經(jīng)濟(jì)評(píng)論：土地供應(yīng)模式應(yīng)轉(zhuǎn)向“有限市場(chǎng)”

    12月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“國(guó)四條”遏制高房?jī)r(jià)，其中特別提到要適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，完善土地招拍掛制度。“要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，增加中低位商品房土地供應(yīng)，就不能把現(xiàn)行的招拍掛制度當(dāng)做惟一的供地模式，而是應(yīng)該實(shí)行土地出讓的‘有限市場(chǎng)’，而不是完全由價(jià)高者得的‘自由市場(chǎng)’”，《房地產(chǎn)報(bào)》總編助理馬峻嶺分析說(shuō)。

    土地供應(yīng)應(yīng)轉(zhuǎn)向“有限市場(chǎng)”

    今年國(guó)家出臺(tái)的關(guān)于土地方面的新政策并不多，令人印象較深的是上月國(guó)土資源部發(fā)布的《限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》，即業(yè)界所稱的“限大令”，主要內(nèi)容是限制地塊出讓面積以遏制地王，被看做是對(duì)招拍掛制度的一次補(bǔ)充和完善。此次國(guó)務(wù)院再提完善招拍掛制度，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要會(huì)側(cè)重于監(jiān)督“限大令”和打擊囤地等方面的政策落實(shí)情況。

    而國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出的要適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，目前還沒(méi)有出臺(tái)進(jìn)一步的解釋和相關(guān)配套政策。長(zhǎng)春市國(guó)土資源相關(guān)人士表示，對(duì)國(guó)務(wù)院的相關(guān)要求，他們也在“揣摩”、“領(lǐng)會(huì)”。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，抓住增加土地供應(yīng)這一龍頭抓住了增加普通商品房供應(yīng)的根本，但如果相關(guān)細(xì)則不出，這個(gè)要求很難落到實(shí)處。

    據(jù)了解，今年吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳曾經(jīng)發(fā)文要求在商品房小區(qū)按5%的比例配建廉租房，以解決廉租房用地問(wèn)題，擴(kuò)大房源，但是這個(gè)5月份出臺(tái)的規(guī)定，至今也沒(méi)有得到執(zhí)行。“一是該規(guī)定涉及土地等多個(gè)部門，建設(shè)口一個(gè)部門難以協(xié)調(diào)；二是缺乏具體的可操作性強(qiáng)的細(xì)則”，吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)人士向記者表示。

    中央黨校研究室副主任周天勇曾提出改革現(xiàn)行土地制度的一攬子建議，包括改變政府寡頭壟斷一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)的局面，形成供給方也充分供應(yīng)的市場(chǎng)；集體土地、城鎮(zhèn)國(guó)有土地都可以自由入市等。

    長(zhǎng)春房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士顧永超認(rèn)為，由于我國(guó)仍然面臨著“保增長(zhǎng)”的任務(wù)，明年對(duì)土地市場(chǎng)不可能進(jìn)行較大規(guī)模的調(diào)控，只會(huì)做一些小的修補(bǔ)。

    “供應(yīng)普遍商品住房的用地肯定不會(huì)跟高檔房用地一樣，一起拿到土地市場(chǎng)上去競(jìng)拍，否則，招拍掛來(lái)的土地，想建普通商品房也普通不了。”馬峻嶺說(shuō)。他認(rèn)為，明年對(duì)普通商品房的用地與高檔商品房用地會(huì)采取不同的政策，區(qū)別對(duì)待。

    “如果說(shuō)國(guó)家要增加普通商品房供應(yīng)，那么哪些地是為這些房子服務(wù)的，肯定會(huì)有相關(guān)配套政策，比如，政府提供補(bǔ)貼，或者在招拍掛中運(yùn)用綜合評(píng)定指標(biāo)，而不僅僅是價(jià)格。這就是‘有限市場(chǎng)’”。馬峻嶺說(shuō)。

    長(zhǎng)春“地王”爆冷引發(fā)對(duì)招拍掛反思

    近兩天長(zhǎng)春市最大的新聞是地王“爆冷”，萬(wàn)科集團(tuán)“一錘定音”，僅以10.5億元拿下長(zhǎng)春東光地塊。該地塊是長(zhǎng)春南湖周邊的“絕版地塊”，也是長(zhǎng)春市今年呼聲最高的“地王”，對(duì)此地塊成交價(jià)的預(yù)期最低的在20億元，最高的達(dá)30億元甚至40億元。萬(wàn)科、中海、保利三大地產(chǎn)巨頭拍賣前都繳納了四億元的競(jìng)買保證金。由于此前三大家在長(zhǎng)春土地市場(chǎng)上已經(jīng)數(shù)度廝殺，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為東光地塊的競(jìng)買將是又一場(chǎng)火并。但是出人意料的是，當(dāng)競(jìng)買從10.5億元開始后，舉牌的只有萬(wàn)科一家，另外兩家完全做旁觀狀，結(jié)果萬(wàn)科輕取東光地塊，拍賣現(xiàn)場(chǎng)一片嘩然。

    盡管長(zhǎng)春市國(guó)土資源局局長(zhǎng)朱亞福接受媒體采訪時(shí)表示，這個(gè)價(jià)格是一種理性回歸，不過(guò)很多業(yè)內(nèi)人士對(duì)此并不認(rèn)同。易居中國(guó)長(zhǎng)春分公司總經(jīng)理王喻冬認(rèn)為這個(gè)價(jià)格不正常。40多天前出讓的長(zhǎng)春長(zhǎng)鈴地塊，土地面積比東光地塊少近13萬(wàn)平方米，區(qū)位優(yōu)勢(shì)也遠(yuǎn)不及東光地塊，卻拍出了14.64億元的總價(jià)。易居中國(guó)此前對(duì)這塊地的價(jià)值進(jìn)行過(guò)測(cè)算，成交價(jià)應(yīng)該在20億元以上，十五六億沒(méi)有一點(diǎn)問(wèn)題。

    對(duì)此結(jié)果，業(yè)內(nèi)人士對(duì)此比較一致的看法是，三家開發(fā)商達(dá)成了某種默契，聯(lián)合起來(lái)與政府博弈。

    “是不是開發(fā)商事先協(xié)商過(guò)？”吉林省社科院經(jīng)濟(jì)所研究員李曉群謹(jǐn)慎地表達(dá)了自己的看法。

    “如果是這樣，那就意味著，開發(fā)商拿地已經(jīng)從過(guò)去的只有‘硬拍’一種辦法，轉(zhuǎn)向‘合縱聯(lián)橫’，以達(dá)到曲線降低成本的目的。”馬峻嶺分析說(shuō)。

    事實(shí)上，此前已經(jīng)有開發(fā)商通過(guò)收購(gòu)有土地儲(chǔ)備的中小企業(yè)的方式直接獲得土地，以繞開通過(guò)招拍掛可能產(chǎn)生的高地價(jià)。

    土地供應(yīng)不能只靠招拍掛

    萬(wàn)科以10.5億拿下東光地塊后，業(yè)界普遍認(rèn)為，最感意外的可能是當(dāng)?shù)卣驗(yàn)檎饲皩?duì)這塊地抱有很高的希望。朱亞福局長(zhǎng)在該地塊拍賣后曾坦誠(chéng)，“國(guó)土資源局代表政府賣地，我當(dāng)然希望賣得高一些”。并且，今年12月初，長(zhǎng)春市國(guó)土資源局曾高調(diào)表示今年土地收入可能超過(guò)100億元。而當(dāng)時(shí)的土地收入只有78億元，在距年底只有一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)放出這個(gè)話來(lái)，顯然對(duì)東光地塊寄予厚望。

    據(jù)了解，在招拍掛制度特別是在“地王”效應(yīng)的哄抬之下，土地溢價(jià)被空前放大，政府財(cái)政收入水漲船高。某機(jī)構(gòu)研究成果顯示，目前土地拍賣的收入占到地方財(cái)政收入的40%至50%甚至更高。

    “不改變地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，提供更多的普通商品房就是一句空話。”長(zhǎng)春某房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人表示。他們是一家專門做普通商品房的企業(yè)，多年來(lái)一直以低價(jià)取勝，所售商品房從來(lái)沒(méi)有高于3500元/平方米。但是，從年初開始，他們選了一年也沒(méi)有選到合適自己的地塊，因?yàn)?ldquo;地價(jià)越來(lái)越高，想靠低地價(jià)來(lái)平衡房?jī)r(jià)建低價(jià)房越來(lái)越難。”

    不只是普通商品房，即使通過(guò)劃撥方式取得用地的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房，同樣面臨用地難題。長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)適房用價(jià)格2150元/平方米，比商品房低近一半，但是去年建設(shè)的經(jīng)適房至今還有800套沒(méi)有賣出去，主要的原因是全部集中在比較偏僻的城市北郊，是人們眼中全市區(qū)域價(jià)值最低的地方。

    業(yè)內(nèi)人士表示，增加普通商品房的土地供應(yīng)必須從根子上改變地方政府對(duì)土地的訴求。“現(xiàn)在地方政府在編制用地計(jì)劃時(shí)，出發(fā)點(diǎn)是這個(gè)計(jì)劃一年能賣多少錢，如果改變一下訴求，以供多少地能平抑房?jī)r(jià)為出發(fā)點(diǎn)，土地市場(chǎng)供應(yīng)局面一定會(huì)有所改觀。”馬峻嶺說(shuō)。