為2007年樓市調(diào)控的標志性政策,“90/70”政策當年在出臺后引發(fā)業(yè)內(nèi)激烈爭議,針對當時不少換房群體普遍追求大戶型單位的需求,不少開發(fā)企業(yè)采取了兩套小單位連通、偷面積等多種手段應對。“90/70”政策究竟在多大程度上對房價調(diào)控發(fā)揮作用,各方專家看法不一。

    隨著2009年樓市政策轉為鼓勵自住購房消費,改善型購房群體和投資客開始進入市場,以大戶型、地段好為特征的豪宅產(chǎn)品迅速成為拉動市場的一大熱點,并帶動廣州樓市成交量和樓價雙雙回升。至此,廣州對于“90/70”政策的執(zhí)行也趨向靈活,已經(jīng)事實松綁。對于90/70政策的松綁上,也引發(fā)了公眾的不同看法。焦點網(wǎng)的一項網(wǎng)絡調(diào)查顯示,有58%的市民表示不贊成廣州取消“90/70”政策。在調(diào)查中有51%的市民認為取消“90/70”政策會導致樓價上升。大戶型豪宅在今年的市場上橫掃千軍,為開發(fā)商贏得高額利潤。對于許多傾向購買小戶型單位的首次置業(yè)市民來說,房價再度出現(xiàn)暴漲局面,并被抬升至難以承受的地步,絕非好事。

    在中央經(jīng)濟工作會議明確“促轉變”為明年經(jīng)濟增長重點之后,當前房地產(chǎn)市場消費中出現(xiàn)的投資投機性購房熱潮將被進一步遏制,而包括首次置業(yè)和改善型置業(yè)在內(nèi)的自住購房消費將繼續(xù)獲得大力支持。在以相關政策對市場供應調(diào)整的可能性上,明年90/70政策是否重出江湖,也成為業(yè)內(nèi)的關注點之一。中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜認為,90/70政策在此前并不為市場所廣泛認可,這個提法在明年的政府政策中將被淡化。他判斷政府將更多地鼓勵中低價位樓盤開發(fā),而不是刻板地限制戶型面積,同時會從政策優(yōu)惠等多種手段來支持自住房消費,進而促進房價的回穩(wěn)。

    記者觀察

    政策緣何發(fā)生逆轉?

    幾天之內(nèi),中央對樓市的表態(tài)發(fā)生了重大轉折,從中央經(jīng)濟會議上的吹暖風到營業(yè)稅優(yōu)惠停止,再到本周初“遏制高房價”的嚴厲措辭。逆轉速度之快令人眩暈,但也有跡可循。

    坦率地說,從今年初起,主要城市房地產(chǎn)市場成功實現(xiàn)了“V”型反轉,這是從上到下都沒有想到的事。不但寬松的信貸環(huán)境導致大量資金從實體經(jīng)濟中流入股市樓市,也讓部分因上一年銷售太好或收縮戰(zhàn)線過冬而上半年缺貨的開發(fā)商“被踏空”,更在年底讓政府層在是否收緊政策的問題上很糾結。

    筆者揣測,之所以中央的態(tài)度在幾天時間內(nèi)出現(xiàn)了戲劇性的轉折,關鍵因素是12月10日國家統(tǒng)計局公布的地產(chǎn)數(shù)據(jù):11月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%,創(chuàng)年內(nèi)最高紀錄；新建住宅銷售價格同比上漲6.2%,漲幅比10月份擴大2.2個百分點；新建住宅銷售價格上漲的城市有67個,價格下降的城市有3個。特別是在漲幅最大的5個城市:廣州14.7%排在首位、深圳12.6%緊次其后。

    中央經(jīng)濟工作會議和隨后的第一次國務院常務會議原本確定了比較溫和的調(diào)控安排,僅取消營業(yè)稅優(yōu)惠來給樓市投資熱降溫,總體上希望各地的房價上漲勢頭能夠軟著陸。但11月的房價數(shù)據(jù)顯示漲幅已經(jīng)非常嚴重,特別是廣深兩地的漲幅,一直較為保守的國統(tǒng)局數(shù)據(jù)甚至比當?shù)胤抗芫值慕y(tǒng)計漲幅還要高,顯然部分城市房價快速上漲的勢頭必須得到“遏制”。

    相信此次“國四條”出臺后,今年房價上漲幅度較大的廣深兩地會很快出臺地方性的抑制措施,畢竟中央已經(jīng)將調(diào)控的部分權力下放給了地方,“粵十五條”也是在“國十三條”的基礎上增加了符合地方特點的內(nèi)容,地方政府在樓市調(diào)控方面具備“能放也能收”的施政能力。

    誠然,各種市場因素決定了廣州樓市2010年的市場溫度不會降低,但也已經(jīng)到了做好降溫準備的時候。哪里的房價上漲影響了經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定的大局,哪里的樓市就可能挨板子。中央雖然沒有明說,或許已經(jīng)有了答案。