一線城市“存量時(shí)代”：二手房決定價(jià)格走向

導(dǎo)讀

    在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，如果一座城市的二手房交易量超過新房交易量，即可以視作這座城市已經(jīng)進(jìn)入了存量房時(shí)代。按照這個(gè)指標(biāo)劃分，四大一線城市均已步入以二手房交易主導(dǎo)的新時(shí)期。

    當(dāng)開發(fā)商在提起房地產(chǎn)庫存的時(shí)候，他們一般認(rèn)為，一線城市不必?fù)?dān)憂。

    然而，今年以來，一線城市凸顯的結(jié)構(gòu)性矛盾點(diǎn)醒了他們：大量普通住宅豪宅化，剛需人群無力承擔(dān)動(dòng)輒9、10萬甚至15萬每平方米的價(jià)格，在投資投機(jī)需求已經(jīng)基本退出市場的情況下，這部分房源面臨過剩的風(fēng)險(xiǎn)。

    未來可能打開這一市場的銷路的，是改善型需求和二手房市場的充分流動(dòng)。

“面粉貴過面包”

    火爆的樓市，激進(jìn)的開發(fā)商，成為了這一年一線城市樓市的縮影。

    截至11月25日，北京土地市場成交地塊達(dá)到100宗，成交金額高達(dá)1920.77億；與此并行的是，今年北京拍出了約20宗地王。而地王之上，將蓋出數(shù)千套單價(jià)10萬＋豪宅。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉推算，未來北京售價(jià)預(yù)期10萬以上的項(xiàng)目多達(dá)50多個(gè)，北京商品房住宅將出現(xiàn)高端化的趨勢。

    京城遍地地王，上海灘也不甘落后。11月25日，信達(dá)地產(chǎn)以72.99億元的價(jià)格拿下上海楊浦區(qū)新江灣城地塊。根據(jù)多家機(jī)構(gòu)推算，該地塊實(shí)際樓面價(jià)已超過6.1萬／平方米，刷新了上海住宅樓面價(jià)的新紀(jì)錄。而此前，上海已經(jīng)連續(xù)出現(xiàn)了5個(gè)以上地王。這些地王的出現(xiàn)，也將加大未來上海的豪宅供應(yīng)。

    在幾乎已經(jīng)沒有土地供應(yīng)的深圳，截至本月今年僅有一幅住宅用地出讓。該幅土地為舊改項(xiàng)目鹿丹村，最終以8.88億元的價(jià)格成交。根據(jù)深圳克爾瑞研究中心的推算，這幅土地的實(shí)際樓面價(jià)在4萬元/平方米以上。獲得該地塊的中海地產(chǎn)表示，該樓盤入市的價(jià)格在10萬/平方米以上。

    即使在市場相對(duì)理性的廣州，11月25日番禺市橋一地塊也拍出了超過1.6萬/平方米的樓面價(jià)。而根據(jù)廣州房管局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)，番禺的一手房均價(jià)目前在1.5萬元/平方米左右，樓面價(jià)已經(jīng)高過房屋均價(jià)。

    進(jìn)入年末，一線城市又將迎來土地供應(yīng)的小高峰。根據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，下個(gè)月北京將有7塊土地待售，上海則將有13幅經(jīng)營性土地入市。深圳預(yù)計(jì)也將有三幅住宅用地出讓。

    業(yè)界普遍認(rèn)為，這些土地出讓的溢價(jià)率將不會(huì)低。這意味著，在一線城市，“面粉貴過面包”的現(xiàn)象正在愈演愈烈，明后年“豪宅”供應(yīng)將大規(guī)模放量。

供應(yīng)與需求的錯(cuò)配

    一線城市“豪宅”供應(yīng)量放大的背后，隱藏著需求不足的隱憂，豪宅市場出現(xiàn)了供應(yīng)與需求的錯(cuò)配。

    在2011年開始實(shí)施限購政策以來，住宅投資投機(jī)基本已經(jīng)離場。亞豪機(jī)構(gòu)、中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，目前北京、上海和深圳的高端市場消費(fèi)人群自住需求占大部分，投資客已經(jīng)大幅減少，深圳市場今年的高端住宅成交買家中自住客更是占比八成。

    投資客流失，需求被提前釋放，則未來豪宅去化堪憂。以北京為例，中原地產(chǎn)和亞豪機(jī)構(gòu)均預(yù)測，明后年北京單價(jià)10萬以上的豪宅供應(yīng)將達(dá)4000套左右。如果按照今年的豪宅銷售速度來算，這些豪宅項(xiàng)目的消化周期在20年以上。

    另一組數(shù)據(jù)也顯示地王的銷售并不樂觀。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的監(jiān)測，北京過去10年內(nèi)誕生了20個(gè)地王，除去一個(gè)退地，在剩余19個(gè)地王項(xiàng)目中，有8個(gè)項(xiàng)目銷售額尚未達(dá)到僅計(jì)入地價(jià)款和財(cái)務(wù)成本的盈虧平衡點(diǎn)。這8個(gè)項(xiàng)目分別是2011年-2014年四年時(shí)間內(nèi)，每一年的單價(jià)地王和溢價(jià)率地王。這意味著，2011年之后的地王，截至目前，無一解套。

    張大偉進(jìn)一步表示，如果按照目前的土地價(jià)格計(jì)算，未來兩年內(nèi)北京房價(jià)要上漲120%，市場才能夠承托住今年以后新入市的地王項(xiàng)目。

    京城豪宅風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)，上海灘豪宅市場也不能旁觀。上海中原研報(bào)指出，目前滬上別墅類的產(chǎn)品去化周期長達(dá)20.5個(gè)月，上海樓市已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡的危險(xiǎn)。

    就連一向穩(wěn)健的廣州樓市，也存在著結(jié)構(gòu)性的去化壓力。根據(jù)合富輝煌的數(shù)據(jù)，廣州目前主要的去庫存重點(diǎn)集中在大戶型上。該機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，廣州300平方米以上的住宅去化周期甚至長達(dá)56.1個(gè)月。

    而在今年的暴漲之后，深圳樓市出現(xiàn)了一個(gè)有別于北京、上海的現(xiàn)象，那就是普通住宅和豪宅價(jià)格接近，以及市區(qū)、郊區(qū)價(jià)格逐漸被拉平，這進(jìn)一步導(dǎo)致深圳普通住宅豪宅化。

存量房主導(dǎo)市場價(jià)格

    如何解決一線城市的供需錯(cuò)配問題？答案可能在存量房市場中，也即大量二手房業(yè)主的換房需求，而他們可以置換的前提，是先要把自己手頭的房子賣出去。

    “今年北京二手房交易量是一手房的三倍。北京豪宅市場賣得不錯(cuò)，為什么1000萬以上的房子賣得這么好，很可能的原因是很多人把舊房子賣了。”任志強(qiáng)推測說。

    在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，如果一座城市的二手房交易量超過新房交易量，即可以視作這座城市已經(jīng)進(jìn)入了存量房時(shí)代。按照這個(gè)指標(biāo)劃分，四大一線城市均已步入以二手房交易主導(dǎo)的新時(shí)期。

    一線城市的土地銷售顯示，未來新房供應(yīng)將向中高端轉(zhuǎn)移，并且均價(jià)將高于周邊項(xiàng)目。主流市場需求，尤其是小戶型購房者將進(jìn)一步向存量市場轉(zhuǎn)移。

    根據(jù)中金研究部對(duì)6個(gè)一、二線城市的調(diào)查，只有36%的新房可售資源位于核心地區(qū)，而存量市場該比例達(dá)到65%。中金的數(shù)據(jù)顯示，中國主要12個(gè)中心城市未來存量市場的交易規(guī)模在2萬億，其中北上廣深四個(gè)城市約為1.48萬億。

    這在北京表現(xiàn)得更為明顯。在六個(gè)中心城區(qū)（西城、東城、朝陽、海淀、豐臺(tái)、石景山）僅有約1.6萬套新房可供出售，而在鏈家網(wǎng)站上購房者可找到超過6萬套掛牌存量房。

    上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月，上海二手房占全市總交易的65.9%，主力房源總價(jià)位在300萬至500萬元。

    深圳二手住宅成交量從2010年起就一直超過一手成交量。今年前10月，深圳二手住宅成交套數(shù)已達(dá)到10.5萬套，幾乎是5.35萬套一手住宅成交量的一倍。

    這意味著，二手房的價(jià)格是決定一線城市房價(jià)的風(fēng)向標(biāo)。

    “未來豪宅的去化，可能會(huì)大規(guī)模來自二手房業(yè)主的置換需求，畢竟人們都需要提升居住品質(zhì)。”北京一位開發(fā)商人士說，即原來擁有市區(qū)小戶型的業(yè)主想要換房，賣掉兩三套去置換一套千萬級(jí)豪宅。