去庫存大風(fēng)吹 看看誰是“最危險(xiǎn)”的房企？

    今年11月以來，中央決策層連續(xù)提及要消化房地產(chǎn)庫存，那么，作為前鋒力量，這些房企生存狀態(tài)如何呢？一份來自標(biāo)準(zhǔn)排名研究院榜單顯示，部分房企面臨著增長放緩的營收困境、巨大的庫存壓力和高企的負(fù)債率。

    據(jù)了解，這份榜單以存貨增長、去庫存壓力、現(xiàn)金流惡化情況和資產(chǎn)負(fù)債率等四項(xiàng)指標(biāo)作為評(píng)選依據(jù)，篩選出當(dāng)期最差的20家房地產(chǎn)公司，提示風(fēng)險(xiǎn)。

營收情況分化嚴(yán)重：大房企吃肉、小房企連湯都喝不上

    按照標(biāo)準(zhǔn)排名研究院統(tǒng)計(jì)，今年前3季度，118家房地產(chǎn)公司的營業(yè)收入合計(jì)為4985億元，比去年同期增加了480億元，增長10.6%。但營收下降公司多達(dá)60家，多于營收上升的房企數(shù)量，甚至其中還有首開、華僑城等百億級(jí)房企。

    今年以來央行的連續(xù)降息，直接降低了購房者的負(fù)擔(dān)壓力，對(duì)樓市起到一定的刺激作用，帶動(dòng)成交量的活躍。

    很多大型房企的銷售情況比2014年增長明顯，如在地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)榜連續(xù)蟬聯(lián)榜首的泰禾地產(chǎn)，今年的營收是65億元，而去年同期只有35億元，同比增長86%，全年有望倍增。其他如萬科營收增長26%，保利增長21%，華夏幸福增長40%。

    大房企吃肉，很多小房企則未必能喝上湯。榮安地產(chǎn)(000517)營收從去年的33億元降至今年3.6億元；天?；?000965)從13.9億元降至4.4億地；格力地產(chǎn)(600185)則從14.3億元降至4.5億元。

2.5萬億存貨背后：大房企謹(jǐn)慎、中小房企激進(jìn)

    截止9月末，A股118家房地產(chǎn)上市公司（剔除3季度存貨及營業(yè)收入少于1億元的公司），存貨合計(jì)為2.53萬億元，與去年同期相比增長10.5%。房地產(chǎn)企業(yè)的庫存壓力整體上并未得到明顯緩解，雖然行業(yè)的大型開發(fā)商對(duì)于完成全年的目標(biāo)信心十足，但很多中小型房地產(chǎn)公司卻是度日如年。

    從2015年三季度地產(chǎn)公司存貨壓力榜上可以看到，很多地方的二三線地產(chǎn)公司在行業(yè)逆市中紛紛加大存貨儲(chǔ)備，如上海市北高新(600604)，存貨增長345%；重慶廣宇發(fā)展(000537)，增長147%。

    反觀大型房企，存貨處于謹(jǐn)慎增長，萬科存貨增長0.04%，保利增長4.39%，招商增長27.39%，金地則下降9.84%。

去庫存壓力：萬科只需2年，榮安地產(chǎn)卻要15年

    對(duì)于地產(chǎn)公司來說，庫存量多少并不可怕，關(guān)鍵的是是否有能力賣出去。

    市場上最大的地產(chǎn)公司萬科手里有3500億元存貨，貨值巨大。但按照萬科現(xiàn)在年銷2000億元的水平對(duì)比，2年時(shí)間萬科基本就可以消化掉手里的存貨。

    而對(duì)于榮安地產(chǎn)，該公司有50億元的存貨，如果以2014年銷售33億元的水平衡量，基本上一年半就能消化掉存貨，但其今年的營收驟降至3.6億元，如果按此水平去庫存，時(shí)間周期延長了10倍。

    在標(biāo)準(zhǔn)排名的去庫存壓力榜中，榮安地產(chǎn)就排名第1。而所有上榜企業(yè)基本共性都是營收大幅下降，而存貨卻在增長。

房企現(xiàn)金流總體回歸正常，萬科意外成最差

    今年3季度，118家房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流凈額合計(jì)為7.6億元。與去年同期現(xiàn)金流-1270億元相比，出現(xiàn)了正流入，一正一負(fù)間差距在千億元以上。

    在所有房企都回籠資金的時(shí)候，萬科卻成為當(dāng)季現(xiàn)金流最差的房企。該公司2014年3季的現(xiàn)金流凈額為172億元，2015年3季度為－46.8億元，兩者差額為-218.8億元。成為當(dāng)期現(xiàn)金流惡化榜榜首。

    萬科一直保持謹(jǐn)慎拿地態(tài)度，現(xiàn)金流狀況良好，今年初萬科手中就握有幾百億存款，加上發(fā)債資金，當(dāng)萬科喊出百億回購股票之時(shí)也是底氣十足。而彼時(shí)，其他房企的日子都很緊張，現(xiàn)金流很多在負(fù)十億至負(fù)百億間。

    而現(xiàn)在，當(dāng)大多數(shù)房企加緊回籠資金去庫存的時(shí)候，已超前完成去庫存任務(wù)的萬科開始在土地市場變得更加積極。

房企平均負(fù)債率76.5%，珠江控股(000505,股吧)已資不抵債

    118家房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率為76.5%，超過平均負(fù)債率水平的房企雖然只有40家，但大中型房企居多，甚至萬科（78.78%）、保利（77.8%）也在其中。長期以來，珠江控股的資產(chǎn)負(fù)債率都是全行業(yè)榜首，每次評(píng)選其距離資不抵債總是越來越近。而現(xiàn)在一切擔(dān)心都是多余的，108.27%——珠江控股的資產(chǎn)負(fù)債率終于破百。

    在負(fù)債率排名前10的房企中，除珠江控股外，還包括魯商置業(yè)(600223)（92.89%）、云南城投(600239,)（88.52%）、陽光城(000671)（87.41%）、華夏幸福（86.82%）、泛?？毓?000046)（86.19%）以及泰禾集團(tuán)(000732)（85.92%）等眾多知名房企。

附上“最危險(xiǎn)”的房企榜單