31省樓市銷售全部低于新建面積 新老庫存繼續(xù)滾雪球

    近日，“去庫存”成為討論我國經(jīng)濟(jì)形勢的關(guān)鍵高頻詞之一，高層多次發(fā)聲提出要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。據(jù)記者了解，前10月全國商品房施工面積707805萬平方米，本年新開工面積127085.85萬平方米，商品房銷售面積94898萬平方米，竣工面積也低于新開工面積近一倍之多，在原本就庫存壓頂?shù)那闆r下，31省區(qū)的銷售面積全部低于新開工項目面積，或致使新老庫存“雪球”還要越滾越大。

房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工面積、銷售增速均小幅回落

    1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比1-9月份回落0.6個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速還在逐步放緩中。

    1-10月份，全國房屋施工面積707805萬平方米，同比增長2.3%，增速比1-9月份回落0.7個百分點。其中，住宅施工面積492633萬平方米，增長0.2%。房屋新開工面積127086萬平方米，下降13.9%，降幅擴大1.3個百分點。其中，住宅新開工面積87753萬平方米，下降14.7%。房屋竣工面積61201萬平方米，下降4.2%，降幅收窄5.6個百分點。其中，住宅竣工面積45235萬平方米，下降7.2%。

    銷售方面，前10月份，全國商品房銷售面積94898萬平方米，同比增長7.2%，增速比1-9月份回落0.3個百分點；銷售額64790億元，增長14.9%，增速回落0.4個百分點。

31省商品房銷售面積全部小于本年新開工面積

    就目前形式來看，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨三大困局——庫存高、區(qū)域市場分化嚴(yán)重以及開發(fā)建設(shè)指標(biāo)跌入冰點。其中，庫存壓力之大撼動中央，在從今年3月全國兩會后，中央高層很少提及房地產(chǎn)，但近日，中央高層非常罕見地在兩天內(nèi)先后3次提到了房地產(chǎn)。據(jù)媒體報道，截止今年10月，全國地產(chǎn)開發(fā)投資增速出現(xiàn)了20連跌，跌幅近九成。而庫存面積已增至68632萬平米，任志強認(rèn)為這種勢頭還在繼續(xù)，有可能會超過7億平方米。

    截至10月底，我國今年房屋新開工面積127086萬平方米，銷售面積為94898萬平方米，還存在有32188萬平方米的庫存量。中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者經(jīng)過統(tǒng)計等獲悉，，31省區(qū)的商品房銷售面積，也全部低于本年新開工的面積。而銷售面積遠(yuǎn)低于新開工面積,意味著庫存還在持續(xù)增加。

    在省區(qū)房地產(chǎn)形勢圖中可以看到，東部地區(qū)本年新開工面積與售出面積的差值為12412.85萬平方米；西部地區(qū)的差值為10344.29；中部地區(qū)的差值為9430.59萬平方米。相較之間，中部地區(qū)的庫存增速情況略好。

    31省區(qū)中，本年新開工面積與售出面積的差值最大的前三位分別為山東、河南、四川，三地差值面積均超過了2000萬平方米，其中山東差值為2806.05萬平方米；河南差值為2609.78萬平方米；四川的差值為2321.36萬平方米。

    另外，在31省區(qū)中，商品房屋施工面積最多的為江蘇省，有56540.47萬平方米，第二為廣東省55461.12萬平方米，第三位山東省有55311.25萬平方米。

現(xiàn)狀：老的庫存去不了 新的庫存還在增加

    前文提到，銷售面積遠(yuǎn)低于新開工面積,意味著老的庫存去不了，新的庫存還在增加。如果新開工面積能減少下來,竣工面積增加上去,新開工面積與竣工面積相等,這樣竣工率可以逐步回升到20%以上,可以讓庫存的施工面積不再增加。然而目前全國本年新開工面127085.85萬平方米，竣工面積為61200.64萬平方米，竣工僅為新建的50%。

    至于目前房地產(chǎn)市場上究竟有多少庫存量，爭議還是較大的。因為如何理解庫存并測算庫存，是評判未來市場和政策走勢的第一步。面對房地產(chǎn)庫存多少的追問，各方卻有不同的版本?！≈袊?jīng)濟(jì)網(wǎng)昨日報道，財經(jīng)專欄作家李宇嘉指出，待售庫存的實際規(guī)模，應(yīng)該在國家統(tǒng)計局公布的6.8億平方米的基礎(chǔ)上，再加上已批準(zhǔn)預(yù)售但尚未銷售的7億平米，即13.8億平方米。在此基礎(chǔ)上，加上71億平方米的已批未建庫存、56.1億平方米的在建未售庫存，目前我國樓市“三大塊”待消化庫存合計規(guī)模大約為140.9億平方米。“即便按照2013年歷史最高銷售記錄（13億平方米），全部庫存也要10年以上才能消化完畢，這還是在未來不增加新增土地供應(yīng)、銷售保持旺盛態(tài)勢的情況下才能實現(xiàn)”，李宇嘉稱。

    記者發(fā)現(xiàn)，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，截止到今年10月底全國房屋施工面積已經(jīng)達(dá)到71億平方米，比去年同期的69億平方米增加了近2億平方米。有媒體報道，預(yù)計今年年底或?qū)⑦_(dá)近75億平方米,即便按照歷史最高峰的2013年的銷售面積,至少需要五年時間才能全部銷售出去。

    不過專家也表示，“高庫存”是樓市運行的重要特征，也不完全是壞事，不能高估“高庫存”的負(fù)面影響。“按照國際慣例，一個城市必須有一定的庫存，一般有10%的富裕量。如果一個城市沒有6-8個月的庫存，民眾想買房子的時候發(fā)現(xiàn)沒了，很容易造成恐慌”，任志強說。