觀點(diǎn)評(píng)述：暴漲的房地產(chǎn)股與2015樓市收官

    12月伊始，變化莫測(cè)的A股市場(chǎng)中房地產(chǎn)股如同坐上直升機(jī)，連續(xù)出現(xiàn)全線漲停。

    不少觀點(diǎn)認(rèn)為，引發(fā)房地產(chǎn)股爆發(fā)最重要的因素是，有消息稱(chēng)有關(guān)部門(mén)正在評(píng)估房貸利息沖抵個(gè)人所得稅的可行性。據(jù)悉，國(guó)務(wù)院日前批轉(zhuǎn)了發(fā)改委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，提出要研究綜合與分類(lèi)相結(jié)合的個(gè)稅改革方案。

    如果傳言屬實(shí)，對(duì)經(jīng)營(yíng)自住商品房開(kāi)發(fā)上市公司，無(wú)疑將是重大的利好。

    數(shù)據(jù)顯示，12月1日，在滬深兩市表現(xiàn)低迷的背景下，地產(chǎn)板塊暴動(dòng)，房地產(chǎn)板塊指數(shù)上漲達(dá)4.47%，包括萬(wàn)科A、金融街、保利地產(chǎn)等11只地產(chǎn)股午后快速封板漲停，華遠(yuǎn)地產(chǎn)、合肥城建漲逾9%。

    不過(guò)，這個(gè)房貸利息抵沖個(gè)稅并非新消息。早在今年5月8日，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，提出要研究綜合與分類(lèi)相結(jié)合的個(gè)稅改革方案，當(dāng)時(shí)財(cái)政部長(zhǎng)樓繼偉就曾公開(kāi)表示：“個(gè)稅改革的方向是將納稅人家庭負(fù)擔(dān)計(jì)入抵扣因素，未來(lái)征收個(gè)人所得稅或可與按揭貸款相抵扣。”

    彼時(shí)，萬(wàn)科、金融街等地產(chǎn)龍頭股也曾出現(xiàn)連漲，相比這一次全線暴漲而言影響卻小好多。

    那么，該消息為何引起這么大的震動(dòng)？當(dāng)前房地產(chǎn)政策的風(fēng)向與今年下半年以來(lái)樓市表現(xiàn)也有一定的關(guān)系。

    首先，近期中央關(guān)于地產(chǎn)“去庫(kù)存”表態(tài)強(qiáng)化進(jìn)一步寬松預(yù)期，可能包括信貸、稅收、棚改及保障房貨幣化、戶籍制度改革等環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)股或?qū)⒂瓉?lái)再度上升的空間。

    各地方政府公積金的改革也是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)的關(guān)鍵一環(huán)。最新的是昆明的“救市24條”，分別從公積金、土地、規(guī)劃等方面提出了穩(wěn)定樓市發(fā)展的政策“組合拳”。

    這也是近期中央頻繁提及房地產(chǎn)“去庫(kù)存”以來(lái)首個(gè)地方省會(huì)城市發(fā)布的樓市組合新政，同時(shí)也是繼山西取消商品房限購(gòu)以來(lái)全國(guó)第二個(gè)地方救市樣本。

    而即將召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議很可能涉及地產(chǎn)政策，各種政策預(yù)期激活整個(gè)房地產(chǎn)板塊。人民幣納入SDR，也對(duì)作為人民幣資產(chǎn)標(biāo)注的房地產(chǎn)帶來(lái)利好，尤其是低估值的品牌房地產(chǎn)龍頭有望吸引海外資金配置。

    其次，今年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售好轉(zhuǎn)與房?jī)r(jià)上漲也影響著地產(chǎn)股行情。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，2015年1-10月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額64790億元，增長(zhǎng)14.9%；其中住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)18.0%。一線城市漲幅最大，北京同比漲21.3%，上海漲33.6%，深圳漲43.3%。

    而2015年接近尾聲，關(guān)于明年房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的預(yù)測(cè)不絕于耳。

    有業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，無(wú)論是從供求關(guān)系、貨幣政策還是市場(chǎng)預(yù)期來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲仍是一種難以動(dòng)搖的市場(chǎng)特征，漲幅的大小也會(huì)和市場(chǎng)周期波動(dòng)相關(guān)聯(lián)?？傮w來(lái)看，2016年房?jī)r(jià)仍會(huì)持續(xù)上漲。

    但是，樓市分化越來(lái)越明顯的三四線城市，依然存在庫(kù)存過(guò)高，在人口外流、產(chǎn)業(yè)空心化的背景下，仍需經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)的庫(kù)存去化周期，樓市供過(guò)于求的矛盾才能逐步得到緩解。

    融資方面，預(yù)見(jiàn)到未來(lái)最令市場(chǎng)興奮的利好因素，就是放開(kāi)公司債和中票發(fā)行，改善地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，降低地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。

    總而言之，在全面刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的前提下，無(wú)論2015樓市收官還是2016開(kāi)篇，都將迎來(lái)向好的基本面。